易娟与湖北汉某置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：易娟，女，生于1985年10月27日，汉族。
委托代理人：程涛，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
被告：湖北汉某置业投资有限公司，住所地：湖北省丹江口市沿江大道白金汉宫6楼。
法定代表人：梁庆平，系该公司经理。
委托代理人：王飞，系湖北汉某置业投资有限公司的法律顾问。代理权限：一般代理。

原告易娟诉被告湖北汉某置业投资有限公司（以下简称：汉某置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2015年2月10日向本院提起诉讼，本院受理此案后，依法组成由审判员周智华担任审判长，审判员王义明、江涛（主审）参加的合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告易娟及其委托代理人程涛、被告汉某置业公司的委托代理人王飞到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
经审理查明：2013年1月15日原告易娟与被告汉某置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于丹江口市右岸新城区北京路北侧翰林华府楼盘4幢1单元7层1号住宅房一套，房屋建筑面积（预测）共82.01平方米，每平方米单价2787.55元，房屋总金额228607元，付款方式为：签约之日付清首付款100000元，2013年1月31日付8607元，剩余120000元采用银行按揭方式支付；房屋交付时间为2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，合同第9条约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、但遇下列特殊原因（除双方协商同意解除合同或者变更合同外），出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力的；（2）因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发建设期延误的，交房日期自动顺延等权利义务。合同签订后，原告于2013年1月24日支付了首付款108607元，被告给原告出具了收据，2013年3月8日原告向银行个人贷款12万元支付给被告，付清了全部购房款228607元。合同在履行过程中，被告在2013年10月30日前组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对所建的3号楼、4号楼、6号楼、16号楼分别进行了主体结构工程质量验收。合同约定的交付房屋时间到期后，被告未按合同约定的时间交付房屋。2015年1月1日被告通过电话、短信的方式通知原告收房入住，原告要求被告按合同约定交付经验收合格的房屋，提供工程竣工验收备案登记表、解决延期交付房屋产生的违约责任等问题，被告未予解决。为此，原告诉至本院，请求判令被告继续履行合同约定的交房义务，支付逾期交房违约金17876.52元（暂计算到2015年1月26日），并承担案件受理费。庭审中，原告将违约金变更为20436元（计算到2015年3月23日），要求房屋必须达到交付标准后才接收房屋。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原、被告就双方签订的《商品房买卖合同》及房屋交接时间等基本事实均无异议，但主要针对所交接的房屋是否符合交房条件存有异议。对此争议焦点，本院认为，商品房的交房条件必须具备法定条件和约定条件，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定，“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定，“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，因此商品房交房的法定条件之一是建设工程竣工验收合格。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，因此消防验收合格是商品房交房的第二条法定条件。约定条件是双方当事人在售房合同中约定的条件。汉某置业公司提出双方签订的《商品房买卖合同》第八条中对交房条件进行了约定，即“该商品房经验收合格”，并已组织了相关部门对所建的商品房进行了验收，该房屋已具备交付条件的主张，本院认为，被告虽然组织了勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对所建的3号楼、4号楼、6号楼、16号楼进行了主体结构工程质量验收，但工程主体结构验收并不等同建设工程竣工验收，因此该约定尚未成就，且该约定违反了上述法律强制性规定。因此，原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，按合同约定交付验收合格的房屋的诉讼请求，鉴于原告所购房屋至今尚未验收合格通过，原告所购房屋尚不具备交付条件，原、被告双方的合同尚在履行过程中，并未履行完毕，现原告要求被告交付验收合格的房屋的诉讼请求，本院暂不予支持。原告可依照合同约定，待被告向原告交付符合具备入住条件的房屋时，收房入住。原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，因合同签订后，原告按约交纳了所购房屋的全部购房款，被告负有按合同约定于2013年12月31日交付经验收合格的房屋的责任。由于被告未在合同约定的时间内将验收合格具备交付条件的房屋交付给原告使用，被告应当按照合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但因被告建设的房屋目前尚未通过验收，何时交付经验收合格的房屋的时间不能确定，暂以二原告庭审中变更的金额判令被告支付，其余违约金按原告已付购房价款的日万分之二由被告承担至实际房屋交付之日时止。被告辩解的因市政配套设施不到位，导致延期交房应当免除违约责任的意见，无证据证实，本院不予采信。被告辩解2012年至2014年丹江口市阴雨天气长达332天，导致延期交房，是不可抗力的理由不能成立。因该自然现象是我市通常的气象表现形式，并不属于异常天气，被告虽然提供了气象局的证明，但没向本院提交施工日志，因此，阴雨天气与被告延期交房之间并没有因果关系。被告辩称违约金应计算到2015年1月1日的意见，因该房屋至今不符合交房条件，因此，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第五项、《》第、第、第四十四条、第第一款、第、第第一款、第三款、第二百七十九条第二款、《》第六、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：

一、原告易娟与被告湖北汉某置业投资有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告湖北汉某置业投资有限公司在符合交付条件时将原告易娟购买的位于丹江口市右岸新城区北京路北侧翰林华府楼盘4幢1单元7层1号住宅房一套交付给原告易娟。
二、被告湖北汉某置业投资有限公司在本判决生效后10日内支付原告易娟违约金20436元，剩余违约金自2015年3月24日起按原告已付购房款的日万分之二计算至房屋实际交付时止。
三、驳回原告易娟对被告湖北汉某置业投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费247元，由被告湖北汉某置业投资有限公司承担。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
申请执行期限为二年，超出上述期限不予执行。

审判长　　周智华 审判员　　王义明 审判员　　江　涛

书记员：杨艳芳 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第五十八条下列民事行为无效： （一）无民事行为能力人实施的； （二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的； （三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； （四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； （五）违反法律或者社会公共利益的； （六）经济合同违反国家指令性计划的； （七）以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国消防法》 第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。