方世财、陈某某诉芮某某房屋买卖合同纠纷民事判决书

方世财
陈某某
芮某某
程东海（湖北谷伯律师事务所）

上诉人（原审被告）方世财。
上诉人（原审被告）陈某某。
二
上诉人的共同委托代理人陈文洲，谷城县庙滩法律服务所法律工作者。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、签收法律文书。
被上诉人（原审原告）芮某某。
委托代理人程东海，湖北谷伯律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
上诉人方世财、陈某某因与被上诉人芮某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省谷城县人民法院（2014）鄂谷城庙民初字第00189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员陈瑞芳、代理审判员余以祥参加的合议庭，并于同年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人方世财、陈某某的共同委托代理人陈文洲，被上诉人芮某某的委托代理人程东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，上诉人方世财、陈某某与被上诉人芮某某达成口头买卖房屋协议，所买卖的房屋是上诉人方世才、陈某某在谷城县庙滩镇原陈营村（现谷城县庙滩镇灵水街社区）农村集体土地上建造的。根据“地随房走”原则，房屋转让势必导致宅基地使用权一并转让，而农村宅基地使用权只能在农村集体组织成员之间转让。本案中所转让的土地属于谷城县庙滩镇原陈营村所有，而芮某某并非该集体经济组织成员，故上诉人方世财、陈某某与被上诉人芮某某之间所达成的口头买卖房屋协议因违反了法律禁止性规定而无效。无效合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。被上诉人芮某某请求上诉人方世财、陈某某返还20000元购房定金，并无不当，应予支持。有证据证明被上诉人芮某某于2006年6月30日将户籍从谷城县庙滩镇新街社区迁徙至谷城县城关镇三里桥社区，被上诉人芮某某与上诉人方世财、陈某某非同一集体经济组织成员是本案双方当事人不争的事实，无论被上诉人芮某某何时将户籍迁徙至谷城县城关镇三里桥社区，均与本案的处理无关。故上诉人方世财、陈某某上诉称一审认定芮某某于2006年6月30日将户籍从谷城县庙滩镇新街社区迁徙至谷城县城关镇三里桥社区的事实不清的理由不能成立。一审中被上诉人芮某某基于无效合同变更诉讼请求要求上诉人方世财、陈某某返还购房定金20000元，其时效应从人民法院确认合同无效时起算。故被上诉人芮某某的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。上诉人方世财、陈某某上诉主张被上诉人芮某某的诉讼请求已超过诉讼时效期间，不应当受到法律保护的理由亦不能成立。原审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷及依职权调取证据并无不当，均不违反法律规定。上诉人方世财、陈某某上诉认为原审程序违法的理由，不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人方世财、陈某某的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人方世财、陈某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，上诉人方世财、陈某某与被上诉人芮某某达成口头买卖房屋协议，所买卖的房屋是上诉人方世才、陈某某在谷城县庙滩镇原陈营村（现谷城县庙滩镇灵水街社区）农村集体土地上建造的。根据“地随房走”原则，房屋转让势必导致宅基地使用权一并转让，而农村宅基地使用权只能在农村集体组织成员之间转让。本案中所转让的土地属于谷城县庙滩镇原陈营村所有，而芮某某并非该集体经济组织成员，故上诉人方世财、陈某某与被上诉人芮某某之间所达成的口头买卖房屋协议因违反了法律禁止性规定而无效。无效合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。被上诉人芮某某请求上诉人方世财、陈某某返还20000元购房定金，并无不当，应予支持。有证据证明被上诉人芮某某于2006年6月30日将户籍从谷城县庙滩镇新街社区迁徙至谷城县城关镇三里桥社区，被上诉人芮某某与上诉人方世财、陈某某非同一集体经济组织成员是本案双方当事人不争的事实，无论被上诉人芮某某何时将户籍迁徙至谷城县城关镇三里桥社区，均与本案的处理无关。故上诉人方世财、陈某某上诉称一审认定芮某某于2006年6月30日将户籍从谷城县庙滩镇新街社区迁徙至谷城县城关镇三里桥社区的事实不清的理由不能成立。一审中被上诉人芮某某基于无效合同变更诉讼请求要求上诉人方世财、陈某某返还购房定金20000元，其时效应从人民法院确认合同无效时起算。故被上诉人芮某某的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。上诉人方世财、陈某某上诉主张被上诉人芮某某的诉讼请求已超过诉讼时效期间，不应当受到法律保护的理由亦不能成立。原审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷及依职权调取证据并无不当，均不违反法律规定。上诉人方世财、陈某某上诉认为原审程序违法的理由，不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人方世财、陈某某的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人方世财、陈某某负担。

审判长：杨文
审判员：陈瑞芳
审判员：余以祥

书记员：张诗怡