方文海与李某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）李某某。
委托代理人吕振明，河北吕振明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）方文海。
委托代理人方景旺，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。

上诉人李某某与被上诉人方文海房屋买卖合同纠纷一案，河北省香河县人民法院作出（2011）香民初字第120号民事判决。上诉人李某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告系河北省香河县钳屯乡窝头村村民，被告系河北省香河县钳屯乡红庙村村民。2009年9月17日，原告与被告签订了房屋买卖协议，原告将位于钳屯乡窝头村内的正房5间、倒房4间及21棵杨树和水电设施以117500元的价格卖给了被告。2009年12月7日，被告办理了村房权证字第××号村镇房屋所有权证，土地部门亦将宅基地登记表的使用权人修改为被告李某某。
一审法院认为，根据我国现行土地管理法律、法规之规定，农村宅基地上的房屋不得脱离宅基地使用权单独买卖，而农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的与身份相关的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此任何人亦无权购买取得非自己所在集体经济组织宅基地上的房屋。同时，依据相关法律规定，违反国家强制性法律、法规规定的合同无效，因此本案中不同经济组织的被告李某某与原告方文海之间的房屋买卖协议无效。合同无效自始无效，被告应将购买的正房5间、倒房4间及21棵杨树和水电设施返还给原告，原告应将购房价款117500元返还给被告。被告抗辩称房屋买卖协议合法有效，因原被告之间签订的房屋买卖协议违反国家强制性法律、法规规定，故法院对其抗辩不予采信。虽然房屋买卖协议因违法而无效，但违约方不能因违约行为而获利。本案中原告明知违法而卖，被告明知违法而买，双方均存在过错，故均应承担相应责任。民事原则是不告不理，故将来如有利益纠纷，可由权利人另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《河北省土地管理条例》第五十一条、第五十五条第四款之规定判决：一、原告方文海与被告李某某之间的房屋买卖协议无效。二、原告方文海返还被告李某某购房款117500元，被告李某某返还原告方文海位于香河县钳屯乡窝头村内的正房5间、倒房4间及21棵杨树和附属水电设施。判决生效后立即履行。案件受理费2750元，由原告负担。
本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，依据相关法律及行政法规的规定，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的与身份相关的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因上诉人不属于涉案房屋所在村集体经济组织成员，故其不具有在被上诉人所在村集体经济组织中购买房屋及宅基地使用权的资格。因本案房屋买卖协议违反了国家法律及行政法规的相关规定，故双方当事人签订的房屋买卖合同无效。根据《合同法》的规定，合同无效自始无效，双方应就买卖所得相互返还。上诉人述称被上诉人主张协议无效完全是因涉案房屋面临拆迁可能会获得高额补偿金所致。当事人不能因违反诚实信用原则而获得利益，如若将来双方因涉案房屋拆迁补偿金问题产生纷争，权利人可另行主张权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2750元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张　欣 审　判　员　　叶振平 代理审判员　　李成佳

书记员：寇兴伟