房县城关镇花某社区居民委员会与张某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：房县城关镇花某社区居民委员会。负责人丁立，该社区书记。委托代理人曹向红，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：参与诉讼、代收法律文书。被告（反诉原告）：张某某,男,生于1954年2月16日,汉族,住湖北省房县。委托代理人李承绪，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：参与诉讼、代为承认、变更、放弃诉讼请求，代收法律文书。

原告（反诉被告）房县城关镇花某社区居民委员会（以下简称“花某社区”）诉被告（反诉原告）张某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案，依法由审判员邢思广担任审判长并主审本案、与审判员冯丹阳、人民陪审员许连森组成合议庭审理本案。2017年11月13日，被告（反诉原告）张某某提起反诉，以双方属于征用土地关系为由要求原告（反诉被告）为其办理土地使用权转让过户手续，并承担其侵权行为造成的经济损失30万元。本院于2017年11月2日、2017年11月13日、2017年12月6日、2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人曹向红、被告张某某及其委托代理人李承绪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）花某社区诉称：原告（反诉被告）在1988年依据当时国家政策,将原告（反诉被告）所属的村集体所有的预制板厂的场地,租给村民张某某、杜德奎经营,并于1988年4月1日签订了为期3年租赁承包经营合同,租赁合同约定:乙方租赁甲方土地2.59亩,土地所有权归集体所有；租金每年400元一亩，不准建建筑物,只能建施工所用的简易房子。合同到期后,原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及杜德奎又于1992年4月1日签订了租赁经营合同,期限一年,租赁费每亩500元,租用2.5亩,租金1250元,上交管理费300元,计币1550元,就租赁期间双方权利义务做了约定。合同到期后,1993年10月12日又订立联营协议,期限3年即1996年10月12日到期,合同到期后,仍有张某某个人承包租赁厂地,朱宝及杜德奎退出,从1997年至2002年六年双方未订立书面租赁合同,但双方仍按无定期租赁合同履行各自权利义务。2003年1月1日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）张某某签订租用土地合同书,合同期限l年,租金每亩1200元两亩场地计2400元租金,约定厂地内可建临时用房,到期无条件拆除。2004年至2006年双方未订立合同,仍按不定期租用土地,由被告（反诉原告）张某某使用,2017年6月30日经党员村民代表大会通过,决定收回被告（反诉原告）张某某所租用预制板厂,7月1日,原告（反诉被告）书面通知张某某,收回预制板厂的厂地,要求张某某与社区进行结算,但被告张某某在接到通知后,至今已三个月未与社区进行结算,又不交回所租用原告（反诉被告）厂地。故诉至法院，请求法院依法判令被告（反诉原告）立即将租用原告（反诉被告）预制板厂场地交归原告（反诉被告）并自行拆除租用场地的临时建筑物及交付所拖欠租金29691.13元(结止2016年12月)。原告（反诉被告）花某社区为证实自己的主张向本院提交的书面证据如下：一、4份合同。1、1988年4月1日至1990年12月30日止签订的《合同书》。2、1992年4月1日至1993年4月1日止签订的《合同书》。3、1993年10月12日至1996年10月12日止签订的《联合承包合同书》。4、2003年1月1日至2003年12月30日止签订的《联合承包合同书》。四份合同证明双方之间签订的合同。二、张某某从1998年-2009年缴纳的土地承包费情况，证明已交清当年的租用土地费。三、村两委征求意见稿、开会决定。证明开会投票决定收回张某某的土地。四、原花某社区村委会书记杜德国的证明、收条。证明收到170000万租金的原因所在。五、缴纳租赁费的情况说明，证明应补交租用土地费。六、城镇规划图一份，证明被告（反诉原告）的建筑物本身就是违法建筑，就应该进行拆除。七、拆除现场的图片，证明被拆除回收后，该土地用于公共场地情况。八、预制厂平面图，证明已经收回的面积。被告（反诉原告）张某某辩称：1、原、被告双方不存在租赁合同关系,双方的租赁合同已于2008年2月4日终止。被告（反诉原告）于2003年元月1日与原告（反诉被告）花某社区签订一份租用土地合同书,根据该合同约定,租用土地2亩,每亩租金1200元,合同期限为一年,到期后提前半年申请,合同期内不得拖延租金等。合同签订后,被告（反诉原告）交清了当年租金,2003年12月31日合同到期后，双方并未正式续签合同,但被告（反诉原告）仍按合同约定将租赁费交至2007年年底,后被告（反诉原告）并未提出续签合同的申请。2008年初经两委决定将所租用土地以每亩7.5万元价格转让给被告（反诉原告）,并一次性收取被告（反诉原告）转让费17万元,双方租赁合同至此已终止。2、原告（反诉被告）主张拖欠租金已超过诉讼时效。被告（反诉原告）不欠原告（反诉被告）任何租金,原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）拖欠的租金29691.13元不知从何而来,被告（反诉原告）在2008年2月4日向原告交纳的17万元,根据时任社区书记杜德国及文书戢桂丽的证明,从内容来看双方是一种土地使用权的转让合同关系,而且被告（反诉原告）已实际覆行。被告（反诉原告）自2008年2月4日征用原告预制件厂场地之前不欠任何租赁费,征用后原租赁合同自行终止,当时社区领导也是这样说的。如果被告（反诉原告）拖欠租赁费,原告（反诉被告）应在其拖欠后两年内起诉,且从2008年至今,原告（反诉被告）花某社区从未向被告（反诉原告）主张过。3、原告（反诉被告）花某社区在没有经过任何法律手续的情况下于2O17年7月5日深夜3时许，组织不明真相人员和机械推倒院墙,毁坏水电和厂房设施,造成停电停产两个多月,直接经济损失30余万元。且被告（反诉原告）张志国提起反诉，请法院判令原告（反诉被告）给被告（反诉原告）办理土地使用权转让过户手续，并赔偿经济损失30万元。被告（反诉原告）张某某为证实自己的本诉及反诉主张向本院提交的书面证据如下：一、被告（反诉原告）缴纳2003、2007年5年租赁期限内的租赁费。证明后续虽然没有签订合同，但履行了缴费义务。二、原任书记杜德国的证明，证明张某某征用土地的地理位置（边界）。三、2008年2月4日的收款收据，证明原告（反诉被告）接收被告（反诉原告）土地征用费17万元的事实。四、一组照片，证明原告（反诉被告）花某社区将被告（反诉原告）的房屋进行强制拆除。五、工程预（结）算编制书，证明原告（反诉被告）花某社区给被告（反诉原告）造成的损失。六、2018年1年8日对丁文茂的调查笔录，证明2017年6月30日花某村召开的是党员会，并非村民代表会。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据二、七、八没有异议，认为证据一中的第三份合同与本案没有关联，证据三是单方面提供的且没有收到过该通知，对证据四中村书记证明有异议，证据五是单方面制作的，不予认可。对证据六的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告（反诉原告）从未接到任何单位开具的非法建筑的处罚或要求拆除的通知书。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）出具的证据一、三、四的真实性没有异议，对被告（反诉原告）出具的证据二不予认可，认为杜德国没有权利把土地转让给个人，即使情况属实，集体土地转让给个人，都要办理一套完整的手续。对证据五不予认可，认为不符合证据规则且无第三方结算情况及通知，更无法律依据。对于证据六不予认可，认为该证据达不到证明目的，也不符合证据要素。本院认为，原告（反诉被告）提供的8份证据，证据一、二、三、四、六、七、八作为本案的定案依据，证据五与本案没有关联性，不能作为本案的定案依据。被告（反诉原告）提供的6份证据，证据一、三、四原告（反诉被告）没有异议，作为本案的定案依据，证据二、五、六原告（反诉被告）对其真实性予以否认，不作为本案的定案依据。经审理查明：在1988年，原告(反诉被告)依据当时国家政策,将其所属的村集体所有的土地,租给村民张某某、杜德奎合伙经营,开办预制板厂，并于1988年4月1日签订了为期3年的租赁承包经营合同，内容为“一、乙方租赁甲方土地2.59方，定以每方每年400元租赁费计，即壹仟零叁拾陆元整。二、乙方付甲方租赁费一定三年不变，每年交款为两期，即六月三十日前、十二月底以前，每期伍佰壹拾捌元整。如不能按时如数付款，甲方有权停止乙方生产，不负损失。三、若扩大生产需用土地，经双方协商，如果被告用的土地上有青苗，青苗赔偿费均由乙方付给户主，价格乙方和户主协商决议。四、土地所有权永远属于集体所有，任何人不准乱占乱用，不准建私房，只能建施工所用的简易房子。五、乙方按每年上交税额的百分之十上交村为管理费，其他税收以及上交的管理费均由乙方负责，甲方概不负责。六、如果乙方因什么原因耗产，一定要经过甲乙双方协商，重签合同；如果没有任何理由停办，由乙方恢复地貌交付甲方土地。七、承包期间，甲方如果提出或需要乙方厂地时，由甲方按乙方厂地的总投资，每年折旧百分之十，占多少赔多少。”又于1992年4月1日签订了为期1年的租赁经营合同；1993年10月12日，张某某、杜德奎、朱宝三人合伙与村委会订立联营承包合同,1996年10月12日合同到期后,朱宝及杜德奎退出，张某某个人承包租赁厂地。从1997年至2002年双方未订立书面租赁合同,但双方仍按无定期租赁合同履行各自权利义务,2003年1月1日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）张某某签订租用土地合同书,合同期限l年,租金每亩1200元两亩场地计2400元租金,约定合同期满后，乙方在不拖欠租金的情况下，合同可续延。从2004年至今双方未重新订立合同,仍延续2003年合同，按不定期租用土地,由被告（反诉原告）张某某使用。2008年初，时任书记杜德国在向被告（反诉原告）张某某收租用费用，张某某提出能否将预制厂地征用转让，杜德国在未经村委会讨论的情况下，个人表态：“你先将钱交到村委会以后（再说转让意思）”。被告（反诉原告）张某某于2008年2月4日将现金17万元交付给时任出纳签收，并报财政所入账，其后张某某未与花某社区签订转让征收合同或转让协议。杜德国未将此事提交村委会及村民代表讨论。2008年9月换届由杜德兴担任社区书记后，被告（反诉原告）张某某找到原任书记杜德国出具征收土地证明，杜德国即出具一份证明，内容为“张某某征用预制板厂土地2.2亩，经村两委决定，张某某为四至边界，东边杜天宇围墙，西路边南围墙边，北公路里边，每亩价7.5万元，戢桂丽收费壹拾柒万元”，落款时间为2008年2月4日。事后，花某社区不予认可，也未向张某某收取租用费至今。2017年6月20日，杜德国给花某社区出具证明，内容为：“张某某2008年预交了17万租用费，当时社区无法发退休和在职人员工资其他费用，当时写了收款证明，没有盖公章。”2017年6月30日，原告（反诉被告）花某社区召开党员村民代表大会,对预制板厂是否收回进行表决,发出42张票，收回38张同意票、1否决票、3张弃权票，决定收回张某某所租用预制板厂。7月1日,原告（反诉被告）书面通知张某某并张榜公布,收回预制板厂的厂地,要求张某某与社区进行结算,但被告（反诉原告）张某某在接到通知后,未与社区进行结算,也没有交回所租用厂地。原告（反诉被告）花某社区为了扩建街道建设，于2017年7月5日强制拆除了红线内的围墙，收回预制板厂531.2㎡的面积扩建街道及人行道。2017年7月24日，原告（反诉被告）花某社区制作了“关于解决处置张某某承包预制板厂事项”社区“两委”征求意见书，内容为：“一、甲方（花某社区）考虑乙方（张某某）无宅基地,现全家6口人居住在该厂内,社区同意将位于房陵东大道边北与杜德华房屋平行、东与该厂现有的房屋外墙皮为界、西与杜家湾路规划红线以内为界、南与杜天洪厂房大门口平行为界,总面积约160平米,给乙方作为宅基地使用,甲方负责给乙方办理建房手续,不收取费用。二、给乙方划定的宅基地南边外墙皮至花某社区党群服务中心北边围墙内的场地交付给甲方,乙方建房手续未办理完善前,该场地暂时由乙方使用和居住,但不得对外招租经营,建房手续办理完善后,在乙方房屋开工建设前十天内所有人员必须全部搬走并将该场地内的所有建筑物拆除。三、乙方于2009年3月27日交给社区现金17万元,现抵扣2008年―2017年共10年租赁费2.4万元(按原合同2400元/年),给乙方划定的宅基地按600元/平米收取,共需收取9.6万元,剩余5万元退还给乙方。”经征求意见，全票通过。原告（反诉被告）花某社区两委讨论决定后，于8月8日张榜公示《关于处置张某某承包原预制板厂事项决议公示》，内容为“一、社区同意将以社区北边围墙为界向北延伸20米以内,西边以道路红线为界,东边以杜天洪厂房外墙皮为界,总面积约360平米,给乙方作为宅基地使用,甲方协助给乙方办理建房手续,社区不收取费用。二、给乙方划定的宅基地以北的场地及建筑物由甲方收回,归甲方所有,由甲方经营使用。协议签订后,乙方在五日内将场地及房屋腾空交付给甲方。三、乙方于2009年3月27日交给社区现金17万元,现扣除租赁费等其它费用7万元,剩余10万元退还给乙方。”被告（反诉原告）张某某视若无睹，不予答复，故诉至法院。

本院认为：农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。原、被告双方于2003年签订租用土地合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止的规定，应为有效合同。2017年6月30日，原告（反诉被告）召开党员、群众代表大会，审议收回张某某租用土地的决议及张榜公示，履行了法定程序。故，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）拆除该土地临时建筑物归还被租用土地的诉讼请求，本院予以支持。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地审批手续。被告（反诉原告）主张的于2008年2月4日给社区交付17万元现金是将租用土地转让的征用费，已取得该宗土地所有权，原告（反诉被告）强制拆除及建筑物所造成的经济损失达30万元。要求原告（反诉被告）办理过户手续并赔偿经济损失30万元的诉讼请求，但未向法庭提供征用土地书面合同，“两委”意见，党员、群众大会讨论情况及审批手续和所造成合法财产的经济损失等相关证据。故本院不予支持。2003年原被告签订书面《租用土地合同》，约定“租用期一年，到期后，乙方在不拖欠租金的情况下，合同可续延。”从2004年起至今没有签订书面合同,但被告（反诉原告）张某某履行了合同义务并在2008年2月4日交付了17万元现金，应视为不定期租用土地的租金。即2008年到2017年10年间租金为24000元，多交146000元应退还给被告（反诉原告）张某某。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款、第二百一十五条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）张某某于本判决生效之日起30日内将原租用的预制板厂场地（1222.725㎡）交归给原告（反诉被告）房县城关镇花某社区居民委员会；二、原告（反诉被告）房县城关镇花某社区居民委员会在本判决生效之日起30日内退还146000元给被告（反诉原告）张某某；三、驳回原告（反诉被告）房县城关镇花某社区居民委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费542元，由原告（反诉被告）房县城关镇花某社区居民委员会承担162.6元，被告（反诉原告）张某某承担379.4元;反诉案件受理费2900元，由被告（反诉原告）张某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时,预交上诉案件受理费3442元。户名:湖北省十堰市中级人民法院,账号:17×××01,开户行:中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的,款汇十堰市中级人民法院办公室,邮编:442000;地址:十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交,也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的,按自动撤回上诉处理(本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知)。