曲某某国大家居市场管理有限公司与王某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：曲某某国大家居市场管理有限公司，住所地曲某某晨光路与东环路交叉口。
法定代表人：赵绍雨，经理。
委托诉讼代理人：卢永海，河北振远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘昌稳，公司员工。
被告（反诉原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，曲某某人，住曲某某。
委托诉讼代理人：孙云霞，河北张瑞志律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锟，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。

原告曲某某国大家居市场管理有限公司（以下简称国大家居公司）与被告王某某租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲某某国大家居市场管理有限公司的委托诉讼代理人卢永海、被告王某某及其委托诉讼代理人孙云霞、李锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲某某国大家居公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间在2016年3月8日签订的《国大阳光家居博览中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2、被告支付拖欠的租金：【租金11573元，物业费1286元，空调费1072元】，违约金5075元，共计19006元。计算至2018年9月10日，之后的租金、违约金依据合同约定继续计算至被告返还所承租商铺为止；3、被告将其遗留在租赁场所的物品运走，将承租商铺恢复原状后交还原告，不得妨碍原告另行出租；4、被告负担本案全部诉讼费。事实与理由：原被告之间分别在2016年3月8日签订了《租赁合同》一份，约定了原告作为出租方，被告作为承租方的权力及义务。原告依约定向被告提供了供被告经营的商铺，被告交付了部分租金。但是被告没有按照原告制定的规章制度依规经营，后来被告干脆闭门停业并不按照合同约定向原告交付租金。由于被告的行为严重损害了原告的商业信誉和经济利益，原告多次与被告协商交涉未果，原告在委托律师事务所向被告发出律师函之后被告仍然无动于衷，因此原告提起诉讼，请法院依法支持原告请求。
王某某辩称，我并不欠国大家居公司租金，也没有违约，不应当支付租金及违约金。国大家居公司承诺2016年5月1日开业，但没有依约开业，后又承诺2016年11月28日开业，结果依然没有开业。事实上至今我没有收到国大家居公司的开业通知书，合同约定国大家居公司对开业前进场的商户，给予12个月的免租期优惠，因商场并未真正开业，所以不应当支付租金。因国大家居公司未取得建设工程规划许可证和通过消防验收，双方签订的租赁合同无效。
王某某反诉请求：1、解除双方之间的租赁合同；2、判决国大家居公司返还己缴纳租金11573.3元；3、判令因国大家居公司违约赔偿39308.76元；4、判令国大家居公司赔偿装修费等损失共计18.8万元；5、本案的反诉费由国大家居公司承担。事实和理由：双方于2016年3月8日签订商铺租赁合同后，国大家居公司曾承诺招商全国十大品牌，但目前均未到位，也未按约定开业，明显属于欺诈；国大家居公司于2017年4月l5日，在商铺各项设施均为到位的前提下，也未提前通知反诉人，便匆忙开业，致使反诉人商铺营业受到影响。国大家居公司未依约开业，并未按照约定履行其应尽的合同义务，违反了双方约定，被反诉人商铺设施也未到位，使反诉人无法继续履行合同。因国大家居公司的违约行为使双方租赁合同无法继续履行，国大家居公司要求反诉人继续支付租金的请求，更不能成立，并应于返还反诉人的全部租金。
国大家居公司辩称，对解除合同无异议，导致合同解除的原因在反诉人，根据合同约定，反诉人应补缴合同履行期间的租金、物业费、空调费并支付违约金，由于反诉人违约，国大家居公司不承担合同解除给反诉人造成的损失及赔偿责任。
本院经审理认定事实如下：2016年3月8日，国大家居公司作为出租方（甲方）以曲某某国大阳光家居博览中心的名义与承租方王某某（乙方）签订了《租赁合同》。合同约定，乙方承租甲方一号楼二层2F010铺位，面积214.1㎡（装修后实际测量面积为214.32㎡，国大家居公司按照此面积计收租金和管理费），租赁期限三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，单位租金18元／㎡／月（包含物业管理费），履约保证金5000元。商场自开业之日起计租，按三个月为一个租金交纳单位，合同签订后，一次性交纳一个交纳单位租金11561元，第二次在下一个交纳单位8天前交齐第二个交纳单位租金，以此类推。乙方未足额交纳租金的，甲方按未交纳总金额每日千分之三收取滞纳金，超过十日仍未交清，视为乙方违约。对开业前进场的（乙方）商户，甲方给予12个月的免租期来回馈商户。商场自开业之日起计租，交3个月租金，可免3个月租金，以此类推，直到合同期满免完12个月。免租期内，商场只收每平方2元管理费。合同同时约定，若甲方违约解除合同时，退还乙方余下的费用和保证金，同时支付乙方三个月的租金作为违约金；若乙方违约解除合同时，甲方不再退还保证金，乙方并承担支付三个月的租金作为违约金。若故意违约的，除执行上述违约责任外，另加合同总额的20%的赔偿金。甲方对合同违约责任条款的字体进行了加黑提示。
在合同附件一《国大阳光家居博览中心管理规定》（以下简称《管理规定》）中约定，甲方对在租赁场地经营的全体商户（含乙方）的经营等活动进行统一的监督和管理，乙方在租赁期内要严格在协议约定的租赁场地面积范围内进行经营活动，且不得中途减少经营面积。如乙方要求提前解约，须在没有拖欠应缴租金及任何费用的前提下，提前三十天向甲方提出书面申请，经甲方批准三十天后，乙方在办理完财务结算后，方可撤场。但甲方在接到乙方书面解约申请后，可随时要求乙方提前撤场，乙方必须无条件服从。乙方进场必须对租赁场地进行装修。乙方装修前必须将装修图纸报甲方物业部审核，在申领《装修许可证》后方可开工。合同期满或提前终止合同，乙方均不得拆走所有固定的装修物品，如地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿。在出货、结账管理方面，甲方约定，商场实行统一收银，分时结算。租赁合同还对广告、人员、经营时间、商品销售、价格管理等进行了规定。
合同签订后，乙方王某某对承租的铺位进行了装修，甲方国大家居公司另给予王某某4万元的场租抵用劵，在每季度交纳场租时抵扣当季度50%的租金。2017年4月15日国大家居公司开始正式营业，并通过新闻媒体进行了宣传报道，王某某依约交纳了租金、物业费、消防喷淋改装费、广告制作费、空调费（含国大家居公司扣留王某某的营业款）等，交纳2018年4月15日至2018年10月14日的租金时，王某某未交纳，双方协商终止租赁合同事宜，王某某要求将商场存放的商品及装修的物品拆除拉走，国大家居公司以王某某欠交租金及不符合商业惯例和合同约定为由不同意，双方致成纠纷，国大家居公司诉至本院。
另查明，国大家居公司受曲某某浩泽商贸有限公司委托，对涉案商场进行招商代理、运营代理、商场管理等工作。曲某某浩泽商贸有限公司2016年7月29日取得涉案商场的建设工程规划许可证，2017年8月20日，经邯郸市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，涉案商场为消防验收合格工程。本院受理国大家居公司诉另案当事人的因《国大阳光家居博览中心租赁合同》引发的案件中，国大家居公司向本院提交的另案《租赁合同》与本案的《租赁合同》条款除合同的相对方、租赁面积、签订时间、经营期限、租金的单价外，其他合同条款均相同。

本院认为，国大家居公司与被告王某某签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。双方争议的焦点为合同部分条款的效力。2018年4月15日至今，王某某未给付国大家居公司铺位租金，违反了合同约定，属根本违约，结合双方诉辩意见，国大家居公司要求解除与王某某之间签订的《租赁合同》，符合双方的约定，本院予以支持。
关于合同租金支付的期间，国大家居公司是通过诉讼方式解除与王某某的合同关系，王某某在2018年10月30日收到了国大家居公司的民事诉状，且对国大家居公司提出解除合同没有异议，故自2018年4月15日至2018年10月30日共计6个月另15天，按照双方约定，王某某应给付国大家居公司的租金为（214.32㎡×18元／㎡／月×3个月＋214.32㎡×18元／㎡／月÷30天×15天）÷2（抵扣劵50%）＋214.32㎡×2元／㎡／月×3个月﹦8037元。
关于违约金，合同约定“乙方未足额交纳租金的，甲方按未交纳总金额每日千分之三收取滞纳金”，因国大家居公司并非行政部门，没有收取滞纳金的权限。合同另约定“若乙方违约解除合同时，甲方不再退还保证金，乙方并承担支付三个月的租金作为违约金。若故意违约的，除执行上述违约责任外，另加合同总额的20%的赔偿金”，据此，王某某应给付国大家居公司违约金为214.32㎡×18元／㎡／月×3个月﹦11573.28元，国大家居公司主张违约金5075元，本院予以支持。国大家居公司要求王某某给付空调费1072元，因双方在合同中没有约定，且王某某不予认可，故该主张，本院不予支持。双方解除合同后，王某某要求拆除其装修的物品并拉走放置在商场的商品，国大家居公司以王某某欠交租金为由不同意，导致本案损失的增加，故双方解除合同后，王某某无需赔偿涉案合同解除后的商铺占用费。
王某某反诉主张其没有违约、国大家居公司没有正式开业，不应支付违约金与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。其反诉要求国大家居公司退还租金的主张，本院不予支持。王某某另反诉要求国大家居公司赔偿其违约金39308.76元（三个月的租金加20%的赔偿金），国大家居公司虽然延迟开业，但王某某并未因国大家居公司延迟开业而解除双方签订的租赁合同，在合同履行一年后，因王某某迟延交纳商铺租金，国大家居公司行使合同解除权，导致双方合同解除，故王某某此反诉主张，本院不予支持。
双方在《管理规定》）中虽约定“合同期满或提前终止合同，乙方均不得拆走所有固定的装修物品，如地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿”。因双方签订的《租赁合同》是原告国大家居公司预先拟定并重复使用的格式合同。原告国大家居公司作为格式合同的提供方，未就合同中该项条款采取合理方式提请对方注意，也未提供证据证明已对该条款进行了说明，故该约定对王某某不发生效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。据此，王某某可拆除与涉案商铺未形成附合的装饰装修物，包括浴室柜、背板、灯具、监控、灯箱广告、灯箱布、灯箱灯管、不锈钢、外立面，如因拆除造成涉案商铺毁损的，应当恢复原状，王某某拆除其装修物品后，国大家居公司不再赔偿王某某装修物品的残值损失。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）曲某某国大家居市场管理有限公司与被告（反诉原告）王某某签订的《国大阳光家居博览中心租赁合同》；
二、被告（反诉原告）王某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曲某某国大家居市场管理有限公司房屋租金8037元、违约金5075元，共计13112元；
三、被告（反诉原告）王某某于本判决生效之日起十日内腾退“曲某某国大阳光家居博览中心一号楼二层2F010铺位”并交付给原告（反诉被告）曲某某国大家居市场管理有限公司；
四、驳回原告（反诉被告）曲某某国大家居市场管理有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275.0元，减半收取计137.5元，反诉费2438.5元，共计2576元，由原告（反诉被告）曲某某国大家居市场管理有限公司负担1300元；被告（反诉原告）王某某负担1276元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员 苏庆新

书记员： 刘水田