悦邦(上海)投资管理有限公司与上海品廷文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告悦邦(上海)投资管理有限公司(反诉被告)，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人沈旭杰。
　　委托代理人钱某某。
　　委托代理人周发，上海君乐律师事务所律师。
　　被告上海品廷文化发展有限公司(反诉原告),住所地上海市宝山区。
　　法定代表人张楠。
　　委托代理人孙燕芬，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　委托代理人叶刚，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　原告悦邦(上海)投资管理有限公司与被告上海品廷文化发展有限公司及反诉原告上海品廷文化发展有限公司与反诉被告悦邦(上海)投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法由审判员蒋国红独任审判，公开开庭进行了审理。原告悦邦(上海)投资管理有限公司(反诉被告)的法定代表人沈旭杰及委托代理人钱某某、周发，被告上海品廷文化发展有限公司(反诉原告)的委托代理人孙燕芬、叶刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告悦邦(上海)投资管理有限公司诉称，2014年2月13日，案外人上海腾景投资管理有限公司(以下简称腾景公司)与案外人上海詹久健身有限公司(以下简称詹久公司)签订了《租赁合同》一份，约定腾景公司将上海市普陀区武威<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'>路XXX号XXX室</font>出租给詹久公司，租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止。因被告有承租意向，2017年9月11日，原被告签订《承租意向书》，约定，原告将新邻天地地下一层出租给被告，租期自2018年3月1日起至2033年2月28日止，最终以签署正式租赁合同为准，同年9月25日被告向原告支付租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)30万元。同年11月28日，腾景公司与原告签订《租赁合同》一份，约定，腾景公司将武威<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'>路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室</font>出租给原告，租期自2017年12月1日起至2025年12月31日止。同年12月29日,詹久公司与腾景公司签订《租赁合同终止协议书》一份，约定，双方于2014年2月13日签订的《房屋租赁合同》履行至2018年2月28日终止。同日，原告与詹久公司签订《租赁合同》一份，约定原告将武威路XXX号412-1、413至419室出租给詹久公司，租期自2018年4月15日起至2025年12月31日止，原告于2018年4月1日将上述房屋交付詹久公司。同时，双方签订《詹久健身调整协议》一份。2018年4月20日，原告与詹久公司又签订《补充协议》一份，因詹久公司从武威<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'>路XXX号XXX室</font>搬至四楼，原告已经向其支付了损失XXXXXXX元，但这并不是损失的全部。2018年1月8日，案外人上海桃浦房地产开发有限公司向原告出具《授权委托书》，授权原告全权负责白丽路XXX号的统一招商、招租、经营管理，委托期限自2018年3月1日起至2034年11月30日止。同年1月29日，原被告就上海市普陀区白丽路XXX号即新邻天地地下一层建筑面积为2953.07平方米的房屋(以下简称系争房屋)签订《商铺租赁合同》一份，用途为电影院兼营食品、饮料、冰激凌、酒类及电影相关产品零售之相关附属配套使用，经营品牌为“晟嘉国际影城”，租赁期限为15年。同时合同对租金、租赁保证金、合同的解除、违约责任等都作了相关约定。2018年5月22日，被告向原告发出《告知甲方函》，明确因被告出现股东意见分歧，造成大量股东撤资，导致资金链严重断裂，故被告向原告提出解约。原告认为被告的行为已构成违约，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原被告于2018年1月29日签订的《商铺租赁合同》；二、被告向原告支付解除合同违约金450万元；三、被告向原告支付律师费3万元；四、本案诉讼费由被告承担。
　　被告上海品廷文化发展有限公司辩称，同意解除合同，同时认为违约金过高，要求法院予以调整，对于律师费，若被告方败诉，愿意按照双方合同的约定。
　　反诉原告上海品廷文化发展有限公司诉称，2017年9月11日，反诉原告与反诉被告签订《承租意向书》，同年9月25日，反诉原告向反诉被告支付意向金30万元。2018年1月29日，双方签订《商铺租赁合同》，该意向金转为保证金。《商铺租赁合同》中约定，乙方于租赁期内擅自提前解除本合同的，除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿违约行为给甲方造成的损失。该条款的本质是将租赁保证金作为解除合同的违约金没收。同时合同又约定，租赁期间，甲方有权从保证金中扣减由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的乙方原因给甲方造成损失的赔偿金。该条款的实质是将保证金作为优先抵消违约金及赔偿金的部分。综上，反诉原告认为，对25万元拆除费用的承担、保证金的扣减均为反诉原告承担违约责任的方式，现反诉被告又再次主张450万元的违约金，属于重复主张，故反诉原告现向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：一、反诉被告向反诉原告返还租赁保证金30万元；二、本案反诉费由反诉被告承担。
　　反诉被告悦邦(上海)投资管理有限公司辩称，按合同约定，反诉原告的违约行为不仅要被没收保证金还要支付相应的违约金，故反诉被告不同意反诉原告之反诉诉请。
　　经审理查明，2017年9月11日，原被告就系争房屋出租事宜签订《承租意向书》一份，同年9月25日，被告向原告支付意向金30万元(后该意向金转为保证金)。2018年1月29日，双方签订《商铺租赁合同》，约定，租赁用途为电影院兼营食品、饮料、冰激凌、酒类及电影相关产品零售之相关附属配套使用，经营品牌为“晟嘉国际影城”；租期15年(即自2018年5月1日起至2033年4月30日止)，若交付日晚于2018年5月1日的，则租赁期自实际交付日起满15年为止；装修期6个月；租金按照基本租金(含物业管理费)与年度票房净收入租金两者取高，(其中第一租赁年度至第三租赁年度月租金及物业管理费为375000元，提成租金为被告年票房净收入的10%；第四租赁年度至第六租赁年度月租金及物业管理费为397500元，提成租金为被告年票房净收入的11%……)；支付方式为月付；租赁保证金为30万元，被告应于本合同签署后5个工作日内支付给原告；租赁期间，原告有权从保证金中扣减、抵销任何被告应付而未付的租金、水、电、燃气等公用事业费或其他被告应付费用，有权扣减因被告退场(包括提前解除或终止本合同)未及时办理相关手续所产生的滞纳金、占用费及其他相关费用，有权扣减由于被告原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的因被告给原告造成损失的赔偿金。在原告作出有关扣减、抵销决定并书面通知被告后，被告应在收到书面通知后5个工作日内向原告补足上述任何扣减或抵销的费用，以使在原告处存放的保证金不少于300000元。合同又约定，被告于租赁期内擅自提前解除本合同的，除被告已支付的保证金被原告全部没收外，被告同意按12个月租金(月租金按本合同约定所在租赁年度的月租金计算)的标准一次性赔偿给原告造成的损失，如赔偿损失无法弥补原告损失，双方另行协商。另约定，因本合同引致的一切争议，双方应友好协商，若提起诉讼，因诉讼产生的费用包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费等由败诉方承担。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告进行了相关拆除工作。
　　2018年5月22日，被告向原告发出《告知甲方函》，主要内容为：“……但是近期我司出现了股东意见严重分歧，造成了大股东的撤资，导致资金链严重断裂，甚至无法再开发与建设新的项目，给贵司等众多开发商造成了极大的损失，我司深表歉意，但为了不耽误贵司的长期经营及发展，我司现无奈的提出跟贵司解约，望贵司领导能够给予支持和体量……”。同时被告将系争房屋返还原告。
　　庭审中，原告表示为引入影院，其安置案外人共计损失已达XXXXXXX元，且系争房屋目前仍处于空置状态。同时对拆除费用25万元原约定应由原告承担，后因被告要求解除合同，被告自愿承担了该笔费用予以认可，但认为该笔费用不应计算在违约金内。被告自认其行为已构成违约但表示该行为造成的实际直接损失非常小。
　　反诉查明事实同本诉。
　　2018年6月5日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请；同年8月28日反诉原告向本院提出反诉，请求法院支持其反诉诉请。
　　本院认为，关于本诉，依法成立的合同自成立时生效。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。现被告在租赁期内擅自解除双方签订的租赁合同，其行为已构成违约，故对原告要求解除合同、支付违约金之诉请本院均予以支持，解除之日以双方确认的解除日为准，即2018年5月22日。对于原告要求被告支付律师费之诉请，按双方合同的约定，本院亦予以支持。针对被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，并兼顾合同履行的程度，双方的过错责任，原告所述的实际损失等因素综合考量。本案中，被告多次违约，客观上加大了原告的损失，且目前原告所述的损失尚在合理范围之内，故违约金数额由本院综合上述内容略作调整。关于反诉，双方签订的租赁合同中明确约定除保证金被全部没收外，反诉原告还需支付违约金，反诉被告没收保证金之辩称本院予以采纳，故对反诉原告要求返还保证金之反诉诉请本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：
　　一、原告悦邦(上海)投资管理有限公司与被告上海品廷文化发展有限公司就上海市普陀区白丽路XXX号即新邻天地地下一层房屋于2018年1月29日签订的《商铺租赁合同》于2018年5月22日起解除；
　　二、被告上海品廷文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告悦邦(上海)投资管理有限公司解除合同的违约金人民币400万元；
　　三、被告上海品廷文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告悦邦(上海)投资管理有限公司律师费人民币30000元；
　　四、对反诉原告的诉讼请求均不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
　　本案本诉受理费人民币43040元，减半收取，计人民币21520元，由被告负担。
　　本案反诉受理费人民币2900元，由反诉原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：蒋国红

书记员：缪茵渊