承某馨然物业服务有限公司与承某县保障性住房管理中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：承某馨然物业服务有限公司，住所地承某县下板城镇花香漫城小区物业楼（以下简称：馨然物业公司）。
法定代表人：孙建华，职务：经理。
委托诉讼代理人：王波，河北俱时律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋艳霞，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，系该公司员工，住河北省承某市鹰手营子矿区。
被告：承某县保障性住房管理中心，住所地承某县下板城镇文化中心*楼。
法定代表人：纪晓利，职务：主任。
委托诉讼代理人：魏昕，该管理中心法律顾问。

原告馨然物业公司与被告承某县保障性住房管理中心合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告馨然物业公司委托诉讼代理人王波、宋艳霞，被告承某县保障性住房管理中心委托诉讼代理人魏昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告馨然物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拖欠物业费229059.00元，违约金按照《物业管理服务合同》约定的每日2‰从立案之日起计算至被告履行义务时止；2、判令原、被告签订的《物业管理服务合同》终止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是依法成立的物业服务公司，2014年12月29日原、被告及案外人承某县惠民小区业主委员会共同签订《物业管理服务合同》，由原告对惠民小区和军苑小区提供物业服务。同日，原、被告又签订补充协议约定由被告代为收取惠民小区和军苑小区的廉租房物业服务费、电梯维护费、预收电费，并及时拨付给乙方。合同履行过程中，被告并未按约定将收取的廉租房物业费足额支付给原告，也没有按合同约定及法律规定向原告支付空置房物业服务费。2015年拖欠物业费144259.00元，2016年拖欠物业费103527.00元，2017年拖欠物业费69905.00元，2018年已支付原拖欠物业费88632.00元，截止2018年10月31日被告尚拖欠物业费229059.00元。2018年8月10日，承某县物业管理中心发出通知原告正式退出惠民小区物业管理，并在居委会、物业办、业委会等部门的主持下办理了交接手续。2018年8月31日，军苑小区在原告方的主持下也办理了交接手续，现《物业管理服务合同》已终止,被告应向原告支付合同履行期间拖欠的物业费229059.00元不含预收电费），并按照服务合同第十九条第3项之约定承担违约金。被告没有履行合同义务不但给原告造成经济损失，还给原告的经营带来困难。另原告为主张本次权益而支出的合理费用（律师代理费等）应由被告承担。
原告向法庭提交如下证据：1、物业管理服务合同；2、被告与原告协议书；3、催缴通知照片；4、2015年8月的承某县住房和城乡建设局给原告颁发的优秀物业服务企业的证书、2015年11月河北省住房和城乡建设厅给原告颁发的全省物业服务优秀住宅小区荣誉证书、由被告盖章的物业服务项目服务质量验收表共四份；5、惠民小区物业交接手续；6、承某县物业管理中心给承某馨然物业服务有限公司发的通知；7、物业服务收费备案表；8、廉租房物业缴费信息确认表；9、经适房2015年至2017年空置房物业费明细表（三年合计68810.00元）；10、馨然物业公司应收账款明细表；
被告承某县保障性住房管理中心辩称，一、被告是全县保障性住房管理机构，负责管理全县经济适用房和廉租房，涉及这两种房屋的物业管理费，有业主及物业使用人的，由业主及物业使用人交纳物业费，没有业主及物业使用人的，物业空置费由被告交纳，但原告并未尽到管理义务，因此，被告不应交纳廉租房的管理费用；二、原告主张有业主及物业使用人部分的物业管理费不应由被告交纳，被告没有垫付物业费的义务，被告未将代收的物业费拒付原告。被告与原告签订的代收协议是在2014年12月23日签订，约定被告承诺代收物业管理费，并及时拨付原告，没有按时拨付所代收的费用，影响原告物业管理的，被告承担责任。协议并未约定如物业管理费收不上来由被告给付；三、双方在2017年6月20日后不存在代收物业管理费的关系，而是由银行将物业管理费通过业主及物业使用人的银行卡直接扣划至原告账户，被告只是对物业管理费的使用监管。双方2014年12月29日的协议书因情势发生变化已不再履行，原告不能以此为依据向被告主张物业管理费；四、业主及物业使用人拒绝交纳物业费是由于原告不履行物业服务职责，导致房屋漏水、道路破损、绿化带杂草、监控设备瘫痪及损坏，致使大部分业主拒绝交纳物业费，业主委员会应广大业主要求，对原告提出在2018年6月5日至2018年7月5日的整改要求，但原告置之不理，让矛盾升级，致使垃圾成山，污水横流，因此，承某县物业管理中心启动紧急预案，会同多方意见，终止了原告的物业合同。原告没有提供服务，就没有权利向业主及物业使用人主张物业管理费；五、原告停止物业服务与新的公司未办理交接手续，其在管理期间未交纳公共服务用电电费，监控设备损坏应予以赔偿，被告保留另行起诉的权利。综上所述，原告因未提供给服务致使被终止物业合同，因此无权主张物业管理费用。请查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张向法庭提交如下证据：1、承某馨然物业服务有限公司承诺书；2、承某县保障性住房管理中心关于保障房物业服务费转入账户等有关事宜的说明；3、代扣保障房租金费用协议书；4、承某县保障性住房管理中心关于保障房物业服务费转入账户等有关事宜的函；5、承某银行账户对账单；6、惠民小区业主委员会出具的说明；7、承某县佳兴物业服务有限责任公司告知函；8、承某县佳兴物业服务有限责任公司给住建局的一份报告。
经双方质证，被告对原告提交证据真实性认可，但认为1号证据是委托关系不是服务关系；2号证据代收不具有垫付义务；3--7号证据与本案无关连，各楼层收费标准是不一样的，且原告并未尽职责被告不应缴费；8-10号证据的数额待核实。
原告对被告提交的证据质证认为与本案无关连性，与银行签订代收代缴协议并不改变被告的代收义务和性质；被告提交的6-8号证据与原告第四组证据矛盾，不具有客观性，也不是拖欠物业费的理由。
本院经审理认定事实如下：2014年12月23日，承某县惠民花园小区业主委员会作为合同甲方（委托方）与原告馨然物业公司作为合同乙方（受托方）签订了物业管理服务合同，2014年12月29日，被告承某县保障性住房管理中心也作为合同甲方在物业服务合同中签字，将惠民小区、军苑小区委托乙方实行物业管理服务。物业类型经济适用房、廉租房。委托管理服务期限自2015年1月日至2020年12月31日止。甲乙双方在合同第二章中就委托事项进行约定：包括公用绿地、花木养护、公用设施设备维修养护、维护公共秩序等。其中第十二条约定（乙方）负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、电梯维修维护费；3、装饰装修垃圾清运费；4、停车位租赁费。第十六条中约定业主和物业使用人不按规定缴纳物业费应承担违约责任，甲方协助做好协调和思想工作，帮助乙方催缴。双方在合同第六章约定：乙方按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费：物业服务费0.40元平米月、电梯维护费0.30元平米月（不含电梯运行电费、水泵电费、公共照明电费，以县价格主管部门批准备案为准）；空置房屋服务费按全额收取；收费时间为每年1月1日至3月31日止；业主和物业使用人逾期交费的，从逾期之日每天按费用的2‰交纳违约金。为保障物业服务管理工作顺利进行，原、被告双方又签订补充协议，原告馨然物业公司作为合同乙方，在合同上签字盖章时间为2014年12月23日，被告承某县保障性住房管理中心作为合同甲方，在合同中签字盖章时间为2014年12月29日，甲方承诺代乙方收取惠民小区、军苑小区廉租房物业服务费、电梯维护费、预收电费，并及时拨付给乙方，乙方必须严格按要求及规定使用相关费用。对预收电费，乙方必须根据实际发生电量摊入相关用户，做到多退少补，定期公示。甲方对乙方的物业管理服务规划、方案进行审核，对乙方物业管理服务工作质量，进行监督检查。因甲方没有按时拨付给乙方所代收的上述费用，影响乙方实施物业管理服务，甲方承担责任；因乙方不能履行物业服务合同影响物业服务质量，乙方承担责任。此协议属于物业服务合同的补充。原告如期进驻签约小区开展物业服务工作，2018年8月9日，承某县物业管理中心通知原告退出惠民小区物业管理，并在居委会、物业办、业委会等部门的主持下原告与承某县惠民花园小区新进驻物业公司办理了交接手续，2018年8月31日，承某县军苑花园小区也办理了交接手续，现《物业管理服务合同》已终止。
另查明，原告馨然物业公司在承某县物价局物业服务收费备案表中记载：该企业资质为三级，政府指导价物业服务费标准为：电梯维护费0.30元平米月；多层住宅、高层住宅物业服务费0.40元平米月。小区名称为承某县惠民花园小区、承某县军苑花园小区，建设（委托）单位为承某县保障性住房管理中心。原、被告双方经核对后确认：被告承某县保障性住房管理中心共拖欠原告馨然物业公司经济适用房空置房物业费68810.00元，其中2015年欠29966.00元；2016年欠28234.00元；2017年欠10610.00元。

本院认为，民事上的合同是平等主体之间的自然人、法人其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告间签订的协议及承某县惠民花园小区业主委员会参加三方签订的物业管理服务合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规，合同有效，各方应按合同约定内容享有权利和承担义务。物业管理服务合同对其他业主也具有约束力。按照物业管理服务合同第十二条、第十六条的约定，物业服务费、电梯维修维护费用等最终承担者应属于业主和物业使用人，原告收费标准符合物价主管部门备案审查要求，被告承某县保障性住房管理中心对经济适用房空置房负有交纳物业服务费用的义务，双方对应交纳数额经核对后均无异议，原告诉请中的这部分数额应予以支持。原告诉请空置房以外的部分，按着三方合同约定应向业主和物业使用人收缴，被告承某县保障性住房管理中心是协助义务，即使按照原、被告双方签订的补充协议，被告为原告代收费用，双方就未能收取部分如何处理、承担何种责任未明确约定，且原告又无证据证明被告已从业主或物业使用人处收取了物业服务费后没有及时划拨给原告，原告依然享有向业主或物业使用人收取物业服务费的权利，故原告要求被告承担垫付或赔偿责任缺乏事实依据，要求空置房以外的部分的物业费用也由被告承某县保障性住房管理中心给付的请求，本院不予支持。当事人在合同中约定了逾期付款的违约金给付标准，被告提出违约金过高，原告对实际损失未能提供证据，结合违约金以补偿为主，惩罚为辅的性质和功能，本院予以调整，参照第八次全国法院审理民事商事审判工作会议（民事部分）纪要的精神，酌定按年息6%的标准。原、被告及承某县惠民花园小区业主委员会三方签订的合同期限未满，承某县物业管理中心于2018年8月9日向原告馨然物业公司发出通知，原告馨然物业公司分别与新进驻小区物业服务公司办理了物业交接手续，表明各方就原合同已协商一致解除终止，原告在诉讼中亦予以认可，没必要另行诉请终止。
综上所述，为保护双方当事人的合法权益，维护诚实信用的社会秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：

一、被告承某县保障性住房管理中心于本判决生效后十日内向原告承某馨然物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费（空置房）合计68810.00元及违约金（从2018年11月15日起至付清之日止，按年息6%计算）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4736.00元，减半收取计2368.00元，原告承某馨然物业服务有限公司负担1568.00元，被告承某县保障性住房管理中心负担800.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承某市中级人民法院。

审判员 刘学

书记员： 田旸