易某某与张某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，广水市人，个体工商户。
委托代理人李沫（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代收执行款），湖北君兆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）易某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大悟县人，无职业。

上诉人张某某因与被上诉人易某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第02045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，代理审判员李小辉、孙峻参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某某及其委托代理人李沫，被上诉人易某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告易某某诉称：2004年6月23日，我与张某某签订一份房屋买卖协议，以当时市场价84500元的价格购买了其所有位于广水开发区黄岗街2号的两间三层（包括后院厨房）房屋，并依约于当年8月付清全部购房款。我全家已在该房居住十余年。我多次要求张某某协助办理相关房屋过户手续，但其拒不协助，现请求人民法院判令张某某继续履行房屋买卖协议，协助我办理土地使用权和房屋所有权过户手续；由张某某负担一切诉讼费用。
原审被告张某某辩称：因争议房屋是我们夫妻共同所有房屋，而我的妻子没有在房屋买卖协议上签字，且没有经过房屋登记机构登记，故我与易某某签订的房屋买卖协议是一份无效合同，不受法律保护。易某某诉称我不协助其办理房屋过户手续是谎言，其没有找过我办理相关手续。协议明确约定过户手续由易某某办理，故我没有办理过户手续义务。现易某某急于办理过户手续是因为该房要拆除改建升值。
原审查明：2004年6月26日，易某某委托其姐夫周新祖与张某某签订房屋买卖协议一份，约定张某某将其自有的位于广水市广水经济开发区黄岗街2号的二间三层房屋及后院厨房出售给易某某，房屋价格为84500元。合同签订后，易某某依约先后分两次付清了购房款，张某某亦依约将房屋及房屋所有权证、建设用地规划许可证交付给易某某。易某某取得房屋后缴纳了相关的房屋交易契税并于2004年8月入住至今，但尚未办理房屋过户手续。2014年5月，易某某找张某某要求其协助办理房屋过户手续未果，由此成诉。另查明：张某某交付给易某某的房屋所有权证上载明的所有权人为张某某，无其他共有人。
原审法院认为：易某某、张某某的争议焦点为：1、双方签订的房屋买卖协议的效力问题。2、如合同有效，张某某有无协助易某某办理房屋过户手续的义务问题。
关于双方签订的房屋买卖协议的效力问题。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，易某某、张某某在平等、自愿基础上协商一致签订的房屋买卖协议，系双方真实意思的表示且无上述合同无效的法定情形，应为有效合同。张某某辩称该房屋系夫妻共同财产，出卖时未经其妻同意而致合同无效的意见，无法律和事实依据，理由为：1、张某某未举证证明诉争房屋系其夫妻共同财产及共有人（张某某之妻）向易某某主张权利的相关事实；2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，张某某向易某某交付的房产证及建设用地规划许可证上载明的所有权人、使用权人均为张某某，使易某某有理由相信张某某有处分该房屋及土地的权利。同时，易某某也支付了合理的对价，其取得该项财产是善意、有偿的，依法应维护其合法权益。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“……（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，易某某购买房屋后入住至今已达10年之久，在此期间并无第三人对该房屋主张权利，故诉争房屋即使属张某某夫妻共有，易某某也有理由相信张某某出售房屋是其夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗。综上，双方签订的买卖房屋协议依法成立，合法有效。
关于张某某有无协助易某某办理房屋过户手续的义务问题。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“……当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此，本案中的易某某、张某某签订的合同中虽未明确约定由张某某协助易某某办理房屋过户手续，但根据诚实信用原则和办理房屋产权过户登记的交易习惯（如提供身份证明、双方到场办理、签名等），张某某有协助易某某办理房屋过户手续的合同附随义务。
综上，原审法院认为，易某某、张某某之间签订的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故易某某诉请张某某继续履行房屋买卖协议，协助易某某办理土地使用权和房屋所有权过户手续有理合法，予以支持。张某某辩称理由无法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：张某某继续履行房屋买卖协议，于判决生效之日起七日内协助易某某办理土地使用权和房屋所有权过户手续。案件受理费500元，由张某某负担。
经审理查明，原审判决认定事实属实。

本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人张某某一、二审期间均未提交充分的证据证明，涉案的房屋属其夫妻共有财产。因该诉争的房屋的产权证上登记的产权人为张某某，上诉人张某某上诉称原审判决侵犯了第三人熊凤清的利益并要求二审期间追加熊凤清参加本案诉讼，不符合法律规定，对上诉人张某某的该上诉理由本院不予支持。上诉人张某某一审庭审中对其与被上诉人易某某签订的《房屋买卖协议》不持异议，并将诉争房屋的房屋所有权证和建设用地规划许可证均交付给被上诉人易某某，收取了被上诉人易某某支付的购房款，双方的房屋买卖合同成立并已实际履行，对上诉人张某某上诉称与被上诉人易某某没有法律关系的上诉理由本院不予采纳。现被上诉人易某某已付清购房款，上诉人张某某有协助被上诉人易某某办理房屋产权过户登记手续的义务，该义务作为房屋买卖的附随义务，被上诉人易某某可随时向上诉人张某某主张权利，上诉人张某某上诉称被上诉人易某某的主张超过诉讼时效的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　袁　涛 代理审判员　　李小辉 代理审判员　　孙　峻

书记员：石继武