方才与杨某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告方才，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵区。
委托代理人杨勇，系原告丈夫，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北诚业律师事务所律师，住宜昌市西陵区，公民身份号码xxxx。特别授权代理。
被告杨某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，系宜昌奥美新材料科技有限公司法定代表人，住宜昌市伍家岗区。
委托代理人谭伯力，湖北西陵律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人张玉玲，系被告之妻，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。

原告方才与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案本院于2016年6月3日立案受理。本案依法适用简易程序由审判员冯昊独任审判，于2016年7月14日公开开庭审理。原告委托代理人杨勇，被告委托代理人谭伯力、张玉玲均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。
经审理查明，2008年5月18日，原告与张玉玲签订房屋租赁合同一份，约定张玉玲承租被告方才所有的位于宜昌市伍临路26号商业用房及二楼楼梯处商业门面房，租期为2008年5月18日至2018年5月17日，租金为前5年每月3000元，在第5年租期到期的两个月前协商确定第6年到第8年的租金，在第8年租期到期的两个月前协商确定第9年到第10年的租金，合同同时约定如张玉玲拖欠租金达15天以上视为严重违约，被告方才有权单方面解除合同并要求原告赔偿损失。2008年11月28日被告方才以张玉玲改变房屋结构及欠缴水电费等理由起诉张玉玲要求解除合同并赔偿损失，2009年宜昌市中级人民法院作出（2009）宜中民二终字第00257号《民事调解书》，确定原、被告将房屋租赁主体变更为方才和杨某某，并对第6到10年的租赁价格作出了变更，变更内容为在第5年租期到期的前30日协商确定第6年到第8年的租金价格。该期限届满后，双方在确定第9年到第10年的租金价格。租金价格按照同地段的房屋租金确定。若双方不能就租金达成协商一致，双方可共同委托具有司法鉴定资格的评估机构对同地段的房屋租金价格进行评估，并以评估价格作为房屋租金标准。若杨某某不愿意接受评估价格，双方于2008年5月18日签订的《房屋租赁合同》终止。若方才不同意按照评估价格出租房屋，视为方才违约。前5年之后，需要协商后期租金即第6年到第8年的租金，2013年8月22日，被告方才以杨某某拒绝按照评估价格为由起诉原告杨某某要求原告按照评估价格支付租金。该案在诉讼过程中，本院委托鉴定机构对该房屋的租金价进行鉴定，评估意见为：评估标的在2013年5月至2014年5月期间的一楼租赁价格为59.74平方米×50每平方米×12个月=35844元；二楼租赁价格为340平方米×20元每平方米×12个月=81600元。一、二楼租赁价格合计117444元。该案经历一审二审及再审后，宜昌市中级人民法院于2016年3月10日作出（2016）鄂05民再字终审民事判决书，判决结果为：“一、撤销本院（2014）鄂宜昌中民二终字第00324号民事判决。二、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01086号民事判决第六项，即杨某某支付从2013年7月1日至2014年3月1日止拖欠的电费15876元及利息（从2014年3月2日起，按中国人民银行同期贷款利率计算）；第七项，即驳回方才的其他诉讼请求。三、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01086号民事判决第一项，即方才与杨某某2008年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月3日解除；第二项，即杨某某于本判决生效之日起三十日内搬离，将宜昌市伍临路26号房屋返还方才；第三项，即杨某某在返还房屋时，应当据实结清水费、电费、煤气费；第四项，即杨某某于判决生效之日起十日内向方才补齐2013年8月18至10月17日期间的租金差价11361元；第五项，即杨某某按每月9787元向方才支付从2013年10月18日起至实际搬离房屋之日止的实际占用费。四、方才与杨某某按《房屋租赁合同》约定履行第六年至第八年期限，杨某某按价认鉴字（2013）283号《关于房屋租赁价格水平的评估意见书》评估的一楼租赁价格每平方米50元，二楼租赁价格每平方米20元；并按《房屋租赁合同》约定的一楼40平方米，二楼340平方米向方才支付租金。”该判决书于xxxx年xx月xx日出生效之后，原告于2016年4月10日、2016年4月29日、2016年7月15日向被告分别发出《向杨某某催收租金与水电费函》、《向杨某某催收租金与水电费函》、《解除房屋租赁合同通知书》，以被告尚欠每月租金9787元的房租和水电费为由要求解除合同。2016年7月15日方才以其发出的催收函与判决书内容不符为由，向杨某某重新发出催收租金与水电费函，要求杨某某在2016年8月10日前按照生效判决的内容付清所欠的租金和电费。如杨某某在2016年8月10日前自动履行了上述义务，方才便不追究杨某某的违约责任并撤回对杨某某的起诉和强制执行，如果杨某某不按期履行，方才将要求法院依法判决并申请强制执行。2016年7月17日，被告杨某某收到方才的催收租金与水电费函。
另查明，在（2014）鄂宜昌中民二字第00324号民事判决发生法律效力之后，方才于2015年1月4日申请法院对杨某某因尚欠租金和水电费申请强制执行，法院于2015年1月27日作出（2015）鄂伍家岗执字第00029号《执行裁定书》、2015年11月2日作出（2015）鄂伍家岗执字第00029号强制执行《公告》。2015年12月25日，宜昌市中级人民法院作出（2015）鄂宜昌中民监字第00080号民事裁定书要求对（2014）鄂宜昌中民二字第00324号一案进行再审，并裁定终止原判决执行。2016年7月9日，原告向本院申请对杨某某恢复执行，本院进行了受理。在上述执行过程中，本院曾查封原告杨某某的住房及宜昌奥佳新材料科技股份有限公司的股权。
最后查明，2008年4月10日，张玉玲为承租本案诉争房屋向被告支付租金和转让费共计1700000元，2014年10月13日年至2015年11月1日原告共向被告支付电费41496元，并于2016年8月13日支付水费750元。原告杨某某至今尚未支付自2016年5月18日起的租金，原告认为支付租金的前提是抵扣方才对杨某某造成的全部损失。
上述事实有2016年3月10日（2016）鄂05民再字民事判决书、2014年3月31日（2013）鄂伍家岗民初字第01086号民事判决书、2014年10月20日（2014）鄂宜昌中民二字第00324号民事判决书、宜昌桑德三峡水务有限公司0008091614、00064376号《发票》2张及原告手机短信向被告催缴的事实、2008年5月18日原被告签订的《房屋租赁合同》及01××97号房权证与房屋结构图、2009年5月20日（2009）伍民初字第67号民事判决书、2009年11月6日《和解协议》及2009年11月9日（2009）宜中民二终字第00257号民事调解书、2015年1月27日（2015）鄂伍家岗执字第00029号《执行裁定书》、2015年11月2日（2015）鄂伍家岗执字第00029号强制执行《公告》及2015年12月25日（2015）鄂宜昌中民监字第00080号、2016年4月10日《向杨某某催收租金与水电费函》、2016年4月26日《解除房屋租赁合同通知书》、《恢复强制执行申请书》、《强制执行申请书》、中国电信股份有限公司宜昌分公司于2015年11月20日《关于提请伍家岗执行张玉玲腾退房屋并支付房屋占有使用费的函》、2015年8月6日《借款协议》和2016年5月3日《个人担保借款合同》、《起诉状》、中院再审《判决书》、2016年4月10日《向杨某某催收租金与水电费函》以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以证明。

本院认为，本案是一起因租赁合同的履行引起的纠纷，应当定性为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是被告是否违约，原告是否有权解除合同并追索租金。
合同约定，如承租人拖欠租金达15天以上视为严重违约，出租人有权单方面解除合同并要求原告赔偿损失。2016年7月15日方才向杨某某发出《再次向杨某某先生催收租金与水电费函》，要求杨某某在2016年8月10日前按照生效判决的内容付清所欠的租金和电费。如杨某某在2016年8月10日前自动履行了上述义务，方才便不追究杨某某的违约责任并撤回对杨某某的起诉和强制执行，如果杨某某不按期履行，方才将要求法院依法判决并申请强制执行。现被告在收到该催收函之后至今仍未支付租金，已经超过合同约定的15天时间，达到了合同约定的解除条件，原告有权要求解除合同。被告亦于2016年7月6日起诉原告，在诉状中明确其对解除合同不持异议。故对于原告所主张的解除原、被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告在起诉后又重新发函要求被告限期支付租金，在被告未按期履行义务之后未再发出解除合同通知，而是直接要求本院解除合同，故本案原告所提的是形成之诉，该合同解除时间为本判决书生效之日。对于原告所主张的电费、煤气费，其未提交证据予以佐证，本院不予支持。对于原告所主张的水费，经质证，被告所欠的水费已经全部付清，对于该项诉讼请求，本院不予支持。（2016）鄂05民再5号民事判决书明确，被告应当按照一楼租赁价格每平方米50元，二楼租赁价格每平方米20元；并按《房屋租赁合同》约定的一楼40平方米，二楼340平方米向方才支付第六年至第八年的租金（合计8800元／月）。故自该合同约定的第九年起，即自2016年5月18日起，被告应按照8800元／月的标准向原告支付租金，如本判决书生效合同解除后被告仍未腾退房屋，应按照这一标准支付房屋占用费。对于原告所提出的要求被告按照每月9787元双倍的标准支付延期返还房屋迟延金的请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：

一、解除原、被告于2008年5月18日签订的《房屋租赁合同》，被告应于本判决书生效之日腾退位于宜昌市伍临路26号的房屋。
二、被告杨某某于本判决书生效之日起十日内按照每月8800元的标准向原告方才支付2016年5月18日起至本判决书生效之日止的租金，并按照每月8800元的标准向原告方才支付自本判决书生效之日的第二日起至被告杨某某腾退房屋之日止的房屋占用费。
三、驳回原告方才的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3242元（已减半），由被告杨某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　冯昊

书记员：吴鹏