文某与宣某丹某实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：文某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，个体工农商户，大学专科文化程度，住湖北省宣某县，被告：宣某丹某实业有限公司，住所地：宣某县珠山镇建设路43号。法定代表人：周显武，公司总经理。委托诉讼代理人：黄再永，湖北宣明律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告文某与被告宣某丹某实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文某、被告宣某丹某实业有限公司委托诉讼代理人黄再永到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告文某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即依法为原告办理所购商品房（“丹某.贡水龙城”第一幢1-3单元B1-14号）的《房、地产权属证书》，或约定办理时限和时间；2.请求判令被告立即支付逾期90天以上交房违约金至2017年5月4日，共490天乘万分之五（260951+259000）等于127387元；3.按被告要求，原告早已把办理商品房的“房地产权属证书”费用及各项税费交付给被告代为办理，但被告至今未办理，因此请求法院判令被告按合同第十五条第2项的约定支付原告违约金490天乘万分之一乘（260951+259000）等于5199.51元；4.按照合同第十四条规定：由于出卖人的原因未在合同规定日期内通水、通电，则出卖人应当按买受人房价款的千分之五交付违约金。因此请求法院按照合同第十四条规定的约定，支付原告违约金（260951+259000）乘千分之五等于2599元；5.从2017年5月4日起，直至被告履行合同责任实际交付房产之日止之间的延期天数，依然按照本《民事诉讼状》的诉求和计算违约金的方法执行；6.因被告延迟交房、设施设备、通水通电等的违约行为而造成原告对租赁公司（深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣某分公司）所负违约责任，一切均由被告承担；7.请求被告承担本案诉讼费。事实和理由:2014年12月11日，原告在宣某县贡水龙城第一幢1-3单元B1-14号购买商铺一套，被告至今未按《商品房买卖合同》约定日期按期交房，也未预定交房时间，已构成违约。宣某丹某实业有限公司辩称，1.答辩人所建丹某贡水龙城的商铺除一楼外，二、三、四楼未出售的商铺和地下车库，全部委托深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣某分公司管理；2.原告文某于2014年12月11日与答辩人签订了购买丹某贡水龙城1幢13××××号号（B1-14）商铺的《商品房买卖合同》；3.原告在与答辩人签订《商品房买卖合同》的同日，均自愿与深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣某分公司签订了其所购买的商铺的《房屋（商铺）租赁合同》、《接房授权委托书》和《确认书》，约定经营期限为11年，期限自2015年12月30日起至2026年12月29日止；4.深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣某分公司，已经按约定向上述原告给付了2016年全年的商铺租金和2017年1月份的商铺租金；5.原告与答辩人之间签订的《商品房买卖合同》第八条有关商品房综合验收的约定，为不现实约定；6.原告与答辩人之间的《商品房买卖合同》，第九条约定的答辩人承担的违约责任比例过高，应以同地段同面积的租金损失标准为妥；7.原告与答辩人之间的《商品房买卖合同》第十四条的约定，应是商铺在约定交付使用时间，已经将商铺向商铺受领人实际交付使用时，出现还不通水、不通电的情形下答辩人应承担的责任，但本案在约定商铺交付时间答辩人并没有将商铺交付给受领人使用；8.原告与答辩人之间的《商品房买卖合同》第十五条，约定答辩人承担违约责任的前提是，该商品房已经被交付使用90日后，还未办理产权登记的情形出现时，答辩人应承担违约责任，但本案上述事实均未出现。因此，答辩人只有代办原告购买房屋房产证、土地使用证的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被告宣某丹某实业有限公司对原告文某提交的证据无异议，承认原告主张的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年12月11日，原告文某与被告宣某丹某实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于丹某?贡水龙城第1幢13××××号号（B1-14）商铺，建筑面积32.98平方米，合同约定商铺单价15765.64元/平方米，商铺总价519951元，交房时间为2015年12月30日。原告文某按约定的时间、方式、数额给被告宣某丹某实业有限公司支付了房款519951元，被告至今没有给原告交付房屋。原告与被告签订《商品房买卖合同》的同日与深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣某分公司签订了其所购买的商铺的《房屋（商铺）租赁合同》、《接房授权委托书》等资料，将其在被告处购买的商铺租赁给深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣某分公司，约定租赁期限为11年，期限自2015年12月30日起至2026年12月29日止。年租金按商铺总价的9%计算，即每年46795.6元，每月3899.63元。签订购房合同并付款后，预付第一年租金，第二年至第十一年的租金按季度支付，每季度上月20日至30日为支付日。2015年3月19日深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣某分公司按合同约定向原告文某预付了2015年12月30日至2016年12月29日的商铺租金46795元，2017年3月8日又向原告支付了2017年1月的商铺租金3900元。

本院认为，原告文某与被告宣某丹某实业有限公司签订的商品房买卖合同及其补充协议真实有效。原、被告双方应按照合同的约定全面履行。本案争议焦点在于原告文某作为买受人已按约定的时间、方式与数额给出卖人被告宣某丹某实业有限公司支付了价款，合同义务履行完毕。被告宣某丹某实业有限公司没有按时将房屋交付给原告文某使用，已构成违约，应承担相应责任。本案争议焦点在于原告文某损失如何计算？双方在合同中第九条中已明确约定逾期交房的违约金计算方法为房屋总价款日万分之五，没有超过年利率24%的标准，据此计算的违约金不属于过高。被告宣某丹某实业有限公司违反合同约定迟延建房90天以上的事实成立，原告文某要求被告每日按房屋总价款万分之五（51.9951×5=259.98元）支付违约金，计算至2017年5月4日，总计金额应为490×259.98=127388元,其只要求赔偿127387元的诉讼请求，本院予以支持。由于被告所建房屋至今不具备交付条件，双方约定办理权属登记时间为房屋交付使用后90日内。原告要求被告办理房产证、土地使用证及支付迟延办证违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。通水、通电属于房屋交付使用时的必备条件，该违约责任与逾期交房违约责任系重复约定，原告要求赔偿迟延通水、通电违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告宣某丹某实业有限公司辩称，原告文某已领取2016年全年度和2017年1月份的商铺租金，这一期间没有损失，和违约损失应按该地段房屋租金为标准计算损失的主张没有法律与事实依据，本院不予采纳。原告文某与深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣某分公司签订《房屋（商铺）租赁合同》、《接房授权委托书》和《确认书》属于另一法律关系，根据合同相对性原理，并不影响原告向被告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条、一百三十条、一百三十八条规定，判决如下：

一、宣某丹某实业有限公司给文某支付违约金127387元。限本判决生效后十日内履行。二、驳回文某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3004元,由宣某丹某实业有限公司负担2831元、文某承担173元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长　　段绍罡

书记员：车昌武