施某某与国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告：施某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托诉讼代理人：施金鹏，系黑龙江四维律师事务所律师。
被告：国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区中央大街南段409号。
负责人：夏晖，系该单位总经理。
委托诉讼代理人：白宇宙，系黑龙江美亚律师事务所律师。

原告施某某与被告国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人施金鹏、被告委托诉讼代理人白宇宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿租金损失61250元、支付用水服务费1364.75元，两项合计62614.75元。事实和理由：2013年5月12日被告下属的红岗电业局负责人李文伟代表该局与原告签订房屋租赁合同一份，双方约定由该局承租原告所有并出租的坐落于大庆市红岗区萨大路南143号房屋一处作为该局营业大厅使用，租期自2013年5月12日起至2015年5月12日止，租金147000元该局须于合同签订当日一次付清，租期内的采暖服务费、用水服务费均由该局承担。合同签订当日该局将租金交付完毕，但因该合同为双方续签的租赁合同，故合同签订前该局就已占有使用该房屋。自该合同正式履行后，该局一直拖欠采暖、用水服务费，导致该房屋的供暖单位大庆南城热力有限公司于2015年2月对该房屋停止供暖，从而导致该房屋内的供暖供水管道被低温冻裂受损。后经双方多次协商，该局才于2016年3月2日将受损设施修复更换，这导致原告房屋10个月不能出租，故原告要求该局赔偿该期间内的租金损失61250元（147000元÷24个月×10个月），同时该局还须支付拖欠的用水服务费1364.75元，两项合计62614.75元，但由于该局系不具备诉讼主体资格的被告下属部门，故该局的相应责任应由被告承担。

本院认为，本案的争议焦点系：一、被告应否支付租赁期满搬离后原告未出租而产生的租金损失；二、被告应否向原告支付拖欠的用水服务费。
关于焦点一本院认为，依法成立并生效的合同对当事人均有法律拘束力，合同各方均应当按照约定全面履行自己的义务，若一方履行合同义务不符合约定，其应当承担包括赔偿损失方式在内的违约责任，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案双方依法签订了房屋租赁合同，且合同明确约定承租方负担租期内的采暖、用水服务费用以及租期届满时承租方应将完好的房屋返还与出租方（包括供暖供水在内的各项屋内设施），但承租方未按约定及时缴纳采暖服务费，导致供暖单位停止供暖，进而造成屋内供暖供水设施受损，从而妨碍原告行使以出租方式获取收益的财产权利，故被告应当就原告主张的租金损失承担赔偿责任。但由于房屋能否出租的因素众多，包括但不限于产权手续是否完备，房屋地段、层位、朝向、装潢、供水、供电、供热、供燃气、物业服务以及房屋周边的教育、医疗、交通、商贸等等，而采暖设施是否具备并达到正常使用状态只是众多因素中的一种，而非唯一因素，故原告仅凭该因素向被告主张租金损失的理由并不充分，且原告自被告搬离后没有自行修复更换受损设施以防止损失扩大，故作为房屋所有权人的原告对因怠于管护自有财产而产生的损失存有过错，据此本案双方对租金损失均应承担责任。虽然本案双方及供暖单位三方共同签署过纠纷解决协议，但该协议只处理了拖欠采暖费的追缴、冻损设施的修复更换、供暖服务的恢复事宜，不能理解为被告辩称的解决了因该合同而产生的所有纠纷。根据本案具体情况，考虑双方的过错程度，由被告负担60%责任（61250元×60%＝36750元）、由原告自负40%（61250元×40%＝24500元）较为适宜。
关于焦点二本院认为，如前所述，若一方履行合同义务不符合约定，继续履行也是法定的承担违约责任的方式。据此，对于被告拖欠至今的用水服务费1364.75元，被告应当依法向原告如数给付。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百三十五条的规定，判决如下：

一、被告国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司于本判决生效之日起10日内向原告施某某赔偿租金损失36750元、支付用水服务费1364.75元，两项合计38114.75元；
二、驳回原告施某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1365元，由原告负担532元，由被告负担833元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。

审　判　长　　孟庆达 人民陪审员　　宋建霞 人民陪审员　　赵世霞

书记员：刘莹