执行案外人）、王某某二审民事判决书

上诉人（原审原告、执行案外人)：衡水康民物业服务有限公司。住所地：衡水市桃城区怡景铭座4-2-3003室。
法定代表人：赵金忠，总经理。
委托代理人：张伟，河北光显律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住安平县。。
委托代理人：张涛，河北恒佳信律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：河北领佳房地产开发有限公司。住所地：石家庄市长安区建设北大街223号中浩商务楼17-C室。
法定代表人：刘喜庆，该公司总经理。
委托代理人：盛强，河北广大律师事务所律师。

上诉人衡水康民物业服务有限公司（以下简称康民物业公司）因与被上诉人王某某、原审第三人河北领佳房地产开发有限公司（以下简称领佳公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省安平县人民法院（2016）冀1125民初2079号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人康民物业公司的委托诉讼代理人张伟，被上诉人王某某及其委托诉讼代理人张涛，被上诉人领佳公司的委托诉讼代理人盛强到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审原告康民物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认安平县新盈街领佳公馆的六套住房（三幢：一单元101室、401室；二单元102室、301室、302室、502室）归原告所有，判令被告对以上房屋不享有执行权益。事实和理由：第三人领佳房地产公司因缺乏流动资金，同原告协商，希望原告出资负责领佳公馆的天然气安装工程，包括天然气初装费、壁挂炉及工程配套设施施工费等。第三人表示愿意用领佳公馆的六套住房（三幢：一单元101室、401室；二单元102室、301室、302室、502室）抵顶原告的上述支出。经协商，双方签署了《领佳公馆安装天然气顶房协议》及六套房屋的售房协议书，出具了收款收据，并将上述住房交付原告。协议签订后，原告依约向辉煌能源（安平）燃气有限公司支付了天燃气初装费，其后又雇佣人员进行前期施工，并采购了大量相关燃气设备，投入了大量人力物力。其后，原告了解到因被告与第三人存在债权债务关系，被告申请执行上述房屋中的6套住房，贵院欲拍卖相关房屋，故此原告向贵院提出执行异议，贵院经审理驳回了原告的异议。原告认为原告已经为上述住房支付了对价，且房屋已经交付，但因第三人原因未能办理房屋产权登记，根据最高院相关司法解释，被告对上述房屋不享有执行权益。
原审被告王某某答辩：原告所诉已经超过了民诉法规定的期限，应当予以驳回。原告与河北领佳房地产开发有限公司之间没有真实、合法、有效的房屋买卖合同。原告认购六套商品房不是用于居住且没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋，原告并未支付相应的购房款涉案六套房产未进行产权变更登记，其产权仍属于河北领佳房地产开发有限公司。原告不是涉案六套房产的所有权人，其无权提出执行异议之诉，应当驳回原告的起诉或诉求。
原审第三人领佳公司答辩：第三人与原告确实签订了房屋抵顶合同和房屋买卖合同，请求法院依法裁决。
原审法院查明：2016年3月3日，原告与第三人签订领佳公馆认购协议书六份及领佳公馆安装天燃气顶房协议一份。原告认购第三人开发的领佳公馆房屋六套（即本案诉争房产）。领佳公馆安装天然气初装费、壁挂炉需140万元，其他施工维修费25万元，共计165万元左右，由康民物业全部垫资，并负责施工及安装验收，并支出了工人工资及安装费。康民物业法定代表人赵金忠分别于2016年9月19日、9月22日两次共汇款给辉煌能源（安平）燃气有限公司40万元。领佳地产将其领佳公馆3号楼1单元101室、401室,2单元102室、301室、302室、502室及地下车库5套作价1816702元抵顶康民物业为其垫付的以上费用。本院于2016年3月24日作出（2015）安执字第28-9号执行裁定书，查封领佳地产名下的领佳公馆的住宅楼15套（三号楼：一单元101室、301室、302室、401室、501室、502室、602室，二单元102室、201室、301室、302室、401室、501室、502室、601室）。康民物业提出案外人执行异议申请，认为享有涉案六套房屋的所有权，要求停止执行。安平法院于2016年10月28日作出（2016）冀1125执异33号执行裁定书，驳回了康民物业所提异议。原告提起案外人执行异议之诉，要求停止执行涉案六套房产。
原审法院认为：根据相关法律规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告提供了认购协议及顶房协议，认为对诉争房屋享有所有权。认购协议只是合同双方表达的预购买房屋的意思表示，认购协议约定，七日内签订商品房买卖合同。原告未提供该买卖合同，故双方买卖合同关系未形成。顶房协议系对所购房的付款方式的约定，根据相关法律规定，处分不动产时，需要办理登记手续，未经登记的，不发生物权效力。故原告对本案诉争房屋不享有物权效力。原告还提供了一些证据材料证明其为第三人垫资的事实，但该事实属原告与第三人之间的债权关系，与本案的诉争的房产权利无关。原告不能证明对未做产权登记的房屋享有所有权及其他足以排除执行的权利，故此，对原告的诉请不予支持。被告辩称原告所诉已超过法定期限，经查，原告系在法定期限内向本院递交的起诉书，应以原告提交起诉书的时间为其主张权利的时间，故此本案中原告的起诉，未超过法定期限。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决：驳回原告衡水康民物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费21150元，由原告负担。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，领佳公司与康民物业公司在2016年3月3日签订《领佳公馆认购协议书》（即使属于商品房买卖合同）时，没有取得商品房预售许可证明，2016年11月11日起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《领佳公馆认购协议书》属无效合同。另外，双方签订的《领佳公馆认购协议书》是依据双方同日签订的《领佳公馆安装天然气顶房协议》而来，实际双方没有发生房屋买卖关系，顶房协议约定领佳公司将涉案房屋抵顶康民物业公司为其安装天然气的工程款，但该合同在签订时，天然气工程还未施工，康民物业公司享有的债权并未产生，此时领佳公司就预先将房屋抵顶给康民物业公司，双方之间的交易是否真实难以判断。综上，康民物业公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院驳回其诉讼请求正确。康民物业公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21150元，由上诉人衡水康民物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　孟祥东 审判员　　马友岽 审判员　　李成立

书记员：王聪颖