施旒与上海新富港房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：施旒，女，1988年7月4日出生，汉族，户籍地上海市。
　　委托诉讼代理人：张琳洁，上海凯斌律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刁振娇，上海凯斌律师事务所律师。
　　被告：上海新富港房地产开发有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：田强，该公司董事长。
　　委托诉讼代理人：罗婕，该公司职员。
　　原告施旒诉被告上海新富港房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张琳洁，被告的委托诉讼代理人罗婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告施旒诉称：其父与被告签订《商品房认购书》，以人民币50,800,000元认购本市中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋，因该房系样板房，故在认购书中被告同意原告提出的将保姆房改为厨房、在6楼露台增加水龙头、更换地板三项要求。之后，根据该认购书，原、被告于2016年8月25日签订了《上海市商品房预售合同》和《销售样板房补充协议》，合同约定：房价暂定人民币50,800,000元，房屋于2017年3月31日前交付，房屋交付的标志为交接房屋钥匙，未在约定期限内交付房屋的，按已付房价款日万分之一支付违约金，超过60日，若买方要求继续履行合同的，则按已付房款日万分之二支付违约金直至实际交付之日，合同还对其他选购事项均作了约定。合同签订后，其按约付清全部购房款，但被告在约定的交房时间未完成双方在认购书中特别约定的整改内容，致使房屋未达到交付的条件，其行为构成违约，应承担相应责任。故提起诉讼，要求：1、继续履行合同，在完成整改后交付房屋；2、被告偿付逾期交房违约金(其中：2017年4月1日起至2017年5月30日按已付房款日万分之一计，2017年5月31日起至实际交付之日止按已付房款日万分之二计)；3、案件受理费由被告负担。
　　被告上海新富港房地产开发有限公司辩称：原告提供的《商品房认购书》系其父亲与被告签署，但在原告与被告签订《商品房认购书》中并无其所称的三项特别约定。被告在合同约定的交付期限内以具备房屋交付条件，多次通知原告前来办理交付手续，但原告一直不予理睬，即使存在原告所述的情况，也仅为设施的瑕疵，并非房屋主体结构存在问题，不影响房屋的交付，被告不构成逾期交付的违约责任。原告以此拒绝办理交房手续，要求被告承担违约责任，缺乏依据，故要求驳回原告的诉讼请求。
　　原告施旒提供的证据如下：1、《商品房认购书》，证明在其父与被告签订的认购书中有三项特别整改的内容；2、《上海市商品房预售合同》，证明合同约定的交房时间和逾期交付的违约责任约定；3、《销售样板房补充协议》，证明因房屋系样板房，磨损严重，不进行相应整改，无法满足居住所需；4、收据，证明原告已按约付清全部房款；5、原告父亲与被告工作人员的微信聊天记录及照片，证明被告未完成相关整改项目，无法交付房屋；6、第三方的情况说明，证明因房屋还存在其他问题，被告未及时整改，原告向相关部门反映情况，相关部门现场查看，督促被告进行修复。
　　被告上海新富港房地产开发有限公司对原告施旒提供的证据1真实性无异议，但认为该认购书系原告父亲与被告签订，与原告无关，原告与被告也签订过认购书；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但不认可其证明目的；对证据4无异议；对证据5－6中其工作人员身份无异议，但该微信记录未经公证，不符合证据形式要求，聊天内容仅体现在整改中，不能证明被告构成逾期交付违约。
　　被告上海新富港房地产开发有限公司提供的证据如下：1、《商品房认购书》和《商品房认购书签署审批单》，证明原告与被告于2016年5月8日签订《商品房认购书》，确认认购价、付款时间、联系方式等内容，并无整改项目约定；2、销售服务提示函，证明对房屋的差异不作为交房条件之内，样板房仅作参考；3、《上海市商品房预售合同》，证明对双方权利义务的约定，原告不能以装修、设备不达标而拒收房屋；4、《销售样板房补充协议》，证明样板房自然耗损，不能作为质量问题；5、《入伙通知书》及《交付催告书》，证明被告多次发函，催促原告办理房屋交接手续，但原告收函后，一直置之不理，故未收房过错在原告；6、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证，证明系争房屋符合竣工交付条件；7、开发商材料领取清单，证明原告在2018年7月31日领取了办理产权证的相关资料；8、资料物品签收单，证明原告在2018年6月21日领取了房屋钥匙和相关资料。
　　原告施旒对被告上海新富港房地产开发有限公司提供的证据1真实性无异议，原告确实曾签订过一份《商品房认购书》，但未按此履行，双方实际按原告父亲与被告签订的《商品房认购书》约定的价格、付款日期来签订预售合同；对证据2认为与本案无关；对证据3真实性无异议，因系格式合同，故通过补充协议及认购书相关约定变更合同格式条款的约定；对证据4真实性无异议，不认可证明内容；对证据5确认收到，但未去办理手续系因房屋交付条件尚未成就，双方一直在协商沟通之中；对证据6无异议；对证据7－8无异议，确认在2018年6月21日办理了房屋交接手续。
　　经审理查明：原告之父与被告于2016年5月签订一份《商品房认购书》，约定购买本市中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋(系样板房)，房屋优惠总价人民币50,800,000元，其中首付人民币25,500,000元，其余部分为贷款。认购书中还特别约定：(1)被告同意购买方委托其将保姆房改为厨房，(2)6楼露台增加水龙头，(3)地板更换。之后，根据该认购书，原、被告双方于2016年8月25日签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告为买方，被告为卖方，被告将本市中山南一路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋出售给原告，暂定价人民币50,800,000元，2016年8月24日首付人民币25,500,000元，同年9月30日前应付人民币25,300,000元(贷款)，房屋于2017年3月31日前交付，房屋交付的标志为交接房屋钥匙，未在约定期限内交付房屋的，按已付房价款日万分之一支付违约金，超过60日，若买方要求继续履行合同的，则按已付房款日万分之二支付违约金直至实际交付之日，房屋交接验收时，被告应提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》等相关资料，买方无权以房屋的装修、设备达不到约定标准为由解除合同或拒绝收房，若确应房屋装修、设备不符合约定的，买方应先行收房，卖方应按照本合同约定予以修理或补差。合同还对其他相关事宜均作了约定。合同签署后，原告按约支付了全部房款。2017年3月21日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告在3月31日来办理入伙手续，原告在收到通知后，因被告未按约完成认购书中特别约定的事项，故原告未来办理交接手续。嗣后，被告多次向原告发出《交付催告函》，催促原告前来办理交接手续，同时被告对认购书中特别约定的内容及系争房屋存在其他问题抓紧施工，双方通过微信沟通施工进度，2017年11月底，被告基本完成地板更换及厨房、浴室等存在问题的施工。不久也完成了6楼露台加装水龙头的事宜。因被告未在合同约定的交付期限内，向原告交付符合居住使用条件的房屋，原告遂于2018年1月2日起诉来院。
　　另查明：在原告之父与被告签订《商品房认购书》之前，原、被告也曾签订过一份《商品房认购书》，但在原告之父与被告签订新的《商品房认购书》后，原、被告双方参照该认购书所确定的主要条款签订了《上海市商品房预售合同》。
　　审理中，双方商定对保姆房改建一项不再实施，并于2018年6月21日办理了房屋钥匙交接手续。
　　本院认为：原告之父与被告签订的《商品房认购书》经双方盖章签名确认，对双方具有约束力。之后，又以该认购书约定的主要购房条件，由原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，故该认购书应视为预售合同的组成部分而对双方有效。根据认购书中双方认可增添的特别说明，对商品房合同的订立以及该房屋的最终价值有重大影响，该特别说明虽未载入预售合同，但应当视作合同内容，被告应当在合同约定交付房屋的期限前完成，被告未履行应视为违约。合同履行中，被告虽具有完备的《建设工程竣工验收备案证书》和《上海市新建住宅交付使用许可证》，所开发建造的房屋符合商品房预售合同的交付条件，但根据认购书所作的特别约定，被告并未符合交付房屋条件。且原告购买的房屋总价高达五千余万元，对房屋的品质应有更高的要求，现被告未按照认购书特别说明更换地板，势必影响原告的整体居住效果和生活体验。至于合同中约定买方无权以房屋装修、设备不符合约定拒绝收房，由于该合同系被告提供的格式条款，该条款约定存在免除被告责任，排除原告权利的内容，应视为无效，故被告应当根据其认可的条件，向原告交付房屋，以免给购买方的使用造成影响。现原告已按约履行了全部付款义务，被告却未能按照约定条件按时交付房屋，应承担责任。现双方对交付条件已达成一致且在2018年6月21日办妥房屋钥匙交接手续，但根据本案查明的事实，被告实际在2017年11月底已完成认购书特别约定的相关事项，故应以此日期作为被告符合交房条件的日期，在此日期后，原告怠于办理交接手续，责任不在被告，故原告要求逾期交房违约金计算至钥匙交付之日止，显属不妥，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　被告上海新富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告施旒逾期交房违约金人民币2,174,240元。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币24,113元，由被告上海新富港房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王巍琦

书记员：王凌冰