戴某某与黄某华文房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）黄某华文房地产开发有限公司（以下简称华文公司），营业执照登记住所地为黄某市杭州东路98号，现住所地为黄某市工人文化宫金汇大厦7114室。
法定代理人陈柏光。
委托代理人李卫东。
委托代理人李文臻，上海都帮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴某某，系鄂州新中模具有限公司总经理。
委托代理人王娆，湖北东楚律师事务所律师。

上诉人华文公司因与被上诉人戴某某房屋买卖合同纠纷一案，不服黄某市下陆区人民法院（2013）鄂下陆民初字第00177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
本院经审理查明：原审判决认定的事实属实。

本院认为：一、关于戴某某主张权利是否超过诉讼时效期间的问题。本案诉争房屋华文公司已于2007年6月26日出售给他人并签订商品房买卖合同，因双方发生诉讼，该案经黄某市下陆区人民法院审理作出华文公司与他人签订的商品房买卖合同合法有效，并判决驳回华文公司的诉讼请求。戴某某等待该案判决生效后才知晓其购买的房屋已经被法院确认为他人所有，此时才是戴某某的权利受到侵害之日，故戴某某随即提起本案诉讼并没有超过诉讼时效。二、关于戴某某主张华文公司返还的购房款应否计算利息以及计算利息标准的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审判决华文公司返还戴某某购房款并赔偿利息损失，该利息按照人民银行同期贷款利率计算并无不当。三、关于华文公司提出其“一房两卖”不是故意行为及其因政府行为等诸多不可抗力因素而无法继续履行合同的问题。华文公司作为房地产开发商，其理应对房屋的出售情况知晓，其在明知诉争房屋已出售给他人的情况下再一次出售给戴某某，属于典型的“一房两卖”行为，故华文公司提出其“一房两卖”不是故意行为，没有事实依据，本院不予支持。所谓“不可抗力”就是不能预见、不可避免、不可克服。华文公司提出其未履行合同是因政府行为等不可抗力因素，该抗辩事由不符合法律规定不可抗力所具备的特征，故本院不予支持。四、关于双方合同约定的违约责任问题。华文公司提出合同第十五条第一款第一项约定了不能办房产证而退房，华文公司应按已付房款的0.5%向戴某某赔偿损失。该条款合法有效，故其应按此项约定进行赔偿。由于该条款的适用情形是因不能按期办证所导致买受人退房。本案中华文公司“一房两卖”行为，才导致本案诉争的房屋无法交付，不符合合同约定的情形，故华文公司该项上诉理由不符合合同约定，本院不予支持。综上，华文公司提出的上诉理由皆不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

审判长 刘红斌
审判员 柴卓
审判员 郭生俊

书记员： 南又春