曲某安某某木斯海新物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：曲某安（反诉被告），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，佳木斯市前进区泰德威假日中心经理，住黑龙江省佳木斯市前进区。
委托诉讼代理人：吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王天姝，黑龙江艾未律师事务所律师。
被告：佳木斯海新物业管理有限公司（反诉原告），住所地黑龙江省佳木斯市前进区和平街1号。
法定代表人：丁友，经理。
委托诉讼代理人：邹丽艳，该公司会计。

原告曲某安（反诉被告）与被告佳木斯海新物业管理有限公司（反诉原告）（以下简称海新物业）物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曲某安及其委托诉讼代理人吴春朋，被告的法定代表人丁友及其委托诉讼代理人邹丽艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曲某安向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告所有的、坐落于“我的家”小区2号楼4单元10层1号房屋排风通道及房屋漏水的修复费用20423.31元；2、要求被告赔偿原告自2008年12月31日至2017年12月31日因原告房屋无法居住的租金损失计108000元（按1000元月计算）3、由被告承担本案的诉讼费用及司法鉴定费。事实和理由：原告系“我的家”小区2号楼4单元10层1号房屋业主，被告系该小区物业管理单位。原告购买房屋入住后，缴纳了二年的物业费用。在此期间原告发现小区业主共有及共用的排风通道被人为堵塞，造成原告室内厨卫所产生的带有异味且对健康有害的气体全部弥漫在房屋内，原告多次向被告反映，被告始终未予解决处理。另，原告在与被告协商过程中，发现原告房屋多处出现漏水，通知被告进行修复也没有予以处理，影响了原告的正常居住。原告的诉讼过程中，申请法院对房屋存在异味及漏水原因、修复方案及修复费用进行了司法鉴定，花费鉴定费17000元，鉴定现实支出费用2000元。依上述，被告作为提供物业服务的管理公司，双方存在着物业服务合同关系，根据《合同法》第60条的规定，被告的行为已构成违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。原告的诉求依法有据，请求支持原告的诉请。
被告海新物业辩称：原告的损失系原楼上业主张晓东房屋装修私改管线，搭建阳光房造成的。张晓东装修时于2006年12月20日与被告签订有房屋装饰装修管理协议，其承诺自愿承担装修行为的连带责任，并于2007年10月12日向被告提交装修完工申报表，证明当时室内无任何改动。经被告了解，原告于2007年就房屋异味、漏水事宜与楼上业主张晓东达成了共识，事隔多年，在张晓东房屋转让他人后，原告对被告提起诉讼，显然不妥。原告应向张晓东主张权利，张晓东应按装修承诺书的约定向原告承担责任。依上述，造成通风管道堵塞被告无直接责任；房屋漏水是开发单位房屋质量问题，开发单位屋面保修五年，如原告没有向开发单位以法律形式进行申诉维修，视为自动放弃，五年以后的维修由房屋维修基金支付，该费用与物业公司无任何关系，请求驳回原告的诉请。
反诉原告海新物业提出诉讼请求：1、反诉被告曲某安支付2008年10月1日至2016年9月30日的物业服务费（含电梯使用费及车位费）计21384元；2、按日3‰支付违约金至2015年9月30日，计81954元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉被告曲某安系“我的家”小区业主，房屋面积为142.32平方米。2005年10月22日反诉被告与佳木斯海新房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据该合同第十七条的约定，该房屋的物业服务费标准为1元月平方米。根据《物业产权人公约》第二十九条的约定，反诉被告应于每季度首月10日交纳该季度物业服务，第三十一条约定，逾期交纳物业服务费，按拖欠物业服务费按日3‰支付违约金。反诉被告自2008年10月1日起未交纳物业服务费（含电梯费和车位费）至今。反诉原告多次催要，反诉被告仍未履行，请求法院支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告曲某安辩称：反诉原告没有按照规定和约定的内容提供物业服务，根据合同法第67条的规定，反诉被告享有先履行抗辩权；正是基于反诉原告没有按约履行物业合同，在送达反诉状之前物业公司从未向反诉被告主张过物业费及违约金，其诉请已超过诉讼时效，胜诉权已丧失；3、反诉原告主张的违约金明显过高，根据合同法第114条的规定反诉原告应承担举证责任证明实际损失的数额，否则人民法院不应支持其过高的违约金请求。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：原告曲某安系“我的家”小区2号楼4单元10层1号房屋业主，被告海新物业系该小区物业管理单位。2008年开始，原告所住单元楼共用排风通道堵塞，造成原告室内厨卫所产生的异味气体弥漫房屋内无法消散，房屋漏水造成房屋墙面存在渗漏、脱皮、掉粉的情况。原告为此多次找到被告予以解决处理，被告一直未予解决，原告为此自2008年10月至今未向被告予交纳物业服务费。另，原告为证明其诉讼主张，申请对房屋存在异味、房屋漏水的原因及修复费用进行司法鉴定，经本院委托，黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司出具黑中力鉴字【2017】第J3-0015号司法鉴定意见书，意见为：1、佳木斯市“我的家”2号楼4单元10楼1号曲某安房屋产生的异味与楼上邻居（4单元11楼1号）拆除房屋排水管道有因果关系。2、墙面漏水与楼上邻居（4单元11楼1号）露台搭建阳光房改变了原设计图屋面排水方式有因果关系；按建议的修复方案进行修复，墙面修复费用预计为2410.99元。3、排水管道恢复及因此造成的损失费用预计如下：（1）卫生间排水管道1790.35元；（2）卫生间吊棚及墙面13548.36元；（3）卫生间地面2673.61元。原告支付司法鉴定费19000元。上述事实有房屋所有权证照1份、物业费收据4张、施工图纸1张、前期物业服务合同1份、物业产权人公约1份、司法鉴定意见书1份、鉴定费收据1张、交纳鉴定费银行账户交易明细1份及当事人的陈述在案佐证。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案被告海新物业作为原告居住小区的物业服务企业，应按双方签订的物业产权人公约履行相应的服务、维修、管理义务，并对业主的装饰装修活动履行监检之责。而本案被告在原告楼上业主装修时没有尽到监督检查的责任，造成共用排气管道被拆除，导致原告房屋异味无法排除，在原告寻求解决处理时怠于履行维修、养护义务。再者，其他业主在占用共用部分楼顶露台搭建违章建筑时，未尽监管之责，造成原告房屋墙面损失。被告的行为违反法律法规及双方约定，属违约行为，应对原告的损失承担赔偿责任。关于本案被告的反诉请求，被告作为物业服务企业，在其提供物业服务的过程中，并未严格按照合同的约定，履行物业服务义务，因其所提供的服务质量并未达到合同约定的标准，存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，对物业服务费应予减少，酌定原告按照50%比例支付物业费；关于滞纳金，滞纳金是指超过规定的缴款期限，征收的一种带有惩罚性质的款项，本案被告作为物业服务企业提供的物业服务未达到合同约定的标准，属于物业管理企业违约在先，原告作为业主有权拒绝交纳滞纳金，本院对被告的该反诉请求不予支持。另外，关于原告主张的房屋租金损失，原告虽申请法院对同地区、同类房屋的租赁费予以调查，但租金损失属直接损失，应由原告对该诉请负有举证责任，予以证实原告在此期间确实在外租赁房屋居住的事实及存在租金损失，原告的调取证据申请亦不属于法院依职权调取证据的范围，故对原告的该项诉请本院不予支持。关于原告主张的司法鉴定费损失，属原告为主张合法诉求而产生的合理费用，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告佳木斯海新物业管理有限公司于判决生效十日内赔偿原告曲某安经济损失20423.31元及司法鉴定费19000元；
二、反诉被告曲某安给付反诉原告佳木斯海新物业管理有限公司2008年10月1至2016年9月30的物业服务费10692元；
三、驳回原告曲某安的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告佳木斯海新物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取计150元，由被告佳木斯海新物业管理有限公司承担；反诉费920元，由反诉被告曲某安承担34元，由反诉原告佳木斯海新物业管理有限公司承担886元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判员 丁文博

书记员： 孙婉静