承德某丰房地产开发有限公司与丰宁满族自治县集体工业联社合同纠纷一审民事判决书

原告：承德某丰房地产开发有限公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇宁丰路一中综合楼，统一社会信用代码：xxxx。
法定代表人：杜占勤，职务董事长。
委托诉讼代理人：曲仕国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付桂荣，河北付桂荣律师事务所律师，执业证号：11308199511797283。
被告：丰宁满族自治县集体工业联社，住所地丰宁满族自治县大阁镇庆丰街97号楼三楼，组织机构代码：76983220-1。
法定代表人：张冬明，职务主任。
委托诉讼代理人孙鹏军，河北博航律师事务所律师，执业证号：11308200510890769。

原告承德某丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）与被告丰宁满族自治县集体工业联社（以下简称集体工业联社）合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曲仕国、付桂荣和被告法定代表人张冬明、委托诉讼代理人孙鹏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行双方于2016年5月6日签订的《承德某丰房地产开发有限公司关于集体工业联社底商补偿事宜的承诺》第二条约定。2.如被告不同意履行承诺第二条约定，原告请求人民法院依法委托合法鉴定机构对原被告双方争议的工业联合大厦一层底商851.40平米房产进行评估，原告按评估金额和承诺约定给付被告房价款。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年3月26日，原被告签订了合作开发工业联合大厦协议，被告用现有土地建筑物与原告合作开发，承建新的工业联合大厦。双方于同年7月18日，又达成合作开发补充协议，该工程竣工后由原告补足被告一层底商建筑面积（含公摊面积）851.40平米，补偿招待所和办公用房面积851.40平米。协议签订后，原告按协议约定进行投资建设，在建设过程中，因被告方面原因，东西两侧已不具备建设条件，故对双方原协议中约定的补偿招待所和办公用房面积851.40平米，双方同意用一中公寓底商三层整层建筑面积1130平米给予补偿，该补偿于2014年1月1日已实际交付被告使用；双方对一层底商851.40平米的补偿也达成了新的补偿协议，即被告不再要851.40平米的房产，原告以现金形式进行补偿，就此协议双方已经实际履行多年，原告支付了大量补偿价款；因双方原合作开发条件在建设过程中发生变化，被告原用土地使用权投入的土地已被人民政府收储，原告通过招拍挂形式取得了土地使用权，并支付了土地使用费，在补偿价格上双方发生分歧。后双方于2016年5月6日又以承诺形式达成了书面补偿协议，该协议达成后，原告履行了协议约定义务，并于2016年5月10日前给付了被告拆迁补偿款100万元，可被告不按该承诺第二条、第三条履行义务，被告的行为侵犯了原告的合法权益，为此提起诉讼。
集体工业联社辩称，被告在履行合作开发合同过程中，一直主张由原告依协议为被告办理房屋所有权证和土地使用权证，但鉴于双方对于原协议已经进行了部分变更，在本案审理过程中，又经政府部门协调，被告与原告已达成一致意见，双方同意继续履行2016年5月6日签订的《承德某丰房地产开发有限公司关于集体工业联社底商补偿事宜的承诺》，双方同意由人民法院指定鉴定机构对涉案房屋进行评估，并以评估金额作为双方决算的依据，由原告给付被告剩余房屋价款。
本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的以下证据，双方均无异议，对其证明力予以确认。1.双方于2008年3月26日签订的《合作开发协议》，约定甲方（被告）用现有土地建筑物与乙方（原告）合作开发，乙方负责投资开发，承建新的工业联合大厦；乙方付甲方拆迁院内设施等各项费用200万元；新楼竣工后临街一楼底商25间（每间3.3X11米），门廊楼梯1间，二轻招待所20间，集体工业联社办公室15间，归甲方所有，其余归乙方所有；工程验收后，工业联社资产的《房屋产权证》和《土地使用证》由乙方协助办理，也可由甲方自行办理，费用由甲方承担。2.双方2008年7月18日签订的《合作开发补充协议》（以下简称补充协议），约定对《合作开发协议》的第四条变更为底商、招待所、办公用房按原面积补偿，底商建筑面积851.40平米，办公用房和招待所合计建筑面积851.40平米，以上含公摊面积。3.双方2013年12月30日签订的《关于集体工业联社及二轻招待所房屋补偿协议》（以下简称办公用房补偿协议，已另案处理）和《关于集体工业联社所属底商使用问题的协议》（以下简称底商使用协议），该底商使用协议就工程竣工投入使用后因乙方利用全部底商自营鑫宏泰百货商场，为了保证商场的统一性，双方约定甲方同意在乙方向甲方缴纳职工安置补偿费条件下，将所属底商房屋交由乙方统一管理和使用；针对甲方底商房屋的具体情况，采取不同的管理和交付使用方式：（1）甲方与承德天通数码公司签订的10年租赁合同（使用面积225平方米），于2023年8月31日到期后交付乙方，再与乙方重新签订安置补偿协议。（2）甲方与郑海军签订的租赁补充协议（使用面积135平方米），合同期间自2013年1月1日至2024年1月15日，由乙方与郑海军另行签订安置补偿协议，期满后甲方收回交付乙方，重新签订安置补偿协议。（3）甲方租给的其他6户商户（使用面积240.90平方米），乙方进行一次性补偿，解除了该6户与甲方签订的原底商租赁协议，由乙方拨付甲方再由甲方转付各租户共540万元，另50万元由乙方直接给付马静珍等4户商户，甲方同意由乙方无偿使用相应底商20年，即自2013年6月1日至2033年5月31日。（4）除以上房屋面积，甲方尚有剩余底商面积250.5平米，按使用面积200平米计算，自2014年1月1日起交付乙方使用，双方每三年商定一次职工安置补偿费，第1-3年每年32万元，上交日期为每年12月15日前，每三年到期前1个月双方商定下一个三年的职工安置补偿费。4.双方于2016年5月6日签订的《承德某丰房地产开发有限公司关于集体工业联社底商补偿事宜的承诺》（以下简称2016年承诺），约定双方就乙方应补偿甲方一层底商面积851.40平米，在工程竣工后双方初步达成了按评估价值进行现金补偿的意向，但因乙方资金紧张尚未落实，现经县政府及有关部门协调，本着仍按价值补偿方向努力的原则，乙方向甲方承诺：（1）乙方必须于2016年5月10日前预付甲方拆迁补偿款100万元；（2）待甲方请示县有关部门同意后，甲乙双方共同聘请有资质的中介机构进行评估，评估后以评估金额为准双方进行决算，如差额部分超过500万元，乙方于2016年12月31日前再给付400万元，剩余所欠价款乙方于2017年12月31日前全部结清；（3）如果乙方于2016年12月31日前不能兑现应给付数额的承诺，乙方同意按原协议给付甲方底商面积，但甲方必须返还乙方已支付的相应拆迁补偿款，乙方积极按原协议规定协助办理过户手续；（4）如果乙方于2017年12月31日前不能兑现所剩价款全部结清的承诺，乙方要按照1%月息按年支付甲方。该承诺第（1）条乙方依约已履行给付义务。5.双方共同同意由本院委托河北康龙德维信资产评估有限公司作出的冀康维评报（2018）第068号资产评估报告，案涉底商建筑面积851.40平方米在2017年12月31日的评估市场价值为13871900元。6.双方认可原告先期给付被告的两笔拆迁补偿款各100万元共计200万元，不在底商价款总额中扣除。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告对其于2009年11月30日给付被告的拆迁补偿款50万元，认为没有合同依据，故主张列入底商价款扣除项目，被告认为该款项系双方通过协商，原告给予被告的在200万元基础上的追加补偿，不应作为底商价款扣除项目。本院认为，该50万元款项不是原告通过被告给予其他商户或个人的补偿，被告抗辩此款属于经双方合意的追加补偿也未能提供合同等有效证据予以证实，故该款项应计入底商价款扣除项目。2.原告在支付解抚新等6户商户补偿540万元之外，未通过被告财务直接补给马静珍等其他4户商户的50万元和原告又给付该6户中的解抚新三笔37.4万元、于富芝4万元、宋建明5万元，以及金桂兰、朱秀萍、蔚维英三人3万元，师景兰、蔚维英、耿玉君三人6万元，被告辩称上述540万元之外的款项包含有原告逾期交工对其他商户的赔偿或补偿以及支付的借款利息，系原告与相关商户间另行达成的给付协议，与被告无关。本院认为，双方争议的上述540万元以外的款项，原告支出时并未通过被告账户，原告就上述款项能抵顶底商价款的合法性也未能提供双方有效协议，故不应计入被告的底商价款扣除项目。3.原告支付智艳杰的车库补偿款94万元，系根据被告与智艳杰之间达成的调解协议，且通过被告财务向原告以借款形式支付，该款项实际应由被告给付，应列入底商价款扣除项目。被告以原告还占用其780平米的土地使用权为由，不同意将该94万元作为扣除项目，因该争议不属于同一法律事实，对于被告的抗辩理由，本院不予采纳，双方就此可另行协商解决。4.原告自2014年5月8日至2016年2月1日给付被告共计5笔62万元，系原告依底商使用协议给付被告的职工安置补偿费（租金），不应计入底商价款扣除项目。5.原告给付被告的2013年2月4日和2013年7月19日两笔款项共计24万元，系其代原商户郑海军给付被告的房屋租金，被告同意此款连同原告支付解抚新等六户商户补偿540万元共计564万元，可以作为底商价款扣除项目，原告予以认可，本院予以确认。原告还主张2013年给付郑海军的21.6万元和2018年给付郑海军的30万元属于拆迁补偿，应计入底商价款扣除项目，被告认为原告的该两项支出共51.6万元系其向郑海军支付的租金，依据协议也为简便双方算账程序，才同意以564万元列入扣除项目，若按底商使用协议对使用年限、租金冲减等进行详细算账，可抵顶的补偿价款要低于被告认可的数额，故不同意原告再将给付郑海军的51.6万元列入扣除项目。对此本院认为，依据底商使用协议，针对郑海军和被告租给解抚新等其他6户商户采取不同的管理和交付使用方式的约定，结合合同剩余租期，同时考虑已经给付补偿款和应收取租金情况，经核算被告认可的上述564万元并不损害原告的财产权益，故对于原告的该主张不予确认。6.原告以评估基准日确定在2017年12月31日，故主张被告向承德天通数码公司收取的2018合同年度租金31.5万元和被告就剩余底商面积250.5平米在2018年应收取的职工安置补偿费（租金）32万元，该两项收入应作为扣除项目；被告以案涉底商尚未交付原告为由不同意扣除。本院认为，原被告双方共同申请委托资产评估机构为确定评估对象在某一时间点的公允价值，而共同认可的评估基准日，不能认定是财产所有权转移的时间，原告主张该两项租金应作为扣除项目的理由，没有法律依据，本院不予采纳。7.依双方底商使用协议，原告自2014年至2018年五年应给付被告职工安置补偿费（租金）160万元，被告已经收取62万元，尚欠98万元，以原告履行2016年承诺给付被告的100万元抵顶后，尚余2万元，该2万元应计入底商价款扣除项目。8.原告还主张应扣除评估底商价款中含有的土地价款，但其就作为扣除土地价款数额的合法性、合理性均不能提供有效证据予以证实，且被告不予认可，对此本院不予采信。

本院认为，被告提供土地、建筑物在与原告进行合作开发过程中，先后签订的《合作开发协议》、《补充协议》、《办公用房补偿协议》、《底商使用协议》、《2016年承诺》，上述合同内容均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。双方在合同履行过程中对部分内容作了变更，对被告应享有的招待所、办公用房面积已经另行协议进行了补偿，并且已经实际履行。就被告应享有的底商面积，双方通过陆续签订底商使用协议、承诺书形式，最终又经有关部门再次协调，被告同意并认可，双方达成了原告将应补偿被告底商面积变更为以现金补偿的协议，上述一系列的相关协议系双方自愿，本院予以认定。案涉底商作出价值评估后，在庭审中双方对某些扣除项目存在争议，对此本院认为，原告作为房地产开发企业在合作开发过程中，进行了商业住宅楼和商场楼盘开发，其在给予被告约定的拆迁补偿款外，也必然需要支付与拆迁有关的其他费用。原告为了房地产商业开发目的，未经双方协议的另行对外支付的赔偿、补偿等款项，不应认定为被告应承担的拆迁补偿费用而予以扣除。2019合同年度涉及承德天通数码公司的租金和原告应给付被告的职工安置补偿费，应以本判决生效之日确定财产权的归属，判决生效以后的租金归属于原告，双方另行据实结算。
综上所述，原告诉请被告履行双方协议，符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、原告承德某丰房地产开发有限公司应补偿被告丰宁满族自治县集体工业联社底商面积851.40平方米折合评估市场价值13871900元，冲减底商价款扣除项目7100000元，原告承德某丰房地产开发有限公司再应给付被告丰宁满族自治县集体工业联社底商面积折价款6771900元，此款应于本判决生效后一个月内付清。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告承德某丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费59200元，由原告承德某丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。

审判长 刘桂平
审判员 张宏华
人民陪审员 商起坤

书记员： 牟利