易某某与湖北圣荣房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

易某某
彭治权
龚立华（湖北梦云律师事务所）
湖北圣荣房地产开发有限公司
黄红（湖北睡虎律师事务所）
张望华（湖北睡虎律师事务所）

原告:易某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省云梦县。
委托诉讼代理人:彭治权，男，系易某某公爹。
委托诉讼代理人:龚立华，湖北梦云律师事务所律师。
被告:湖北圣荣房地产开发有限公司。
住所地:湖北省云梦县城关镇新村41号。
法定代表人:袁荣明，该公司董事长。
委托诉讼代理人:黄红，湖北睡虎律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张望华，湖北睡虎律师事务所律师。
原告易某某与被告湖北圣荣房地产开发有限公司（以下简称圣荣公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。
原告易某某的委托诉讼代理人彭治权、龚立华，被告圣荣公司的委托诉讼代理人张望华到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告易某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告圣荣公司按拆迁补偿合同约定向易某某补偿面积差额价款91072元（26.17平方米×3480元/平方米）；2、判令被告圣荣公司按拆迁补偿合同约定向易某某交付面积为21平方米的库房一间；3、判令被告圣荣公司按拆迁补偿合同约定支付门面房补偿款39万元，并支付延迟付款违约金92180元（按日2‰计算至2016年9月22日）；4、被告圣荣公司承担本案诉讼费用。
事实和理由:2011年，圣荣公司拟将位于云梦县城关镇梦泽大道的原农业银行城南储蓄所住宅楼及停车场合并进行开发（现圣荣嘉缘小区），因易某某在该处拥有居室、门面房及车库一间，圣荣公司便与易某某协商拆迁还建等事宜。
经双方多次协商，于2011年4月28日签订了《房屋拆迁补偿置换合同书》及《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》各一份，约定:1、圣荣公司向易某某补偿面积为208.70平方米的住宅一套；2、若圣荣公司的住宅实际面积小于208.70平方米，则圣荣公司按开盘时市场价格结算差额；3、自原告搬离后项目动工之日起14个月内，圣荣公司向易某某交付房屋。
合同签订后，易某某按约定将房屋交付给圣荣公司拆迁。
2013年底，圣荣公司开发建设完毕，仅向易某某补偿了圣荣嘉缘1单元1501室面积为145.3平方米的住房一套，与合同约定相差63.4平方米。
同时，因易某某亲属彭咏梅同时在同处拆迁还建，易某某自愿承担彭咏梅的面积差额37.23平方米，圣荣公司仍差欠易某某面积26.17平方米。
2015年6月2日，圣荣公司以还建的门面房不可分割为由，与易某某达成了《收购还建门面房协议书》，约定:1、圣荣公司作价42万元补偿易某某门面房损失；2、圣荣公司于2016年2月23日前付款22万元，于2016年8月23日前付清余款20万元，迟延每天按日2‰计算违约金，但圣荣公司仅于2016年3月支付3万元，余款一直推脱不付。
原告易某某故诉至法院，请求判如所请。
被告圣荣公司辩称:1、圣荣公司与易某某的房屋差额面积已结清:圣荣公司与易某某在《房屋拆迁补偿置换合同书》中约定还建房屋楼层为4层，但易某某还建时要求将楼层提高至15层，双方口头约定对差额面积一部分用于抵付彭咏梅的差额面积，一部分用于抵付楼层差额款；2、2011年4月28日，圣荣公司与易某某签订了《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》，2015年6月2日又重新签订了《收购还建门面房协议书》，对补偿的42万元应是包含门面房、车库在内的，圣荣公司不应再向易某某交付车库；3、圣荣公司与易某某签订《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》、《收购还建门面房协议书》的前提是门面房、车库的产权隶属于易某某，易某某一直不能提供门面房、车库的产权证书或者与原所有权人签订的房屋买卖协议书，且该建筑均为临时搭建的，该二份合同均为无效合同，圣荣公司不应对易某某作出补偿；4、《收购还建门面房协议书》中约定的违约金过高，请求法院依法调整。
当事人围绕诉讼请求并依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对于各方没有争议的原告提交的易某某身份证、圣荣公司工商登记信息、易某某拆迁房屋产权证复印件、《房屋拆迁补偿置换合同书》、《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》、《收购还建门面房协议书》等，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下:1、原告易某某提交了《拆迁还建表》，拟证明易某某的还建房屋面积为145.3平方米，彭咏梅的应还建面积为89.54平方米，实际还建面积126.77平方米，易某某自愿替彭咏梅抵付37.23平方米，被告圣荣公司对此证据真实性有异议，且认为与本案无关。
本院认为，该拆迁还建表上没有加盖圣荣公司公章，不能证明易某某和彭咏梅的应还建面积与实际面积差额，对此证据本院依法不予采信；2、对原告易某某公爹彭治权向圣荣公司法定代表人袁荣明的催要款项信函等，被告圣荣公司认为与本案无关，对此证据不予质证，本院认为，该组证据不能证明圣荣公司曾收到该信件，对此证据本院依法不予采信。
就各方争议的事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:圣荣公司是一家以房地产开发、物业管理、房屋中介服务等内容的有限责任公司（私营），公司注册资本1000万元整，公司成立时间2010年2月1日，营业期限自2010年5月20日至2040年1月31日。
2011年，圣荣公司拟对位于湖北省云梦县城关镇梦泽大道38号原农业银行城南储蓄所住宅楼和停车场进行合并开发。
2011年4月28日，易某某与圣荣公司签订了一份《房屋拆迁补偿置换合同书》，约定:1、易某某将其所有的114.5平方米的房屋及面积为33.8平方米的空场地、凉台等交由圣荣公司拆迁，圣荣公司以新房产面积208.7平方米置换易某某旧房产面积，楼层提高一层，由原来的三层提高至四层；2、新房产实际面积与置换面积差额按开盘时市场价格以现金方式结算。
双方还就违约责任等其他事项作了约定。
同日，就易某某所占有的库房、门面（小卖部）双方又签订了一份《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》，约定:1、易某某以原有门面房、车库房面积置换圣荣公司在原位置新建的门面房、车库房面积；2、易某某库房面积21平方米（以统一设计为准，大于或小于原建筑面积按市场价进行调整）；3、易某某门面（小卖部）按实丈量面积19.2平方米，圣荣公司以30平方米门面置换。
合同签订后，易某某将住房、库房、门面房（小卖部）等均交给圣荣公司拆迁，并提交了住房的房屋所有权证。
圣荣公司开发完成后，将1单元1501室置换给易某某，但双方未能履行《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》约定的义务。
2015年6月2日，圣荣公司与易某某签订了一份《收购还建门面房协议书》，约定:1、因圣荣公司新建门面房不易分割隔断还建，圣荣公司愿意以现金形式收购还建给易某某的门面房，门面房面积加补偿后确认为30平方米；2、协商门面房作价42万元；3、2016年2月23日前付22万元，2016年8月23日付款20万元；4、每迟延一天按2‰承担违约金。
此后，圣荣公司以易某某未提交库房、门面房的房屋产权证书或房屋买卖协议为由，认为易某某不是拆迁房屋的所有人，一直未将置换的库房交给易某某，且对于收购门面房款仅支付3万元，余款39万元一直推脱不付，易某某故诉至法院。
另查明，对于易某某还建的房屋的面积，圣荣公司对易某某提交的《拆迁还建表》未予认可，因圣荣公司开发的圣荣嘉缘项目商品房屋至今未办理不动产权证书，不能根据不动产权证书确定实际面积，但本院依易某某申请调取了云梦县住宅与房地产信息网上数据，确定圣荣嘉缘一单元1501室面积为145.35平方米。
又查明，易某某系彭治权儿媳，彭咏梅系彭治权女儿，易某某与彭咏梅均居住于同址。
彭咏梅与圣荣公司也签订了《房屋拆迁补偿置换合同书》，合同内容一致。
但彭咏梅的应还建面积为89.54平方米，实际还建面积为126.77平方米，易某某自愿为彭咏梅抵偿37.23平方米。
再查明，关于圣荣嘉缘项目房屋的开盘价及层差价，圣荣公司在庭审中确认每层销售价格提高30元/平方米，原告易某某亦认可，本院对层差价30元/平方米依法予以确认。
对于房屋开盘价，原告易某某在庭后补交了宋红荆、褚金山等人的房屋拆迁置换合同书复印件及还款协议复印件，均可证明同等条件的拆迁户面积差额均按开盘价3480元/平方米计算，圣荣公司亦确认圣荣嘉苑的开盘价为3480元/平方米，对此本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为:一、被告圣荣公司与原告易某某置换房屋的面积及差额款如何计算；二、被告圣荣公司与原告易某某签订的《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》、《收购还建门面房协议书》是否合法有效；三、《收购还建门面房协议书》中约定的违约金是否过高？
对于争议焦点一:本院认为，被告圣荣公司与原告易某某合同约定应以208.70平方米置换旧房，虽然圣荣嘉缘商品房项目尚未办理不动产权证，但在云梦县住宅与房地产信息网上登记置换的一单元1508室房屋面积为145.35平方米，则被告圣荣公司差欠原告易某某住房面积为63.35平方米。
对于原告易某某自愿为彭咏梅负担房屋差额37.23平方米，原、被告双方认可且不损害他人利益，对此本院依法予以准许。
被告圣荣公司仍差欠原告易某某房屋置换面积26.12平方米，面积差额款90897.6元（26.12平方米×3480元/平方米）。
因原告易某某与被告圣荣公司约定的置换房屋为四层，后原告易某某向被告圣荣公司要求置换15层的房屋，则原告易某某应承担错层款47965.5元【145.35平方米×30元/层×（15层-4层）】，被告圣荣公司仍应支付原告易某某置换房屋面积差额款42932.1元；
对于争议焦点二:本院认为，所谓无效合同，是指不具有法律约束力和不发生履行效力的合同，该类合同由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益或者第三人利益，因此即使成立，也不具有法律效力。
本案中，被告圣荣公司与原告易某某签订的《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》后，又达成了《收购还建门面房协议书》，该合同及协议是双方自愿协商签订，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定的合同无效的情形。
虽然《城市房屋拆迁管理条例》[[133e810e60ec4007910b2bd904d3740e:22Chapter|第22条  规定:“拆除违章]]建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，但该规定只属行政性管理性规定，不是效力性强制规定，该门面房、车库是否拆迁补偿完全由被告圣荣公司与易某某商议决定。
被告圣荣公司在明知原告易某某没有所有权证书的情形下与之签订了置换合同及收购协议，后又以其不能提交所有权证证书认为合同及协议无效的意见，没有法律依据，本院依法不予采纳，应认定双方签订的置换合同及收购协议合法有效。
对于争议焦点三:本院认为，原、被告双方约定以日2‰计算违约金，则月利息达到60‰，此违约金过分高于违约造成的损失，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。
是此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百零九条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  规定，判决如下:
一、被告湖北圣荣房地产开发有限公司应支付原告易某某房屋置换面积差额款42932.1元，限本判决生效之日起十日内给付；
二、被告湖北圣荣房地产开发有限公司应交付原告易某某面积为21平方米的库房一间，限本判决生效之日起十日内交付；
三、被告湖北圣荣房地产开发有限公司应给付原告易某某门面房补偿款39万元并承担违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中19万元自2016年2月24日计算至还清之日止，20万元自2016年8月24日计算至还清之日止），限本判决生效之日起十日内给付。
四、驳回原告易某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9532元，由原告易某某负担1000元，被告湖北圣荣房地产开发有限公司负担8532元，限本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

本院认为，该拆迁还建表上没有加盖圣荣公司公章，不能证明易某某和彭咏梅的应还建面积与实际面积差额，对此证据本院依法不予采信；2、对原告易某某公爹彭治权向圣荣公司法定代表人袁荣明的催要款项信函等，被告圣荣公司认为与本案无关，对此证据不予质证，本院认为，该组证据不能证明圣荣公司曾收到该信件，对此证据本院依法不予采信。
就各方争议的事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:圣荣公司是一家以房地产开发、物业管理、房屋中介服务等内容的有限责任公司（私营），公司注册资本1000万元整，公司成立时间2010年2月1日，营业期限自2010年5月20日至2040年1月31日。
2011年，圣荣公司拟对位于湖北省云梦县城关镇梦泽大道38号原农业银行城南储蓄所住宅楼和停车场进行合并开发。
2011年4月28日，易某某与圣荣公司签订了一份《房屋拆迁补偿置换合同书》，约定:1、易某某将其所有的114.5平方米的房屋及面积为33.8平方米的空场地、凉台等交由圣荣公司拆迁，圣荣公司以新房产面积208.7平方米置换易某某旧房产面积，楼层提高一层，由原来的三层提高至四层；2、新房产实际面积与置换面积差额按开盘时市场价格以现金方式结算。
双方还就违约责任等其他事项作了约定。
同日，就易某某所占有的库房、门面（小卖部）双方又签订了一份《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》，约定:1、易某某以原有门面房、车库房面积置换圣荣公司在原位置新建的门面房、车库房面积；2、易某某库房面积21平方米（以统一设计为准，大于或小于原建筑面积按市场价进行调整）；3、易某某门面（小卖部）按实丈量面积19.2平方米，圣荣公司以30平方米门面置换。
合同签订后，易某某将住房、库房、门面房（小卖部）等均交给圣荣公司拆迁，并提交了住房的房屋所有权证。
圣荣公司开发完成后，将1单元1501室置换给易某某，但双方未能履行《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》约定的义务。
2015年6月2日，圣荣公司与易某某签订了一份《收购还建门面房协议书》，约定:1、因圣荣公司新建门面房不易分割隔断还建，圣荣公司愿意以现金形式收购还建给易某某的门面房，门面房面积加补偿后确认为30平方米；2、协商门面房作价42万元；3、2016年2月23日前付22万元，2016年8月23日付款20万元；4、每迟延一天按2‰承担违约金。
此后，圣荣公司以易某某未提交库房、门面房的房屋产权证书或房屋买卖协议为由，认为易某某不是拆迁房屋的所有人，一直未将置换的库房交给易某某，且对于收购门面房款仅支付3万元，余款39万元一直推脱不付，易某某故诉至法院。
另查明，对于易某某还建的房屋的面积，圣荣公司对易某某提交的《拆迁还建表》未予认可，因圣荣公司开发的圣荣嘉缘项目商品房屋至今未办理不动产权证书，不能根据不动产权证书确定实际面积，但本院依易某某申请调取了云梦县住宅与房地产信息网上数据，确定圣荣嘉缘一单元1501室面积为145.35平方米。
又查明，易某某系彭治权儿媳，彭咏梅系彭治权女儿，易某某与彭咏梅均居住于同址。
彭咏梅与圣荣公司也签订了《房屋拆迁补偿置换合同书》，合同内容一致。
但彭咏梅的应还建面积为89.54平方米，实际还建面积为126.77平方米，易某某自愿为彭咏梅抵偿37.23平方米。
再查明，关于圣荣嘉缘项目房屋的开盘价及层差价，圣荣公司在庭审中确认每层销售价格提高30元/平方米，原告易某某亦认可，本院对层差价30元/平方米依法予以确认。
对于房屋开盘价，原告易某某在庭后补交了宋红荆、褚金山等人的房屋拆迁置换合同书复印件及还款协议复印件，均可证明同等条件的拆迁户面积差额均按开盘价3480元/平方米计算，圣荣公司亦确认圣荣嘉苑的开盘价为3480元/平方米，对此本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为:一、被告圣荣公司与原告易某某置换房屋的面积及差额款如何计算；二、被告圣荣公司与原告易某某签订的《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》、《收购还建门面房协议书》是否合法有效；三、《收购还建门面房协议书》中约定的违约金是否过高？
对于争议焦点一:本院认为，被告圣荣公司与原告易某某合同约定应以208.70平方米置换旧房，虽然圣荣嘉缘商品房项目尚未办理不动产权证，但在云梦县住宅与房地产信息网上登记置换的一单元1508室房屋面积为145.35平方米，则被告圣荣公司差欠原告易某某住房面积为63.35平方米。
对于原告易某某自愿为彭咏梅负担房屋差额37.23平方米，原、被告双方认可且不损害他人利益，对此本院依法予以准许。
被告圣荣公司仍差欠原告易某某房屋置换面积26.12平方米，面积差额款90897.6元（26.12平方米×3480元/平方米）。
因原告易某某与被告圣荣公司约定的置换房屋为四层，后原告易某某向被告圣荣公司要求置换15层的房屋，则原告易某某应承担错层款47965.5元【145.35平方米×30元/层×（15层-4层）】，被告圣荣公司仍应支付原告易某某置换房屋面积差额款42932.1元；
对于争议焦点二:本院认为，所谓无效合同，是指不具有法律约束力和不发生履行效力的合同，该类合同由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益或者第三人利益，因此即使成立，也不具有法律效力。
本案中，被告圣荣公司与原告易某某签订的《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》后，又达成了《收购还建门面房协议书》，该合同及协议是双方自愿协商签订，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定的合同无效的情形。
虽然《城市房屋拆迁管理条例》[[133e810e60ec4007910b2bd904d3740e:22Chapter|第22条  规定:“拆除违章]]建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，但该规定只属行政性管理性规定，不是效力性强制规定，该门面房、车库是否拆迁补偿完全由被告圣荣公司与易某某商议决定。
被告圣荣公司在明知原告易某某没有所有权证书的情形下与之签订了置换合同及收购协议，后又以其不能提交所有权证证书认为合同及协议无效的意见，没有法律依据，本院依法不予采纳，应认定双方签订的置换合同及收购协议合法有效。
对于争议焦点三:本院认为，原、被告双方约定以日2‰计算违约金，则月利息达到60‰，此违约金过分高于违约造成的损失，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。

是此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百零九条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  规定，判决如下:
一、被告湖北圣荣房地产开发有限公司应支付原告易某某房屋置换面积差额款42932.1元，限本判决生效之日起十日内给付；
二、被告湖北圣荣房地产开发有限公司应交付原告易某某面积为21平方米的库房一间，限本判决生效之日起十日内交付；
三、被告湖北圣荣房地产开发有限公司应给付原告易某某门面房补偿款39万元并承担违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中19万元自2016年2月24日计算至还清之日止，20万元自2016年8月24日计算至还清之日止），限本判决生效之日起十日内给付。
四、驳回原告易某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9532元，由原告易某某负担1000元，被告湖北圣荣房地产开发有限公司负担8532元，限本判决生效之日交纳。

审判长：张红娟

书记员：张璨