恩施市建厦房地产开发有限责任公司、张某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：
恩施市建厦房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路30号。
法定代表人：贺孝辉，总经理。
委托诉讼代理人：严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何超群，湖北雄视律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张某，男，****年**月**日出生，土家族，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审原告）：肖琴，女，****年**月**日出生，汉族，住湖北省恩施市。
上诉人

恩施市建厦房地产开发有限责任公司（以下简称建厦房地产公司）因与被上诉人张某、肖琴商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建厦房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不向被上诉人支付违约金；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：根据《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期间取得房屋产权证书的，建厦房地产公司才承担违约责任，否则不承担责任。现因政府进行道路改造占用了施南·阳光城小区的土地，导致容积率发生变化，规划局一直不进行规划验收，致使房屋产权证无法按期办理，建厦房地产公司并无过错，故不应当承担违约责任。
张某、肖琴在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。
张某、肖琴向一审法院起诉请求：1.判令建厦房地产公司协助办理房屋所有权证，并将办理权属登记需由建厦房地产公司提供的资料报产权机关备案;2.判令建厦房地产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金2400元；3.由建厦房地产公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年3月10日，张某、肖琴（买受人）与建厦房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于恩施市××路××·阳光城小区××单元××号商品房，该房屋用途为住宅，建筑面积125.21平方米，总价款为480000元。第六条约定：买受人于2016年3月10日前付清首付款150000元，剩余房款由买受人以银行贷款方式支付。第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”此后，张某、肖琴实际支付了购房款480000元，建厦房地产公司已按照合同约定将房屋交付给张某、肖琴使用。受容积率改变等因素影响，案涉项目未通过规划验收，建厦房地产公司至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。
一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建厦房地产公司未在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，致使张某、肖琴至今未取得房屋权属证书，其行为已构成违约。即使建厦房地产公司确系因第三人的原因造成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，其仍然应当向张某、肖琴承担违约责任，其与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。关于张某、肖琴的第1项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”建厦房地产公司取得办理权属登记需由出卖人提供的资料，需以规划验收合格为前提条件，规划验收属于政府有关职能部门的权限，不是建厦房地产公司所能控制的。因案涉项目尚未规划验收，目前建厦房地产公司事实上无法履行《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案”的义务，该义务在现阶段不适于强制履行，因此对张某、肖琴的第1项诉讼请求不予支持。如果建厦房地产公司具备将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案的条件，其仍不协助办理，张某、肖琴可再行主张权利。关于张某、肖琴的第2项诉讼请求，如前所述，无论是建厦房地产公司自身原因违约，还是因第三人的原因造成建厦房地产公司违约，建厦房地产公司均应当承担违约责任。张某、肖琴请求判令建厦房地产公司支付违约金2400元，因符合合同约定和法律规定，予以支持。综上，判决：一、
恩施市建厦房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向张某、肖琴支付违约金2400元;二、驳回张某、肖琴的其他诉讼请求。案件受理费100元，由
恩施市建厦房地产开发有限责任公司负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：张某、肖琴不能按期取得房屋产权证书，建厦房地产公司是否应当承担违约责任。经审查，建厦房地产公司与张某、肖琴签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。该合同第十五条明确规定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。”合同签订后，张某、肖琴依约向建厦房地产公司支付了全部购房款，建厦房地产公司已将房屋交付张某、肖琴使用，但至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，致使张某、肖琴无法取得房屋产权证书，其行为显然构成违约，一审法院关于建厦房地产公司应当承担违约责任的认定合法有据，并无不妥。建厦房地产公司上诉提出，不能按期提交办理权属登记资料的原因是政府行为改变了案涉项目的容积率，以致不能通过规划验收，导致无法按期向产权登记机关提供备案资料，故不应由建厦房地产公司担责。根据合同相对性原则，建厦房地产公司与张某、肖琴签订的合同，只能约束合同双方当事人，建厦房地产公司不因第三人的原因导致违约而免除其应对合同相对人所应承担的违约责任，第三人的行为与本案不属同一个民事法律关系，建厦房地产公司的该上诉意见不符合法律规定，本院不予支持。
综上，上诉人建厦房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由
恩施市建厦房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。

审判长 郜帮勇
审判员 李志华
审判员 侯著韬
本件与原件核对无异

书记员： 汪蜀建