承某康某物业服务有限公司诉方清华物业服务合同纠纷民事判决书

承某康某物业服务有限公司
张国兴（河北承天律师事务所）
王莉莉（河北承天律师事务所）
方清华

原告承某康某物业服务有限公司。
法定代表人贾城满。
委托代理人张国兴，河北承天律师事务所律师。
委托代理人王莉莉，河北承天律师事务所律师。
被告方清华。
原告承某康某物业服务有限公司（以下简称康某物业公司）与被告方清华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康某物业公司的委托代理人张国兴、王莉莉，被告方清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告出示的第1号证据物业服务合同关于违约金的约定不违反法律规定，如违约金过高，根据当事人的申请，可以适当减少，该合同来源及形式合法，且与本案关联，可以证明案件事实，予以采信。原告出示的第2号证据被告无异议，本院予以采信。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院确定如下事实:
2009年8月20日，原告康某物业公司（乙方）与双滦区金色家园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》一式五份，双方各执两份，物业管理行政部门备案一份。合同约定:由康某物业公司为双滦区金色家园小区业主提供物业管理服务，管理服务事项包括房屋建筑本体公共部位、共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地、花木、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁、收集、清运；小区内的交通与车辆停放秩序的管理，协助维护公共秩序包括安全监控、小区巡视、门岗执勤等；期限为一年，合同期满甲方没有将续聘或解聘的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；部分草坪枯亡或被业主自行种植蔬菜庄稼、监控器材无法正常使用、楼宇门损坏等管理遗留问题由甲方做业主解释工作，并由甲乙双方与主管部门协调使用维修基金修复；收费标准按建筑面积每月每平方米0.45元；业主逾期缴纳物业费的，自逾期之日起按每天1.00元交纳违约金。截止到起诉时，原告一直为双滦区金色家园小区业主提供物业管理服务。被告系承某市双滦区金色家园小区1号楼4单元601室住户业主，房屋建筑面积107.44平方米。合同签订后，被告向原告交纳了2009年8月14日至2010年8月13日一年的物业费。自2010年8月14日起，被告拖欠原告2010年8月14日至2012年8月13日两年度物业费至今。另原告在履行物业服务管理合同过程中，未按合同约定全面履行管理服务义务。
本院认为，原告与双滦区金色家园业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，原、被告双方应依此合同履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告有义务给付原告物业费，被告拒不给付已构成违约，应承担相应违约责任，故原告要求被告支付违约金460.00元不违反法律规定（违约金计算方法:以580.00元为基数，按人民银行同期贷款基准利率年6.65%四倍上浮30%，分别从2011年8月14日和2012年8月14日计算至原告起诉之日即2013年4月15日）。关于业主财物丢失问题，从合同中“协助维护公共秩序，包括安全监控、小区巡视、门岗执勤等，不含业主及使用人的人身、财产保险和财物保管责任”的约定可以看出，业主的财物保管不属于物业公司正常的公共物业管理服务范围，而属于特约服务。业主在没有与物业公司签订财物保管合同的情形下，物业公司只承担相应的管理责任，并不承担赔偿责任，业主对因物业公司未尽到安保义务造成财产被盗的损失，不能作为不交物业费的理由，业主可另行主张权利。关于房屋漏水问题，因漏水原因存在不确定性，需进行进一步查明，如系房屋质量问题，则属另一法律关系，业主可另行依法处理，不能以此为由拒交物业费。至于小区车辆乱放、卫生清洁等管理服务不到位问题，也不能成为业主拒付物业费的理由。但在合同履行过程中，原告未能按合同约定全面履行管理服务义务，也应承担相应责任。综上所述，被告应向原告交纳物业费并支付违约金，但可相应减少，综合全案，本院酌定减少30%。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条  、《中华人民共和国合同法》第一百零九条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、《中华人民共和国物权法》第七十八条  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、《物业管理条例》第四十二条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:
一、被告方清华于本判决生效之日起五日内给付原告承某康某物业服务有限公司2010年8月14日至2012年8月13日两年度物业费1160.00元并支付违约金460.00元，合计1620.00元的70%，即1134.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告承某康某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50.00元，由原告承某康某物业服务有限公司承担15.00元，被告方清华承担35.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承某市中级人民法院。

本院认为，原告出示的第1号证据物业服务合同关于违约金的约定不违反法律规定，如违约金过高，根据当事人的申请，可以适当减少，该合同来源及形式合法，且与本案关联，可以证明案件事实，予以采信。原告出示的第2号证据被告无异议，本院予以采信。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院确定如下事实:
2009年8月20日，原告康某物业公司（乙方）与双滦区金色家园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》一式五份，双方各执两份，物业管理行政部门备案一份。合同约定:由康某物业公司为双滦区金色家园小区业主提供物业管理服务，管理服务事项包括房屋建筑本体公共部位、共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地、花木、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁、收集、清运；小区内的交通与车辆停放秩序的管理，协助维护公共秩序包括安全监控、小区巡视、门岗执勤等；期限为一年，合同期满甲方没有将续聘或解聘的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；部分草坪枯亡或被业主自行种植蔬菜庄稼、监控器材无法正常使用、楼宇门损坏等管理遗留问题由甲方做业主解释工作，并由甲乙双方与主管部门协调使用维修基金修复；收费标准按建筑面积每月每平方米0.45元；业主逾期缴纳物业费的，自逾期之日起按每天1.00元交纳违约金。截止到起诉时，原告一直为双滦区金色家园小区业主提供物业管理服务。被告系承某市双滦区金色家园小区1号楼4单元601室住户业主，房屋建筑面积107.44平方米。合同签订后，被告向原告交纳了2009年8月14日至2010年8月13日一年的物业费。自2010年8月14日起，被告拖欠原告2010年8月14日至2012年8月13日两年度物业费至今。另原告在履行物业服务管理合同过程中，未按合同约定全面履行管理服务义务。
本院认为，原告与双滦区金色家园业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，原、被告双方应依此合同履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告有义务给付原告物业费，被告拒不给付已构成违约，应承担相应违约责任，故原告要求被告支付违约金460.00元不违反法律规定（违约金计算方法:以580.00元为基数，按人民银行同期贷款基准利率年6.65%四倍上浮30%，分别从2011年8月14日和2012年8月14日计算至原告起诉之日即2013年4月15日）。关于业主财物丢失问题，从合同中“协助维护公共秩序，包括安全监控、小区巡视、门岗执勤等，不含业主及使用人的人身、财产保险和财物保管责任”的约定可以看出，业主的财物保管不属于物业公司正常的公共物业管理服务范围，而属于特约服务。业主在没有与物业公司签订财物保管合同的情形下，物业公司只承担相应的管理责任，并不承担赔偿责任，业主对因物业公司未尽到安保义务造成财产被盗的损失，不能作为不交物业费的理由，业主可另行主张权利。关于房屋漏水问题，因漏水原因存在不确定性，需进行进一步查明，如系房屋质量问题，则属另一法律关系，业主可另行依法处理，不能以此为由拒交物业费。至于小区车辆乱放、卫生清洁等管理服务不到位问题，也不能成为业主拒付物业费的理由。但在合同履行过程中，原告未能按合同约定全面履行管理服务义务，也应承担相应责任。综上所述，被告应向原告交纳物业费并支付违约金，但可相应减少，综合全案，本院酌定减少30%。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条  、《中华人民共和国合同法》第一百零九条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  、《中华人民共和国物权法》第七十八条  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、《物业管理条例》第四十二条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:

一、被告方清华于本判决生效之日起五日内给付原告承某康某物业服务有限公司2010年8月14日至2012年8月13日两年度物业费1160.00元并支付违约金460.00元，合计1620.00元的70%，即1134.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告承某康某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50.00元，由原告承某康某物业服务有限公司承担15.00元，被告方清华承担35.00元。

审判长：刘明昌
审判员：王爽
审判员：汤双虎

书记员：栾云花