施某某与张某、朱某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：施某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：严芳，上海知诚律师事务所律师。
　　被告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　被告：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市崇明区，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：张某，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　被告：朱德昌，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　原告施某某诉被告张某、朱某某、朱德昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日受理后，依法适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告施某某及委托诉讼代理人严芳，被告张某(暨被告朱某某、朱德昌的共同委托诉讼代理人)到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告施某某向本院提出诉讼请求：1、要求解除2016年3月22日原告与被告张某签订的房地产买卖居间协议。2、判令三被告向原告双倍返还购房定金10万元。3、判令三被告补偿原告经济损失18万元。房屋的买卖合同由原告与张某签订，而系争房屋的产权人是朱某某、朱德昌，张某、朱某某系夫妻，朱某某曾向原告出具委托书写明出售系争房屋的买卖全权委托张某办理，且在商谈过程中朱某某、朱德昌同意张某之前与原告之前签订的买卖合同的，故要求三被告承担给付责任。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：要求被告张某给付原告经济补偿15万元。事实和理由：被告张某、朱某某系夫妻关系,被告朱德昌系朱某某的父亲。被告张某原是上海友谊房地产经纪公司上海保德路门店的工作人员，原告经朋友介绍及陪同下在2016年2月29日下午到被告所在的门店看房源准备购房。后张某在向原告介绍房源时声称他本人名下有一套房，地址为上海景凤路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，面积40多平方米适合原告的需求可向原告出售。被告张某当时还带领原告和朋友到实地看房，但到实地后张某又称忘记带房子的钥匙进不了门，转而让原告看了同幢楼其它户型的房屋，并称他的房屋户型与已看到的户型是一致的，原告当时还向张某询问房屋的产证情况，其称房屋产权是他本人所有。随后根据张某要求原告与其签订了房地产居间买卖协议书，房价为122.5万元。协议签订后，被告张某还要求原告当日向其支付了1万元作为购房定金。原告事后到上海市闸北区房产交易中心调取资料证实，系争房屋实际面积为34.71平方米，与已签订协议的面积42.6平方米不符，且该套房屋的产权人不是张某，就此原告至张某处向其询问情况，并拟要回已付的1万元定金不再准备购房。但被告张某当时告知原告，系争房屋产权人朱某某是其老婆，朱德昌是其丈人，系争房屋是他出钱购买，只是挂在老婆、丈人名下，对房屋的出售产权人完全同意并由其全部操作，其本人完全做得了主请原告放心。张某还声称与原告都是崇明老乡，绝不会骗原告的。2016年3月22日，被告张某又与原告重新签订了一份房地产买卖居间协议，将出售房屋的面积更改为34.71平方米，房价款更改为120万元，该份协议签订后被告张某又要求原告向其支付定金4万元，原告共计向被告支付了购房定金5万元。原告向被告支付定金后，即不断催促被告签订房屋买卖合同，并准备支付购房款，在原告的多次催问下，被告张某在2016年7月10日、10月8日分别向原告出具承诺书，承诺在2016年10月31日之前将出售房屋交付原告，并支付违约金捌万元，若逾期按总房价款每日万分之五支付违约金。因被告张某未能履行承诺，原告与丈夫陶建荣在2017年4月20日、12月18日又先后到被告张某处催促房屋买卖之事，被告张某又与原告夫妇分别签订了二份协议书，12月18日的协议书确定在2018年3月5日之前办理产权交割手续，房价款120万元整，交易过户之前扣除违约金18万元整，若逾期则按房价款的日万分之五承担违约责任直至过户完毕。2017年12月18日，被告朱某某作为产权人向原告出具委托书一份，确认系争房屋由张某办理房屋出售物业的一切相关手续。2018年4月3日原告与被告朱某某就房屋买卖事宜手机进行通话交谈，朱某某确认房屋向原告出售之事，并承诺同意办理出售房屋过户手续，具体要求让原告与张某联系。经原告多次与被告进行联系催促办理房屋买卖过户之事，2018年5月8日下午,在被告的安排下，原告夫妇到上海宝山月浦镇一处茶馆内与三被告见面商谈房屋出售过户之事，三被告均当面承诺将房屋出售给原告，并约定于2018年5月10日下午去银行归还贷款，随后与原告办理房屋买卖过户手续。被告朱德昌再三强调保证将房屋卖给原告。但事后被告并未兑现承诺，至今未与原告办理房屋买卖过户手续。原告在2016年3月22日前向被告支付了5万元定金后，就将120万元的购房款存在银行卡内随时准备向被告支付房款，且不断在与被告联系催促他们办理房屋买卖手续，三名被告不仅同意售房,且对延迟时间承诺承担违约补偿责任。近来原告获悉被告已将该套房屋出售他人，且被告还明确表示房价已上涨,不可能再将房屋出售给原告，被告毫无诚信的行为令原告十分愤慨。被告收取原告售房定金5万元后却又不愿将房屋出售原告,其行为违反我国合同法定金罚则规定应依法双倍向原告返还定金。被告在收取原告购房定金后拖延二年多时间未将房屋出售给原告，在房价上涨后又将房屋出售他人,被告的行为不仅毫无诚信，且使原告错失了另行选购房屋的机会,使原告在经济上遭受了巨大损失。被告多次向原告出具承诺书，与原告签订协议书承诺承担违约金18万元，若逾期过户按照房价每日万分之五支付违约金直至过户完毕的承诺是被告的真实意思表示，是被告给予原告的经济补偿。综上，请求人民法院予以支持原告的诉讼请求。
　　被告张某、朱某某、朱德昌共同辩称，不同意原告的诉请，张某曾是保德路XXX号房产经纪的工作人员，当初收取原告的5万元是作为购买系争房屋意向金。张某与原告签订的居间协议第四条写明经产权人签字，意向金转为定金。之前被告朱某某、朱德昌一直不同意出售系争房屋，2017年12月18日前一个星期，张某才通知原告，被告朱某某、朱德昌不同意出卖房屋。由于其二人不同意，协议上产权人没有签字，因此房屋买卖合同不成立。委托书及后面协议等均是因为原告在张某店里吵闹，张某才签下的。对于张某在协议书等上的签字，张某存在过失责任。系争房屋目前还在朱某某、朱德昌名下，没有过户出售。被告愿意退还5万元意向金，此外还可对原告进行适当补偿。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　被告张某、朱某某系夫妻关系，朱德昌为朱某某之父。
　　2016年2月29日，施某某(买受方、乙方)与张某(出卖方、甲方)、上海友谊房地产经纪有限公司(丙方、居间方)就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》载明，乙方为表示对丙方居间提供的房地产购买诚意，向丙方支付以现金50,000元；系争房屋建筑面积42.6平方米，房价款1,225,000元；丙方收到意向金后7个工作日内乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金。否则应向丙方支付总房价款的2%作为违约金。甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方……；甲、乙双方同意在甲方签署协议后三十天内共同签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。如果乙方未能履行，则已支付甲方的定金不予返还；若甲方未能履行，则应向乙方双倍返还定金。同日，被告张某出具《收款收据》，确认收到施某某支付的购买系争房屋定金1万元。
　　根据2016年3月21日的《上海市房地产登记簿》显示，系争房屋建筑面积34.71平方米，权利人为朱某某、朱德昌，系争房屋还有建设银行的贷款尚未清缴。
　　2016年3月22日，施某某(买受方、乙方)与张某(出卖方、甲方)就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》载明，系争房屋建筑面积34.71平方米，房价款1,200,000元；甲方签订本协议，则乙方同意50,000元意向金转为定金……；甲、乙双方同意在甲方签署协议后三十天内共同签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。如果乙方未能履行，则已支付甲方的定金不予返还；若甲方未能履行，则应向乙方双倍返还定金。同日，被告张某出具《收款收据》，确认收到施某某支付的购买系争房屋定金4万元。
　　2016年7月10日，被告张某出具的《承诺书》载明，本人张某就系争房屋承诺如下：名下房产户口全部迁出，于2016年7月31日之前将系争房屋交付给买方，若有逾期，则按每日万分之五的总房价计算，从2016年6月1日至交付完毕至。
　　2016年10月8日，被告张某出具的《承诺书》载明，本人张某就系争房屋承诺如下：于2016年10月31日之前将系争房屋交付给乙方施某某，并支付施某某违约金8万元，若有逾期，则按总房价每日万分之五支付违约金。
　　2017年4月20日，施某某、陶建荣(原告之夫)与被告张某(甲方)签订的《协议书》载明，双方系争房屋达成如下协议：房价款为120万元，甲方一次性补偿乙方房价款15万元，于2017年5月5日之前将系争房屋交付给乙方，并且户口全部迁出，乙方暂定贷款20万元。若在2017年5月5日之前办理不了，则按原协议一日万分之五赔偿违约金直至交付。
　　2017年12月18日，被告朱某某出具的《委托书》载明，本人朱某某就系争房屋委托如下：由张某办理系争房屋的一切相关手续。
　　2017年12月18日，施某某、陶建荣与被告张某(甲方)签订的《协议书》载明，双方系争房屋达成如下协议：系争房屋房价款120万元，交易过户之前扣除违约金18万元，乙方已支付订金5万元，过户之前再须支付97万元。若系争房屋内有户口未迁出，则留10万元作为户口押金。于2018年3月5日之前办理产权交割手续，若有逾期，则按房价款的日万分之五作为违约金，直至过户完毕。
　　2018年5月8日，施某某、陶建荣与张某、朱某某、朱德昌曾见面商谈系争房屋的交易。朱德昌、朱某某、张某均曾表示，将会与原告签订网签合同，并于5月10日预约归还贷款，同时向原告保证会将系争房屋出售给原告。
　　审理中，本院曾向上海中原物业顾问有限公司就系争房屋的市场价格进行咨询，该公司于2018年10月24日出具的《房地产价格咨询意见书》载明，系争房屋在2018年10月的总价为130万元左右。
　　原告表示，从签第二份协议开始，原告多次通过电话联系张某，并要求其提供朱某某、朱德昌的联系方式，但张某反复向原告保证系争房屋其可以做主出售，并表示定金已转交给了朱某某、朱德昌。在与朱某某签委托书及见面过程中，原告一直跟朱某某强调房屋交易的事情，但朱某某表示原告可以跟张某联系，房屋买卖一直是张某操作的。2018年5月8日，原、被告现场谈话中被告所述的上家网签，与原告无关，且从未向原告方提出。张某所述受胁迫签字，也无证据证明。朱某某、朱德昌对于出售系争房屋是清楚的，三被告家庭关系清楚且家庭有换房需求，对于此重大问题，朱某某、朱德昌应当是清楚的。2018年7月23日，原告方向静安经侦支队报案，公安受理一个星期后，公安告知原告方，张某称说系争房屋的买卖为家务事，希望公安能让其自行处理，但张某向公安承诺处理的相关事宜至今也没有向原告方交付。对于被告陈述的一房二卖的情况，原告并不知情，且被告一直以其上家未搬离作为房屋无法交付的理由。原告主张的15万元损失实质系被告应承担的违约责任，原告认为双倍返还定金后不足以弥补原告的损失，故要求被告再行赔偿15万元。如双倍返还定金和经济损失赔偿无法同时适用，请求法院支持原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求。
　　被告表示，原告对于违约金的主张已经高于其实际损失，请求法院予以调整。系争房屋是朱某某、朱德昌买的，产权证于2016年3月5日才取得，才得知产证面积不一样，故才与原告签订了后面一份协议。在与原告签居间协议时，张某曾告知过原告，系争房屋产权人是朱某某、朱德昌。因为系争房屋有原房东户口，因此被告家里人协商把系争房屋卖掉，再置换一个大的房屋。系争房屋的房源信息是张某在其单位挂牌的，后来原告看到了信息，双方签订了两份居间协议。在签第一份协议时，原告发现面积小了，张某表示可以表示解除合同，但原告仍坚持要求继续履行，因此张某与原告签订了第二份居间协议。委托书为朱某某所签，但朱某某在签订委托书同时，原告未告知系争房屋的出售价格及约定的违约责任等，当日也是先签协议，后签订的委托书。朱某某签委托书时张某也在场，但朱某某也没有问过张某，并且在此之前双方之间多次发生冲突，因此张某也不是很清楚系争房屋的交易价格等事宜。朱某某签订的委托书是12月28日，并不能视为是对张某之前签订的相关协议的追认。收款收据上因为没有意向金的选项，因此张某才勾选的定金。当时原告丈夫找到被告，告知房屋买卖拖了很长时间了，要求张某给答复。2016年7月1日之前，张某并没有将与原告签订协议的事情告诉朱某某、朱德昌。因为居间协议没有产权人签字，相应的责任应由张某承担。在签订承诺书之前，原告方就已经对于此事要求张某支付违约金，张某就觉得该责任由自己作为过错方承担，因此没有告知朱某某、朱德昌。解除合同、返还意向金的事情，张某曾跟原告多次表示，但原告均不同意。原告曾提出未看过系争房屋，但因之前原房东没有搬离房屋，2016年10月8日，张某带原告去看了系争房屋，同时基于原告的要求，张某还再次写承诺书给了原告方。当时以为原房东能在10月份交房的，因此张某就在承诺书中写明了交房时间，但房东直到2017年年底才交房的。2018年5月8日，双方确实曾交谈过，但朱某某、朱德昌一直以为原告是另外一个购房客户，原告提供的该日录音中有一些文字没有写出来，没有体现网签解除的情况。在与原告签订合同之前，系争房屋被告已以130万元的价格出售给案外人黄某某，因相对方仅支付了首付款，被告考虑解除合同，故才由被告张某与原告签订了买卖合同。现在之前的买卖合同还未解除，也没有诉讼，至今未履行，也未过户，但2017年底被告已将系争房屋交付给了黄某某。
　　被告张某另表示，家里曾表示过要出售系争房屋，但没有向张某出具书面的委托手续，之前因为限购，为购买系争房屋，2016年年初张某、朱某某离婚，2016年12月复婚。与原告签订协议是在离婚期间。当时张某以为能做通朱某某、朱德昌工作，于是就在出卖方处签字了。就原告胁迫被告签订承诺书一节没有相应证据，当时原告方都是通过语音发送给其的，也没有报过警。因其一直想要出售系争房屋，故虽然朱某某、朱德昌不同意出售，其还是将交房时间写进了承诺书中。
　　本院认为，原告与被告张某于2016年3月22日签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，于法不悖，均应按约履行。被告张某认为其系代表的中介方签署的该协议，收取原告的5万元为意向金。但根据在案证据显示，张某系作为出卖方在协议上签字，且收款收据、承诺书中均可印证其出售系争房屋的行为，故张某的抗辩意见缺乏事实和法律依据，其收取的5万元根据合同约定，已转换为购房定金，现张某未按合同约定履行签订买卖合同的正式文本、过户等义务，已违反合同约定，应向原告承担违约责任。现原告要求解除与张某签订的《房地产买卖居间协议》，张某对此亦无异议，本院予以确认。原告还要求三被告双倍返还定金并赔偿经济损失，但根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告表示，请求法院支持原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，故原告要求双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持，被告应将收取的定金5万元返还原告。被告张某对于其书写的多份承诺书无异议，但认为系受原告方胁迫签订，对此原告予以否认，被告亦未提供证据予以佐证，故被告的抗辩意见本院不予采信。被告还提出，承诺书中约定的违约金数额过高于原告的实际损失，请求法院予以调整。结合系争房屋的市场价格及被告收取的定金等本案实际情况，本院酌情确定被告张某需向原告支付经济损失10万元。被告认为，张某签订的《房地产买卖居间协议》未得到朱某某、朱德昌的授权。但根据原告提供的录音证据，本院有理由相信朱某某、朱德昌对于张某将系争房屋出售给原告是知情的，也并未提出异议，故张某签订的《房地产买卖居间协议》的效力应及于被告朱某某、朱德昌，因此原告要求三被告承担给付责任的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：
　　一、原告施某某、被告张某于2016年3月22日就上海市静安区景凤路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》解除；
　　二、被告张某、朱某某、朱德昌应于本判决生效之日起七日内返还原告施某某购房定金5万元；
　　三、被告张某、朱某某、朱德昌应于本判决生效之日起七日内赔偿原告施某某经济损失10万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由原告施某某负担1,010元，被告张某、朱某某、朱德昌负担1,515元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：董  锟

书记员：郇  鑫