方某与胡某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：方某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：杜海根，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：赵东升，上海融孚律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地西安市，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：陈长港，京衡律师集团上海事务所律师。
　　原告方某诉被告胡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序。2019年12月6日，被告胡某某提起反诉。当日，本院组织证据交换。2020年1月14日，本院公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)方某及其委托诉讼代理人杜海根、赵东升，被告(反诉原告)胡某某及其委托诉讼代理人陈长港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)方某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房地产转让价款人民币(以下币种同)15,000元；2、判令被告支付违约金(按照205万元为基数、日万分之五的标准，自2019年7月7日计算至判决生效之日止，暂计至2019年8月5日为12,300元)。
　　事实和理由：2019年5月9日，双方通过中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定方某将位于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX、XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出售给胡某某，转让价款205万元，胡某某如未按合同付款协议期限付款的，应当向方某支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同附件三“付款协议”第3条中约定，待银行将第二期房价款支付至指定账户且上海市浦东新区房地产交易中心出具以胡某某为所有权的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3日内，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，方某应将房地产交付胡某某，当日胡某某支付尾款5万元。合同签订后，2019年7月4日，贷款银行将第二期房价款支付到方某账户，方某即通知中介办理交房，中介告知胡某某6号交房，但届时胡某某迟迟未来。当日晚上，胡某某告知方某已经通过换锁方式进入房屋，方某要求胡某某支付尾款，但胡某某仅支付了35,000元，故方某提起本案诉讼。
　　被告(反诉原告)胡某某辩称，不同意方某的诉请。对诉请1，双方履行买卖合同过程中，方某存在违约行为，且合同中也约定了违约金的计算方式，方某应当承担违约责任，胡某某按合同约定扣减了15,000元。对诉请2，按合同约定，双方应于2019年6月1日办理产权登记和房屋交付。买卖合同中包含了房屋内部设施和装修，尾款5万元要待房屋交接完毕、确认附属设施完好并且双方均无违约行为时才能支付。胡某某之所以没有在2019年7月6日前支付尾款是因为方某没有办理房屋的交付，也没有对房屋内部的设施设备进行查验，胡某某行使先履行抗辩权，胡某某不存在违约行为。若方某主张的违约成立，则违约金标准过高，应以未付款15,000元为本金计算。
　　胡某某向本院提出诉讼请求：1、方某支付迟延履行合同违约20,875元。(按总房价款的日万分之五，从2019年6月2日计算至2019年7月6日共计35天，再减去已扣除的尾款15,000元)。2、方某支付物业管理费5,829.10元。
　　事实和理由：双方于2019年5月9日网签《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲方(方某)于2019年6月1日前腾出该房屋并通知乙方(胡某某)进行验收交接。在2019年6月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续······由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。补充条款(一)第4条约定，双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理或中介公司无法代为办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则过错方应承担相应责任。
　　合同签订后，由于方某的原因，其未按期履行合同，2019年6月20日办理的房地产买卖登记，2019年7月6日办理交付的房屋。办理转让登记延期19日，交付房屋延期35日。2019年6月5日，方某、胡某某与中介签订三方《补偿协议》，约定由于甲方(方某)提交户口簿信息有误，需重新提交，导致未能在合同规定日期内过户和银行房贷，如发生影响银行房贷，责任由甲方承担。
　　双方在合同中约定了违约金的计算方式，由于同时存在转让登记和交付延期，胡某某要求方某支付的违约金按35天(2019年6月2日至2019年7月6日)计算，为35,875元，胡某某尾款中已扣除15,000元，方某应另外支付20,875元。合同约定物业管理费等费用在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担。胡某某2019年7月8日支付了2017年11月1日至2019年12月31日的物业管理费7,534.02元，其中2019年7月6日之前的物业管理费5,829.1元应当由方某承担。为维护胡某某的合法权益，特提起反诉。
　　对反诉部分，方某辩称，要求驳回胡某某的反诉请求。对诉请1，胡某某贷款需要方某配合提交户口本，方某第一次在2019年5月13日提交，因为户口本上方某的外婆过世了，没有更新，银行说要提交新的户口本，5月20日方某提交了新的户口本，6月1日没有去交易中心是因为中介没有组织双方去交易中心递交材料，6月3日才通知6月5日去交易中心核税过户，6月20日再去办理了过户手续，7月6日房屋已经交给胡某某。上述事实不存在合同第六条约定的方某不及时提交的情形。对诉请2，合同履行过程中，胡某某口头答应物业费全部由其承担，且根据方某与中介微信聊天记录，当时中介和胡某某已经沟通好由胡某某承担拖欠的物业费，方某据此才签订买卖合同。对胡某某反诉金额的计算，方某表示无异议。
　　经审理，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院根据证据本身反映的内容及与本案关联性认定本案事实。现查明以下事实：
　　2019年5月9日，方某作为卖售人(甲方)、胡某某作为买受人(乙方)，双方在中介居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》《房屋买卖及附属设备室内装饰转让协议》，其中《上海市房地产买卖合同》约定，甲方以205万元的价款向乙方转让系争房屋。其中合同第四条约定，甲方于2019年6月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2019年6月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续······由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。补充条款(一)第4条约定，双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理或中介公司无法代为办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则过错方应承担相应责任。附件三“付款协议”约定，乙方应于2019年5月10日前直接支付甲方首期房价款120万元，含定金5万元；乙方通过向银行申请贷款80万元支付第二期房价款；待银行将上述第二期房价款支付至指定账户且上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，当日乙方支付甲方尾款5万元。附件四约定，物业管理费等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。《房屋买卖及附属设施设备室内装饰转让协议》约定房屋实际成交总价215万元，其中装修补贴款10万元。
　　合同签订后，为配合胡某某办理贷款，2019年5月13日，方某向贷款银行提交了户口簿。因方某提交的户籍信息银行未审核通过，方某于2019年5月20日将更新后的新户口簿(原件在其老家)以微信拍照方式通过中介提交银行。2019年5月30日，胡某某的贷款合同获批。
　　2019年6月5日，方某、胡某某根据中介通知时间至不动产登记事务中心办理过户，因原房产评估已过期需重新评估，致双方未能完成过户手续。当日，方某、胡某某签订《补充协议》，内容为：由于方某提交户口簿信息有误，需重新提交，导致未能在合同规定日期内过户和银行放贷，如发生影响银行放贷，责任由方某承担。
　　2019年6月20日，方某、胡某某至不动产登记事务中心办理了房屋过户手续。当日，方某曾将房屋钥匙交给胡某某并要求支付尾款，胡某某则要求方某支付违约金，对此方某不同意故其收回了钥匙。
　　2019年7月4日，银行发放了贷款。2019年7月6日，方某通过微信通知胡某某当日交房，胡某某表示“1万五作为违约金，交完房书面签字，我转你三万五，一万五你有争议你可以起诉”“之前中介也告诉我，你承认违约同意赔付，我从要求三万赔付降低到一万五，今天交房我今天把3万五转你当天到账”。当日，方某向胡某某交付了房屋，胡某某转账支付方某尾款35,000元。
　　2019年7月8日，胡某某支付了2017年11月1日至2019年12月31日的物业管理费7,534.02元。
　　另查，根据方某与中介人员的微信聊天记录，方某2019年5月1日向中介人员提出不承担之前拖欠的物业费，中介人员2019年5月8日向方某发送微信：“……她(指胡某某)这边也确实诚心诚意包括后来多出来的5,800多物业费都没问题……”。
　　审理中，胡某某陈述，其于2019年7月3日交纳了所有税费。
　　本院认为，方某、胡某某签订的房屋买卖合同系缔约当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。本案中，方某、胡某某均认为对方系违约方，基于双方诉辩所主张的违约理由，双方争议的焦点问题是方某两次提交户口簿的事实与本案逾期过户和交房有无必然因果关系。对此本院认为，一、方某为胡某某办理贷款之需提供己方户口簿，系依据合同第六条履行协助义务。虽方某第一次提交户口簿银行审核未通过，但其在合理期限内重新提交了新的户口簿，客观上贷款合同在双方约定的过户日期前获批，难以认定在双方约定的过户日期前，方某存在故意拖延或不及时提交贷款材料致过户延期之事实。相反，从买卖双方与中介及银行信贷人员的微信聊天记录来看，更是反映出双方均在积极履行合同、促成交易。二、方某、胡某某通过中介居间签订买卖合同，贷款获批之后的交易流程双方均是通过中介安排进行。买卖双方根据中介通知于2019年6月5日办理过户以及当天因房屋评估过期致未能办理过户手续，非方某所能预见或控制，也无证据证明房屋评估事项系方某之合同义务，胡某某将逾期过户(包括评估过期)的责任归责于出卖方，缺乏事实依据。三、合同第四条约定了交房日期，合同附件三“付款协议”中双方又对房屋交付事宜进一步作了约定，在前后约定不尽一致的情况下，附件三属双方特别约定，应优先适用。双方在2019年6月20日办理了过户手续，胡某某确认2019年7月3日交纳了税费，2019年7月4日银行发放了贷款，2019年7月6日方某交付了房屋。可见方某的交房时间符合合同附件三的约定。四、双方2019年6月5日签订的《补充协议》，核心内容是针对因方某重新提交户口簿，如发生影响银行放贷的责任承担。本案中双方在办理过户后，银行在合理期限内及时发放了贷款，并未发生影响银行放贷之事实。综上，胡某某以方某逾期过户、交房为由，要求方某支付违约金的反诉请求，本院不予支持，方某要求胡某某支付尾款15,000元的诉请，本院予以支持。另考虑到方某在配合提供户口簿方面存在履行瑕疵，对本案纠纷发生存在一定责任，其要求胡某某支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。
　　根据方某签约前与中介就物业欠费内容的微信聊天记录，中介称“包括后来多出来的5,800多物业费都没问题”，该内容虽隐含了胡某某同意承担转让前物业欠费的意思，但在胡某某不认可且无其他证据佐证的情况下，上述内容对胡某某并无约束力，与之后签订合同的附件四内容亦不相符，胡某某要求方某支付物业欠费的反诉请求，本院予以支持。
　　据此，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)胡某某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)方某房地产转让款15,000元；
　　二、原告(反诉被告)方某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)胡某某物业管理费5,829.10元；
　　三、驳回原告(反诉被告)方某的其余诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)胡某某的其余反诉请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费482.50元，减半收取计241.25元，由原告(反诉被告)方某负担153.75元，被告(反诉原告)胡某某负担87.50元。反诉案件受理费减半收取计234元，由原告(反诉被告)方某负担25元，被告(反诉原告)胡某某负担209元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨