抚顺市大自然物业服务有限公司与刘明媚物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）抚顺市大自然物业服务有限公司，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人张娜，该公司经理。
委托代理人吴艳红，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）刘明媚，女，汉族，抚顺市商业银行职员，住抚顺市顺城区。
委托代理人王军，汉族，抚顺市罗台山庄工作人员，住抚顺市顺城区抚顺市顺城区。

上诉人抚顺市大自然物业服务有限公司（以下简称大自然物业）因与被上诉人刘明媚物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第1459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大自然物业的委托代理人吴艳红，被上诉人刘明媚的委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告大自然物业系2002年1月23日依法成立，从事小区物业管理的有限责任公司，自2007年始进驻大自然小区进行物业服务管理。被告刘明媚系抚顺市顺城区大自然城市家园（二期）01-1-1402号房屋的业主，该房屋的建筑面积为152.21平方米。2009年8月14日原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》。协议第一条约定原告对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。协议第四条约定物业管理服务费用住宅按照建筑面积每月每平方米1.10元，每次交纳费用时间为半年第一个月的7日之前。协议第十一条约定被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2010年7月，被告邻居1401号业主在公共走廊私自安装铁栅栏，占用公共走廊并阻碍安全通道的通行。被告多次向原告反映，2012年原告承诺被告交纳物业费后解决问题，为此被告交纳2012年物业费。原告与1401号业主协商后该问题一直未能解决，被告以此为由拒绝交纳2011年、2013年、2014年物业费共计6027.52元。后原告多次向被告催要，被告不同意交纳，原告遂诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费6027.52元、按照2‰的标准支付滞纳金。在庭审过程中，被告仍以辩称理由不同意支付物业费，双方未能达成一致。
原审法院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。故原告应当按照协议向业主提供符合约定标准的管理服务，被告亦应当按照协议约定交纳物业费。本案，《前期物业管理服务协》中约定原告对房屋建筑公用部分，即包括走廊通道有维修、养护和管理的义务，被告邻居1401号业主在走廊中私自安装铁栅栏，阻碍消防通道的通行，不仅造成被告通行不便，且留有安全隐患。原告虽采取了一定措施，但并未解决该问题，即未尽到管理服务义务，故原告对被告的物业服务存在瑕疵，应当适当减免被告的交费义务，根据本案的实际情形，本院酌定减免20%。关于被告辩称原告工作失职，没有尽到管理服务义务，不应该交纳物业费一节，因原告提供的物业服务事项并非仅限于走廊通道的管理，原告已为被告提供其他各项物业服务且被告并未提出异议，故本院对被告的辩称不予采信。关于原告主张被告逾期给付物业费应承担的滞纳金，因双方在《前期物业管理服务协议》中对此并无约定，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告刘明媚于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺市大自然物业服务有限公司2011年、2013年、2014年的物业服务费4822.02元；二、驳回原告抚顺市大自然物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告刘明媚负担。
二审审理查明事实与一审相同。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行自己的义务。本案中，双方签订的《前期物业管理服务合同》和《物业服务委托合同》中均约定上诉人大自然物业对被上诉人刘明媚所住小区中的走廊通道有维修、养护和管理的责任。被上诉人邻居私自安装的铁栅栏位于小区走廊通道上，即属于上诉人管理范围。上诉人虽称其已经采取下达整改通知、向有关部门汇报等方式履行自己的义务，但走廊通道被占有的事实依旧存在，即上诉人未能全面的履行合同义务。故一审法院据此对被上诉人应缴纳的物业费数额予以减免具有事实依据，本院予以确认。关于上诉人主张的滞纳金一节，因导致被上诉人未缴纳物业费的起因在上诉人没有能够全面的履行合同义务，彻底解决发生在其管理范围内的问题，故一审法院对上诉人提出的滞纳金主张未予以支持并无不当，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人抚顺市大自然物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　王铁刚 代理审判员　　韩　雪 代理审判员　　黄　霞

书记员：郭婷婷