戴旭东、周某某与朱某某、赵某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审第三人）：廖海萍，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：肖红军，建湖县鼎盛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：戴旭东，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。被上诉人（原审原告）：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：高登军，江苏一枝笔律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔艳，江苏一枝笔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。被上诉人（原审被告）：赵某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。被上诉人（原审被告）：江苏登达房地产开发有限公司，住所地江苏省建湖县向阳西路98号。法定代表人：王海荣，该公司经理。委托诉讼代理人：凌海东，男，该公司员工。

廖海萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回戴旭东、周某某的一审诉讼请求，并确认案涉房屋所有权归廖海萍所有；2.由戴旭东、周某某承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.廖海萍与李德华所签订的房屋买卖合同已经实际成立，同时政府对李德华的售房行为也予以了确认，明确说明廖海萍可以依据与李德华签订的购房合同在补交相关费用后直接办理权属证书，足以证明廖海萍与李德华签订的房屋买卖合同应视为廖海萍与登达公司签订的房屋买卖合同且是合法有效的，加之廖海萍也装潢入住房屋十多年时间，据此，廖海萍就是案涉房屋的所有权人；2.一审认定登达公司与朱某某签订的房屋买卖合同合法有效，且认定朱某某依据其与登达公司签订的合同书享有对案涉房屋处分的权利，属于认定事实不清，因为廖海萍并没有将案涉房屋出售的意思表示，且从没有主动将原始购房合同和房款收据交给朱某某去办理房产手续，故朱某某的行为并不是廖海萍的真实意思表示；3.登达公司在明知房屋产权属于廖海萍所有，且双方合同未解除的情况下，私自将案涉房屋又与朱某某签订售房合同，涉嫌一房多卖，违反法律规定和损害廖海萍的合法权益，登达公司与朱某某签订的房屋买卖合同应为无效；4.戴旭东、周某某与朱某某、赵某之间名为房屋买卖，实为民间借贷，且戴旭东、周某某并未全额支付案涉房款，案涉公证文书不能作为定案依据；5.由于一审认定事实错误，导致适用法律不当。戴旭东、周某某共同辩称，1.廖海萍没有补交房款，也没有签订正式的房屋买卖合同，更没有办理产权登记，故廖海萍认为其是案涉房屋的所有权人没有法律依据；2.虽然朱某某对案涉房屋没有进行权属登记，但朱某某依据其与登达公司签订的房屋买卖合同对案涉房屋享有处分权；3.廖海萍认为戴旭东、周某某与朱某某、赵某之间名为房屋买卖实为民间借贷，无证据予以证实，朱某某所写的债务清单是其单方意思表示；4.戴旭东、周某某与朱某某、赵某之间的房屋买卖合同关系合法有效，且有朱某某、赵某出具的收条以及相关银行转账凭证予以证实。请求二审驳回上诉，维持原判。朱某某、赵某均未作答辩。登达公司辩称，1.廖海萍没有提交证据证明其是案涉房屋所有权人；2.廖海萍认为戴旭东、周某某与朱某某、赵某之间是名为房屋买卖，实为民间借贷，登达公司并不清楚。请求二审维持原判。戴旭东、周某某共同向一审法院起诉请求：1.判决朱某某、赵某、登达公司协助戴旭东、周某某办理建湖县××室房屋过户手续以及土地使用权登记手续；2.诉讼费用由朱某某、赵某负担。一审法院认定事实：戴旭东、周某某系夫妻关系，朱某某、赵某系夫妻关系，廖海萍系朱某某的母亲。2002年案外人李德华承建了登达公司开发的登达花苑小区部分工程，并私自向廖海萍在内的38户出售房屋。2003年9月12日，李德华将登达花苑24幢502室房屋以8万元的价格出售给廖海萍，并与廖海萍签订购房合同书。购房合同书主要内容为：“甲方李德华乙方廖海萍1.甲方保证对房屋有权销售；2.甲方保证出售给乙方的24号楼502室建筑面积为116平方米；3.甲方保证在2003年12月30日前交付给乙方使用；4.房屋价款为8万元，与登达公司的相关手续由甲方办理，甲方为乙方提供配套车库一间；5.违约罚款5万元作为补偿”。2003年9月29日，李德华向廖海萍出具收条一份，载明收到廖海萍购房款8万元整。同年年底，廖海萍装潢后入住该房屋。后因李德华涉嫌诈骗，2006年6月9日建湖县政府召开县长办公会，经协调，由登达公司对李德华的卖房行为予以确认，涉及李德华诈骗案件的登达花苑一期工程部分购房户和二期工程购房户，各有关部门为登达公司所建房屋办“总证”，并为手续齐全的购房户办理房屋产权证和土地使用证，对未按规定补交房款差价和签订房屋买卖合同的购房户，房屋产权证、土地使用证待相关部门处理到位后再予以办理。之后，廖海萍未补交房款，也未与登达公司签订房屋买卖合同。2013年2月1日，朱某某、赵某到登达公司补交购房尾款13296元、车库款8057元及物业等相关费用。2013年2月2日，登达公司在收回廖海萍与李德华所签的原始购房合同、收款原件后与朱某某签订房屋买卖合同书一份。该合同为格式化合同共三页，出卖人为登达公司，买受人为朱某某。2013年2月4日，朱某某到建湖县地税局交纳契税，建湖地税局开具涉案房屋的现金完税证、销售不动产统一发票（办证联，房管部门留存），房款交易金额93296元，税费1399.44元。同日，戴旭东、周某某和朱某某、赵某签订房屋买卖协议一份，协议约定朱某某、赵某将案涉房屋以43万元的价格出售给戴旭东、周某某。协议主要内容为“房屋价款43万元，签订协议交清房款并交付房屋，由于产权证在办理之中三个月内办好再过户给戴旭东、周某某，过户时也可委托李勇，如果一方违约承担违约金8万元”。同日，朱某某、赵某向戴旭东、周某某出具收条一份，收条载明朱某某、赵某收到戴旭东、周某某购房款43万元。戴旭东、周某某通过银行卡打给朱某某、赵某75000元，其余为现金交付。同日，朱某某、赵某在建湖县公证处办理委托书公证及声明书公证。委托书公证主要内容为朱某某、赵某现有坐落在建湖县××室房屋一套，该房屋所有权证、土地使用证正在办理之中，由于朱某某、赵某常年在外，特委托李勇办理上述房产证、土地使用证，办理好后，再过户给周某某、戴旭东。声明书公证主要内容为：声明人朱某某、赵某现有坐落在建湖县××室房屋一套，房产证、土地使用证正在办理中，2013年2月4日收到周某某、戴旭东购房款43万元，保证在三个月内将上述房产证、土地证办理好再过户给周某某、戴旭东。如过期承担8万元违约金。一审另查明，案涉的位于建湖县城登达花苑24幢502室房屋目前在房管部门登记类型为初始登记，所有权人为登达公司，土地为出让性质，使用权人为登达公司。一审又查明，2013年4月28日，朱某某、赵某和案外人许岗签订房屋买卖协议，约定将案涉房屋以40万元价格出售给许岗。2013年11月16日案外人许岗占住案涉房屋，后向一审法院提起诉讼，请求法院判决朱某某、赵某、登达公司协助许岗办理案涉房屋产权登记、过户手续。一审法院审查后认为，许岗和朱某某、赵某之间名为房屋买卖实为民间借贷，应按民间借贷法律关系主张权利，经一审法院释明后，许岗撤回起诉。目前案涉房屋仍为许岗占住。一审法院认为，2003年9月12日李德华在无权出售房屋的情况下，私自将登达公司开发的房屋出售给廖海萍，2006年经建湖县人民政府县长办公会协调，作为该房屋开发企业的登达公司对李德华私自出售房屋的行为予以确认，同时要求购房户补交房屋尾款并且和登达公司签订房屋买卖合同。通过登达公司的追认，廖海萍在补交房屋尾款的情况下，享有和登达公司签订正式房屋买卖合同的权利，并依据合同办理权属证书，继而成为房屋的所有权人。结合廖海萍和朱某某之间是母子关系，双方在一起居住生活，登达公司在收回原始购房合同书、房款收据以及朱某某补交购房尾款的情况下与朱某某签订正式房屋买卖合同，应当是当事人之间的真实意思表示，该合同合法有效。在房屋尚未进行权属登记的情况下，朱某某依据和登达公司签订的合同享有对案涉房屋进行处分的权利。2013年2月4日戴旭东、周某某与朱某某、赵某签订房屋买卖协议，双方达成了买卖房屋的合意，并就房屋的价款、款项的支付、办证及过户、违约责任等进行了约定，在协议订立前后戴旭东、周某某亦按双方的约定向朱某某、赵某支付了房款，有朱某某、赵某出具的43万元房款收条及戴旭东、周某某提交的银行转账记录等为证，并且双方就收到房款及委托办证事项到公证处进行了公证。综上可见，戴旭东、周某某与朱某某、赵某签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。廖海萍及赵某在书面情况说明中称，戴旭东、周某某与朱某某、赵某之间名为房屋买卖实为民间借贷关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，朱某某书写的债务清单系朱某某单方意思表示，案外人朱达华与介绍人李勇的手机通话录音内容，戴旭东、周某某亦予以否认，且从戴旭东、周某某提交的证据来看，其提交的房屋买卖协议、房款收条、公证文书系直接证据，证明目的清楚，证明力比第三人及朱某某、赵某提交的证据更具有说服力。廖海萍请求确认登达公司与朱某某签订的合同书无效的请求不应得到支持。登达公司已将案涉房屋出售给朱某某，但目前房屋权属仍登记在登达公司名下，登达公司应协助朱某某、赵某办理权属转移登记手续。朱某某、赵某在完成权属登记后应当履行过户给戴旭东、周某某的义务，过户产生的费用依约定由戴旭东、周某某负担。朱某某、赵某、登达公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对戴旭东、周某某起诉的事实、理由及提交的证据进行质疑、说明与质证等权利，应当承担相应的法律后果。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、登达公司于判决发生法律效力后三十日内协助朱某某、赵某办理位于建湖县城登达花苑24幢502室房屋及附属车库的不动产权属证书，上述办证所需费用由朱某某、赵某负担。二、朱某某、赵某完成判决第一项内容房屋权属登记后三十日内将上述位于建湖县城登达花苑24幢502室房屋及附属车库的不动产权属证书过户到戴旭东、周某某名下，过户费用由戴旭东、周某某负担；三、驳回廖海萍的诉讼请求。案件受理费8816元，保全费2670元，合计11486元，由朱某某、赵某负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。
上诉人廖海萍因与被上诉人戴旭东、周某某、朱某某、赵某、江苏登达房地产开发有限公司（下称登达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2016）苏0925民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，案外人李德华私自将登达公司开发的房屋出售给廖海萍，后因李德华涉嫌诈骗犯罪，根据建湖县人民政府协调会精神，要求购房户补交房屋尾款并且和登达公司签订正式的房屋买卖合同，在此基础上，购房户依据合同办理权属证书后，才能成为房屋的合法所有权人。但廖海萍并未按此要求补交房款，也未与登达公司签订正式的房屋买卖合同，同时，鉴于廖海萍和朱某某系母子关系，且双方在一起居住生活，故登达公司在收回原始的购房合同书、房款收据以及朱某某补交购房尾款的情况下，与朱某某签订了案涉正式的房屋买卖合同，且之后戴旭东、周某某又与朱某某、赵某签订了房屋买卖协议。根据现有证据及查明的事实，登达公司与朱某某签订的房屋买卖合同以及戴旭东、周某某与朱某某、赵某签订的房屋买卖协议，依法应认定为合法有效，并对合同当事人具有法律拘束力，故一审判决并无不当。关于廖海萍的上诉理由，1.由于案涉房屋原始权利所有人为登达公司，李德华系擅自将案涉房屋向廖海萍出售，且李德华与廖海萍签订的原始合同及交款手续等在尚未得到登达公司认可或追认的情况下，即被廖海萍之子朱某某交由登达公司收回，并由登达公司按建湖县人民政府协调会精神与朱某某专门签订了正式的房屋买卖合同并补交房款差价和相关税费，故基于该新成立的正式房屋买卖合同的有效性，廖海萍认为其与李德华签订的原始房屋买卖合同应视为其与登达公司签订的房屋买卖合同，并主张其为案涉房屋的合法所有权人，并无事实与法律依据。2.廖海萍虽认为其从没有主动将原始购房合同和房款收据交给朱某某去办理房产手续，朱某某的行为并不是廖海萍的真实意思表示，但廖海萍并未能提交相关有效证据证明其原始购房合同及支付房款等手续系其子朱某某非法取得并交由登达公司的情况或对其主张的事实作出合理的解释。故廖海萍以此为由，主张登达公司与朱某某签订的房屋买卖合同应为无效，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。3.戴旭东、周某某与朱某某、赵某之间签订的房屋买卖合同应为合法有效，有双方的书面合同、房款收据、银行转账凭证及双方履行买卖手续的相关公证文书予以佐证，廖海萍虽主张该合同名为买卖实为民间借贷、相关案涉公证文书不能作为定案依据，但未提交证据证实其主张。综上，廖海萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8816元，由上诉人廖海萍负担。本判决为终审判决。

审判长　　樊丽萍
审判员　　孙曙光
审判员　　周　陇

书记员：周洋