施某某与龙某(上海)文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：施某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：龙某(上海)文化传媒有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：闫海堂，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周紫薇，上海尊源恒律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邢雷玲。
　　原告施某某与被告龙某(上海)文化传媒有限公司(以下简称龙某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，龙某公司提出反诉。本院合并本诉、反诉并公开开庭进行了审理。施某某委托诉讼代理人汪鸿、龙某公司委托诉讼代理人周紫薇、邢雷玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告施某某向本院提出诉讼请求：1、施某某、龙某公司之间就上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》于2019年2月21日解除；2、龙某公司归还2018年11月15日至2019年2月14日租金41,301元；3、龙某公司归还押金41,301元；4、龙某公司承担施某某的装修费损失169,085.89元。事实和理由如下：2018年7月19日，龙某公司与上海瑞隆房地产有限公司(以下简称瑞隆公司)签订《房屋租赁合同》，龙某公司向瑞隆公司租赁上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX-XXX层办公楼。施某某从事中草药高端护肤品经营。2018年9月，施某某经中介介绍，看中了上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。当时龙某公司仍在装修该楼的公用部位，龙某公司向施某某提供了办公楼装修完成后的美学空间设计方案和效果图，并告知公用部位的统一装修工作将于2018年11月中旬完成，施某某即可正常入住使用。施某某遂与龙某公司签订《房屋租赁合同》，约定租期为2018年11月15日至2023年11月14日，每月租金为13,677元。合同签订后，施某某向龙某公司支付三个月租金41,031元、押金41,031元，并于2018年12月底完成系争房屋的内部装修。此时，龙某公司仍未按照承诺完成整幢楼宇公共部位的装修工程，所有的大厅、走廊、楼梯、过道被施工弄得坑洼不平，且施工工程于2018年12月中旬停止，施工材料堆放在原处。据施某某所知，系因龙某公司内部纠纷导致公共区域的装修无法继续，也无法提供任何物业管理服务。由于一直无法使用系争房屋，施某某只能另行租赁他处房屋。2019年2月21日，施某某向龙某公司提交《退租声明》，要求终止双方的租赁合同。2019年3月，公共区域的装修继续施工，4月底完工。施某某认为，施某某未使用系争房屋，龙某公司应当返还租金。龙某公司未按合同约定完成装修义务，使得租赁房屋的根本目的无法实现，龙某公司应当承担违约责任。为维护自身权益，施某某向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
　　被告龙某公司辩称及反诉诉称，确认于2019年2月21日收到《退租声明》，同意双方的租赁合同解除。合同解除系施某某逾期支付租金所致，2019年3月31日龙某公司向施某某发出催告函，龙某公司认为该日为合同解除日。《房屋租赁合同》中未承诺装修，所以龙某公司不同意施某某其余的诉讼请求。根据合同约定，施某某应当支付租金，现施某某擅自退租，龙某公司有权没收租赁保证金并不承担施某某的装修费用。因此，龙某公司提出反诉，要求：1、施某某支付2018年10月1日至11月14日的免租期租金20,515.50元；2、施某某支付2019年2月15日至2019年2月21日租金3,191.30元；3、施某某支付违约金41,031元即没收押金；4、施某某支付滞纳金，自2019年1月25日起，按照每日0.23元的标准算至实际支付之日止；5、施某某支付占用使用费129,931.50元(按照日租金的三倍，即1,367.70元/日，自2019年2月22日至2019年5月28日计算)；6、施某某支付2019年2月15日至5月28日物业费2,548元。
　　施某某针对龙某公司的反诉辩称，施某某没有使用系争房屋，所以不同意支付租金；施某某没有违约，所以不同意支付免租期租金、违约金和滞纳金。龙某公司于2019年3月20日收回钥匙，所以占有使用费不应当计算至5月28日。租赁合同约定的物业公司于2019年5月成立，之前的物业由瑞隆公司提供，施某某同意根据瑞隆公司的物业费标准(单价0.80元)支付物业费。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋的产权人为瑞隆公司。龙某公司向瑞隆公司承租系争房屋，并经瑞隆公司同意转租。
　　2018年8月31日，龙某公司与案外人杭州红孵文化有限公司(以下简称红孵公司)签订《联营合同》，建立联营公司共同投资上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目(涉系争房屋)，联营公司法人代表为倪军军，经营范围为房屋租赁、物业管理。
　　2018年9月14日，龙某公司出具独家委托授权书，委托红孵公司进行上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理，由红孵公司法定代表人倪军军代收付相关费用。
　　2018年9月28日，龙某公司(出租方，甲方)与施某某(出租方，乙方)签署《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，该房屋出租不动产证登记建筑面积合计为74.94平方米，房屋用途为办公，经营业态不可以为重餐饮、公寓。房屋租赁期自2018年11月15日起至2023年11月14日止；2018年10月1日至2018年11月14日为免租装修期45天，但仍应承担水费、电费、电话网络费、物业管理费及其他与使用该房屋有关的费用。如乙方提前终止本合同或因违约致甲方提出终止合同的，乙方应向甲方支付此装修期之租金，租金标准按第一年日租金计算。租金以先付后用原则，于每次到期前20日支付下期租金；支付方式为三个月一期。每日每平方米建筑面积起始租金为6元/平方米/天，月租金为13,677元；前两年不变，其后每二年递增6％。物业费10元/平方米/月(物业管理费随租金一起支付给甲方)，三个月物业费共计2,248元。首期租金(2018年11月15日起至2019年2月14日止)为41,031元，在合同签订后3日内交清租金。乙方于每次到期的前贰拾日向甲方支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.05%向甲方支付滞纳金。甲、乙双方于签订本租赁合同时，乙方向甲方支付定金(3个月租金)41,031元，此定金于本合同签订后，即转为履约保证金。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、装修等费用由乙方承担。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施于交房时处于正常可使用和安全的状态。合同终止后，乙方应在本合同的租期届满后的当日下午返还该房屋给甲方，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，乙方逾期返还该房屋的，则每逾期一天应向甲方支付相当于本合同约定当时递增后(即归还房屋日期当期)的日租金的三倍(即18元/平方米/日)的房屋使用费。乙方逾期不支付租金累计超过二十个工作日的，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方所支付的履约保证金作为违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方损失。合同尾部出租方处由倪军军作为甲方签约代表人签字。合同订立后，施某某向龙某公司支付租金41,031元、履约保证金41,031元，龙某公司于签订合同当日向施某某交房。
　　2018年12月24日，龙某公司发表《郑重声明》称：“……1、静安区长安路苏河融景商办楼项目由龙某公司进行统一招商和运营管理；2、倪军军并非我公司股东，其对广大商户发布的任何信息、做出的任何承诺均为其个人行为，与本公司无关；3、我公司从未授权委托红孵公司或者任何第三方对项目进行招商与运营管理。截至今日，任何以我公司名义出具的《独家委托授权书》均为虚假……”。
　　后，龙某公司与红孵公司、倪军军就上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理发生纠纷，龙某公司向上海市黄浦区人民法院起诉倪军军，后双方和解撤诉。红孵公司向上海市普陀区人民法院起诉龙某公司，后该案按红孵公司撤诉处理。
　　再查，在上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目招商过程中，倪军军向租客提供了公共区域装修的设计图，且在龙某公司与案外人叶某某的房屋租赁合同补充条款中约定，公共区域约11月中旬完工，龙某公司在合同落款处盖章，倪军军亦签名。
　　2018年12月25日，上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的租客张贴《长安路物业工区装修告知书》称：“……介于租客签约和入驻时以美学空间概念组下长安路物业，现工区设计违背美学空间…严重影响了用户体验和利益；租户特此要求二房东一定要以美学空间概念装修工区，而且在一定时间完成……在甲方内部问题没有解决之前，(判决书还没下来，没有达成共同协议之前)工区装修没有按照约定的长安外美学空间设计稿完成之前，租户不会交一分租金，请尽快完成工区施工……”
　　龙某公司实际于2019年3月至2019年4月期间，按照招商时红孵公司与倪军军提供的设计图，对上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的公共区域(包括进门厅、楼梯、走道)进行装修。装修期间公共区域因堆放施工材料导致通行不便。
　　另查，在龙某公司与红孵公司、倪军军就上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理发生纠纷后，倪军军告知租客停止支付租金。
　　2019年2月，倪军军告知租客后续事宜与龙某公司员工邢雷玲对接。
　　2019年2月21日，施某某通过微信向龙某公司表示，要求退租并退回租金、保证金等。龙某公司工作人员表示，合同约定相关退租条件，以合同为准，至于环境，龙某公司正努力逐渐改善。
　　2019年3月11日，龙某公司通过微信向施某某发出《房屋租金催收函》，要求施某某自收到本函之日起三日内支付租金41,031元。施某某回函表示，其于2019年2月21日书面提出退租及赔偿要求，龙某公司不予理会。根据合同约定，龙某公司应保证房屋及其附属设施于交房时处于正常可使用和安全的状态。至施某某提出解约时，系争房屋所在物业的有关附属设施，如过道、前台和大堂仍处于毛坯和脏乱状态，不仅有碍美观，甚至根本无法使用，出租房屋所在的消防等设施也没有通过消防安全检查，龙某公司已经严重违反了租赁合同项下的保证义务，造成施某某无法正常经营，租赁房屋的目的无法实现。龙某公司称未收到该回函。
　　关于房屋返还。施某某称双方未办理房屋交接，龙某公司于2019年3月20日锁门，之后施某某未再进入系争房屋。关于锁门一节，施某某无法提供证据予以证明。龙某公司表示，龙某公司于2019年5月5日换锁，但换锁后仍配合施某某将系争房屋内的物品搬离。龙某公司要求施某某最晚于2019年5月28日前搬走所有物品，所以龙某公司认为其于2019年5月28日收回系争房屋。
　　关于公共区域的装修。龙某公司表示未对施某某作出过何时结束装修的承诺，只表示会尽快装修，对公共区域装修时间是预估的，龙某公司履行瑕疵不构成根本违约。尽管龙某公司没有完成装修，但是认为施某某可以继续营业。施某某表示，系争房屋所在大楼是带有创意园区的创意空间，施某某经营的商铺需要一定的营业环境，未经装修的环境及2018年12月以来堆放的建筑材料导致施某某无法开展经营。
　　施某某、龙某公司均确认，施某某支付租金、物业管理费、水、电费至2019年2月14日。
　　审理中，施某某提供一份2019年3月1日订立的《会所场地合作协议》，证明因系争房屋无法经营，施某某只得另找他处租赁场地。《会所场地合作协议》载明，施某某租赁会所内280平方米作为合作经营场所，用于销售萃雅品牌商品或服务，类别为美容护肤体验，合作协议有效期自2019年3月1日至2021年2月28日止。
　　龙某公司提供一份2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》，龙某公司将系争房屋另行出租给案外人，租期为2019年7月8日至2022年7月7日。
　　因施某某、龙某公司就系争房屋的装修价值无法达成一致，经施某某申请，本院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司进行评估。鉴定单位出具《工程审价司法鉴定意见书》及补充意见确认，2019年7月鉴定时系争房屋的装修残值为149,024.85元。施某某认可该结论，并调整诉讼请求中的装修损失为149,024.85元。龙某公司认为，装修图纸为施某某单方提供，鉴定单位仅通过目测粗略核实，也未核实施某某主张的装修材料与实际装修是否一致。并且，施某某提供的装修合同中未收取增值税，据龙某公司查询，该装修公司不是增值税一般纳税人，不适用10%税率，应适用小规模纳税人3%的征收率征收。所以，龙某公司认为审价结果高于实际装修金额。鉴定单位表示，施某某提供的图纸与现场状况大致符合，鉴定单位根据国家适用税率计算增值税率。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋租赁合同》系施某某、龙某公司真实意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。龙某公司同意解除《房屋租赁合同》，本院予以确认。龙某公司于2019年2月21日收到施某某发出的《退租声明》，故本院确认《房屋租赁合同》于该日解除。施某某搬离系争房屋时没有与龙某公司办理房屋交接手续，龙某公司称在2019年5月5日进行换锁，应当视为龙某公司于该日自行收回系争房屋，所以合同解除后，施某某应当支付至2019年5月5日的租金、房屋使用费及物业管理费。因此，施某某要求龙某公司返还2018年11月15日至2019年2月14日租金的诉讼请求，本院难以支持。龙某公司作为出租人，应当保证系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。本院注意到，招商时龙某公司合作方承诺公共区域装修于2018年11月完成，而实际2019年4月才完成公共区域装修，并且装修期间因施工材料堆放等问题，确有造成通行困难，对于施某某使用系争房屋造成了一定程度的影响，故龙某公司存在履行瑕疵，2019年2月15日至2019年4月30日的租金、房屋使用费施某某无需支付。2019年5月1日起，系争房屋的使用并无阻碍，施某某仍占用房屋，故应当支付2019年5月1日至5月5日的房屋使用费2,248元(6*74.94*5)。龙某公司主张按日租金的三倍计算房屋使用费系租赁届满后逾期返还房屋的约定，并不适于本案的房屋使用费计算标准。关于物业管理费，施某某主张根据0.80元单价计算的抗辩意见缺乏依据，本院不予支持。鉴于合同对物业管理费有明确的标准，施某某应当按约履行，故施某某应当支付2019年2月15日至5月5日的物业管理费2,016元(74.94*10*2+74.94*10*12/365*21)。合同解除后，龙某公司应当返还押金41,301元。
　　关于合同解除的原因。施某某认为龙某公司未完成公共区域装修，造成施某某无法营业，故而合同目的无法实现，导致合同解除。龙某公司认为施某某逾期支付租金，导致合同解除。本院认为，合同履行过程中，一方面因龙某公司与红孵公司、倪军军的矛盾，施某某根据倪军军要求停止支付租金，有一定的合理性；另一方面，在龙某公司的装修行为确实对施某某造成了一定程度的影响，导致双方就租金支付的事宜发生争议，且施某某于未付租金的当月就向龙某公司提出解约，故本院认为施某某拖欠支付租金的行为并不构成根本违约，龙某公司以拖欠租金超过合同约定期限为由要求解除合同的主张，本院不予支持。诚然，龙某公司关于系争房屋公共区域的装修会对施某某使用房屋造成一定影响，但尚未达到施某某无法使用系争房屋的程度，施某某认为合同目的无法实现而提出解约，属于提前退租，应当承担相应的违约责任。考虑到履约过程中龙某公司、施某某各自的过错程度，龙某公司的实际损失，本院酌情调整提前解除合同违约金为27,354元。施某某提前退租，造成龙某公司免租期租金损失，故施某某应当向龙某公司支付免租期租金19,972元(13,677+6*74.94*14)。因龙某公司在履行过程中存在瑕疵，故龙某公司主张施某某支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
　　关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。龙某公司将施某某已装修的房屋原状出租给案外人，即实际利用了施某某的装饰装修。并且，装修残值的评估与龙某公司另行出租的间隔时间较短，龙某公司对施某某的装修利用率极大，所以施某某要求龙某公司赔偿装修损失149,024.85元的诉讼请求于法有据，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：
　　一、原告施某某与被告龙某(上海)文化传媒有限公司就上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年2月21日解除；
　　二、被告龙某(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告施某某押金41,301元；
　　三、被告龙某(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告施某某装修损失149,024.85元；
　　四、原告施某某其余的诉讼请求，本院不予支持；
　　五、反诉被告施某某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告龙某(上海)文化传媒有限公司房屋使用费2,248元；
　　六、反诉被告施某某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告龙某(上海)文化传媒有限公司物业管理费2,016元；
　　七、反诉被告施某某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告龙某(上海)文化传媒有限公司违约金27,354元；
　　八、反诉被告施某某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告龙某(上海)文化传媒有限公司免租期租金19,972元；
　　九、反诉原告龙某(上海)文化传媒有限公司其余的反诉诉讼请求，本院不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　鉴定费3,380元(原告施某某已预缴)，由被告龙某(上海)文化传媒有限公司负担。
　　本诉案件受理费4,774元，减半收取计2,387元，由原告施某某负担334元，被告龙某(上海)文化传媒有限公司负担2,053元。
　　反诉案件受理费4,244元，减半收取计2,122元，由反诉原告龙某(上海)文化传媒有限公司负担1,577元，反诉被告施某某负担545元。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘志宏

书记员：向  阳