施某某、施某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：施某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市崇明区。
　　原告：施某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　法定代理人：施某某，原告父亲。
　　原告：夏斌红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　上列三原告共同委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海何跃实业有限公司，住上海市宝山区蕰川路XXX号XXX室。
　　法定代表人：吴友朝，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。
　　原告施某某、施某某、夏斌红与被告上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施某某、施某某、夏斌红的共同委托诉讼代理人白孝甫、被告何跃公司的委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告施某某、施某某、夏斌红向本院提出诉讼请求：1、要求何跃公司返还上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场3103、3104、3105号商铺(以下简称“系争商铺”)；2、要求何跃公司支付自2016年6月1日至2018年11月30日止的商铺使用费人民币85,100元(以下币种均为人民币)；3、要求何跃公司以上述商铺使用费85,100元为本金，按同期银行贷款利率计算，支付自2018年12月1日起至款项付清之日的利息。事实和理由：施某某、施某某、夏斌红是系争商铺的产权人。施某某、施某某、夏斌红与何跃公司签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，施某某、施某某、夏斌红将系争商铺出租给何跃公司，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期(即2013年12月1日起开始计算租金)；租金每三个月支付一次，先付后租，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给原告；何跃公司应每年按照原告实际投资额的3.8%支付租金，自第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，何跃公司多次拖欠租金，经法院生效判决，确认施某某、施某某、夏斌红与何跃公司所签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》已解除，何跃公司与业主委员会所签订的备忘录无效，何跃公司应当在合理期间内退出北上海商业广场的经营，其于2016年6月1日后支付的款项折抵之前的欠付租金。但何跃公司至今仍未向施某某、施某某、夏斌红返还商铺，并仍按备忘录确定的年投资额的2.1%标准向未起诉的业主支付使用费。施某某、施某某、夏斌红认为，何跃公司已失去占用使用商铺的法律及合同依据，应当返还商铺，并按双方合同约定的租金标准支付使用费，故向本院提出上述诉请。
　　被告上海何跃实业有限公司辩称，北上海广场各商铺之间紧密相连，缺乏独立性，返还不具有现实基础。至于2016年6月1日后的租金，何跃公司应当按照业主委员会调整的标准及授权向业主发放。业主与何跃公司之间的合同已经解除，施某某、施某某、夏斌红现依据合同主张利息没有相关依据。综上，要求驳回施某某、施某某、夏斌红的诉请。
　　本院经审理认定事实如下：施某某、施某某、夏斌红是系争商铺的权利人。2013年，施某某、施某某、夏斌红(甲方)、何跃公司(乙方)签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，甲方将系争商铺出租给乙方，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期。本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。
　　另查明，施某某、施某某、夏斌红于2017年向本院起诉，要求解除与何跃公司的商铺租赁合同及要求何跃公司支付欠付租金及滞纳金。本院经审理后认为，上海市宝山区北上海商业广场全体业主通过业主大会决议的形式解除了与何跃公司之间的租赁合同，何跃公司应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向上海市宝山区北上海商业广场业主委员会移交账目及经营权，若上海市宝山区北上海商业广场业主委员会认为必须由何跃公司继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。该案判决何跃公司向施某某、施某某、夏斌红支付截止至2016年5月31日前的欠付租金。该案还查明，何跃公司共计已向施某某、施某某、夏斌红支付77,442.17元租金，该案现已生效。该案判决后，被告未再向原告支付任何租金或使用费。
　　庭审中，施某某、施某某、夏斌红向本院提供：1、上海市商业统一发票六张，证明施某某、施某某、夏斌红为购买系争三套商铺的购房款共计801,740元；2、施某某、施某某、夏斌红与上海同运百货有限公司签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》三份，证明系争三个商铺的月租金分别均为1,742元。施某某、施某某、夏斌红表示结合上述两项证据，可以认定投资总额为购房发票的总金额801,740元与18个月免付租金90,648元相加得出的总额895,808元。何跃公司对上述证据均无异议。
　　本院认为，生效判决已认定，包括施某某、施某某、夏斌红在内的小业主系以业主大会决议的形式向何跃公司行使解除权，并未就解除后与何跃公司如何处理商铺返还问题形成决议，故施某某、施某某、夏斌红单独要求被告返还商铺，本院难以准许。小业主可通过业主大会决议形成一致意见后再行主张。
　　关于使用费。本院认为，根据查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，何跃公司并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营。因此，本院对施某某、施某某、夏斌红主张按照总投资额895,808元的年3.8%计算的自2016年6月1日至2018年11月30日止的使用费，予以支持。尽管双方合同中就2016年6月1日后的租金标准进行上浮，但根据本案实际，本院认为仍以合同解除前的租金标准计算使用费为宜。经计算，2016年6月1日至2018年11月30日，何跃公司应付使用费金额合计85,100元。施某某、施某某、夏斌红主张上述款项自2018年12月1日起的利息，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
　　被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告施某某、施某某、夏斌红支付自2016年6月1日起至2018年11月30日止的使用费85,100元，并按银行同期贷款利率计算，支付该款自2018年12月1日起至实际付清日止的利息。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取964元，由被告上海何跃实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：杨利民

书记员：鲍仲钰