戴某某与王某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：戴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：叶丹平，上海俊豪律师事务所律师。
　　被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省上饶市。
　　委托诉讼代理人：郭守刚，上海善景律师事务所律师。
　　原告戴某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴某某及其委托诉讼代理人叶丹平、被告王某某及其委托诉讼代理人郭守刚到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
　　原告戴某某向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告双方签订《房屋租赁合同》；二、请求判令被告即日搬出原告所属的房屋并将房屋的隔墙和地坪恢复原状；三、请求判令被告支付2019年10月1日开始至搬出期间的房屋租金，按照每月7,500元标准支付，2019年5月1日至2019年9月30日的租金差额12,500元。事实和理由：原、被告于2009年4月底签署《房屋租赁合同》,双方约定,原告将玉桂路XXX号其中一间房屋租赁与被告,房屋租金1,700元/月.租期2009年5月1日至2019年4月30日止,房租每月1日支付。2016年9月底,被告将原告的另外两间房屋一起租赁,房屋租期为2016年10月1日至2018年9月30日期间,房屋租金3,300元,以上三间房屋租金为5000元/月,每月1日支付。2018年10月,其中两间房屋到期之后,原告明确告知不继续租赁给被告,要求被告搬出,被告希望等2019年4月30日一间房屋到期之后一起搬出,原告也同意与第一间房屋2019年4月30日到期之后终止。2019年4月30日,双方签订的房屋租赁合同到期,原告再次明确合同到期不续签,并且要求被告搬出,被告拒绝搬出。经过警方两次调解未果,原告诉至法院。
　　被告王某某辩称，不同意解除租赁合同，理由有以下几点：第一，被告认为房屋租赁合同无论从书面的合同还是事实上，都没有到期。第二，被告有理由认为，系争房屋有两间应当是没有产权的，应当是属于无效合同。如果要解除的话，被告要求原告赔偿装修等损失。第三，被告按照协议已经全额支付了租金，不存在租金差额。双方约定的租金标准为5000元，不是原告主张的7500元。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　戴某某(出租方、甲方)与王某某(承租方、乙方)于2009年5月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落在上海市嘉定区马陆镇医院后门玉桂路XXX号建筑面积30多平方米私房出租给乙方作店面使用；租赁期共10年，从2009年5月1日至2019年5月1日止，到期后乙方有优先权继续承租；乙方每月租金费为1,200元，在每月的1号付给甲方，乙方不得拖欠房租；门面五周年后租金为1,400元/月。
　　2016年，戴某某之女徐静珠(出租方、甲方)与王某某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将马陆镇玉桂路XXX号两间店面出租给乙方，每间1500元每月，加上现有一间1800元每月。合同期为“五”(该字有明显涂改痕迹)年，三间店面每二年涨10%；如有转让事宜，要经双方协商才生效；房租按月支付，另付一个月的押金；乙方在装修期间如有损坏，乙方负全部责任；甲方不得无故叫乙方搬移或搬走；本合同从2016.9.30生效。该合同由王某某起草，戴某某称上述合同签订时其在场，对合同本身没有异议，但当时合同期写的是“二”，王某某事后擅自改为“五”年的，合同期应为二年；王某某则称当时一开始写的是“三”，后经协商当场改成“五”，并非事后修改。该合同签订后，王某某对租赁房屋进行了装修，装修过程中将三间房屋的隔墙拆除打通，并将地坪下挖。
　　另查，王某某于2019年10月8日向徐静刚支付2019年5月至9月的租金，按每月5,000元支付，徐静刚出具了收条，戴某某对该收条予以认可，确认徐静刚系替其收取。双方确认2019年5月1日之前的租金标准为5,000元每月。
　　审理中，戴某某称系争的租赁房屋均为宅基地使用房，并提交了宅基地建房审批表；王某某则称租赁房屋只有部分为宅基地使用房，其余部分是没有产证的违法建筑，合同应为部分无效。王某某称若合同解除，戴某某应赔偿其租金24,000元，装修损失192,261.3元、不能搬迁的资产损失177,779.3元、搬迁费3,000元。戴某某对王某某的上述主张均不予认可，认为即便补签的合同期是三年，也已到期，故不同意赔偿。
　　本院认为，系争的租赁房屋为农村集体土地上的房屋，不属于城镇房屋，且被告也未提交证据证明租赁房屋被政府职能部门认定为违法建筑，故被告关于租赁合同部分无效的意见本院不予采信，双方的租赁合同应属合法有效。关于双方争议的租赁期限，被告确认2016年补签的租赁合同中约定的租赁期确有涂改，即便如被告所称是将“三年”改成“五年”，被告也未提交证据证明是经双方协商修改或当场修改，故本院认为被告主张租赁期限为五年缺乏依据，本院不予采信。即便双方约定的租赁期限为三年，现租赁期限已届满，双方未对续租事宜达成一致，故原告要求解除租赁合同合法有效，本院予以支持。合同解除后，被告理应搬离租赁房屋。关于原告主张的2019年5月至9月的租金差额，本院认为原告提交的证据不能证明双方约定的租金为7500元/月，而原告实际按5000元/月的标准收取了2019年5月至9月的租金，故原告要求被告支付租金差额缺乏依据，本院不予支持。被告支付租金至2019年9月底，原告要求被告支付2019年10月1日至实际搬出房屋期间的租金及使用费合法有据，租金及使用费标准参照原租金5000元/月计算。关于原告要求被告将隔墙及地坪恢复原状的诉请，本院认为原告对于被告的装修系明知且同意的，且原告并未提交证据证明其在被告装修时对隔墙及地坪的装修提出过异议，双方也未约定租赁期限届满时被告有恢复原状的义务，故被告可按使用后的现状返还房屋，原告要求被告恢复原状缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张的租金、装修及搬迁费损失，合同因租赁期限届满而解除，被告要求赔偿上述费用缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、解除原告戴某某与被告王某某就嘉定区马陆镇玉桂路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告王某某应于本判决生效之日起十日内搬离嘉定区马陆镇玉桂路XXX号房屋；
　　三、被告王某某应于本判决生效之日起十日内给付原告戴某某自2019年10月1日至实际搬离租赁房屋的租金及使用费(按每月5,000元计算)；
　　四、驳回原告戴某某其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费112.50元，减半收取56.25元，由原告戴某某负担16.25元，由被告王某某负担40元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：刘燕枫

书记员：王  豪