怀来京御房地产开发有限公司与张某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：怀来京御房地产开发有限公司
住所地：怀来县东花园镇新兴产业示范区规划展馆103室
法定代表人：孟惊，总经理
委托诉讼代理人：刘东艾，女，北京保和律师事务所律师。
被告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住北京市延庆县。
委托诉讼代理人：杜超，男，北京延恒律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行
住所地：河北省廊坊市三河市燕郊高新区迎宾路877号
法定代表人：张剑，行长
委托诉讼代理人：张连军，男，系公司员工。

原告怀来京御房地产开发有限公司与被告张某某、第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怀来京御房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘东艾，被告张某某及其委托诉讼代理人杜超到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怀来京御房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》与补充协议；2、判令被告腾空房屋、恢复原状并配合原告办理《商品房买卖合同》网签备案撤销等相关手续；3、判令被告支付银行划扣的保证金23096.07元及逾期偿还保证金的利息；4、判令被告向原告支付违约金114966元（574830元×20%=114966元）；5、判令被告承担原告实际支付的交易税费；6、判令被告支付原告本案律师代理费14000元；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与补充协议，被告购买原告位于河北省怀来县达岭英国宫二期M7幢1单元303号商品房，建筑面积共87.47平方米，总房款为人民币574830元，按照约定，被告以银行按揭付款方式向原告支付房款。补充协议第四条第4款第（2）条约定：“若买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人垫付相应款项，或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与买受人签订的《借款合同》，则出卖人有权单方解除《商品房买房合同》，出卖人依据前述规定单方解除《商品房买卖合同》的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担……”。目前，被告向银行办理按揭贷款后，未按期履行还款义务。银行将被告的贷款本金、利息及罚息直接从原告保证金账户扣除，共计人民币23096.07元。原告承担保证责任后，多次向被告催缴，被告拒不偿还。原告无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。
原告为证实其主张，向法庭提供如下证据：
1、商品房买卖合同及补充协议各一份；
2、银行扣款凭证5笔；
3、个人购房借款合同一份；
4、律师发票、开票说明、律师代理协议各一份。
被告张某某辩称：我们已经收到了民事起诉状、开庭传票，针对原告的诉讼请求，提出如下答辩，答辩人认为被答辩人的各项诉讼请求均无事实和法律依据，请求法庭予以驳回，理由如下：1.答辩人与被答辩人签订的买卖合同及补充协议，我们认为答辩人已经全面履行了购房款的付款义务，我们欠银行钱，原告是担保人，被答辩人已将房屋交付给我们了，我们已经装修入住了，所以我们认为被答辩人要求解除合同无依据；2.被答辩人第二、四、五、六项均无事实依据；3.答辩人张某某未能及时向第三人偿付银行借款，导致银行扣划了原告的保证款项，这是本案引起的原因，我们认为本案的案由为担保责任追偿权纠纷，本案非商品房买卖合同纠纷，我们认为借款合同为主合同，担保合同是从合同，主合同没有解除，从合同不应当解除，我们认为案由不对；4.商品房买卖合同及补充协议均是原告拟定的格式合同，根据合同法的规定，我们认为原告在诉状中提到的补充协议第四条第四款第二项，我们认为他是免除自己的责任，加重对方的责任，并且排除了我们的权利义务，我们认为这项条款是无效的，原告依据该款项解除合同是没有法律依据的，该条款原告从未向答辩人进行说明和解释，所以在答辩人接到民事起诉状后，答辩人就积极地向原告偿付被银行扣划的款项，原告不接收，我们认为欠付银行按揭贷款导致出卖人垫付款项，我们认为垫付款项应该是全部或者是全部贷款的30%，这时你才可以行使解除权；5.原告与第三人均没有通知答辩人向银行催缴贷款，我们认为责任在答辩人和第三人，同时答辩人在购买房屋时，主张一次性付清购房款，原告不同意，让答辩人交首付，进行贷款，现在答辩人愿意将剩余款项一次性付清；6.我们在2019年8月25日去向原告偿还23096.07元及利息938.86元，但原告的工作人员拒不收取，后来我们偷拍了原告的账号，把欠付的钱和利息打到了原告的账户，另外我们还向第三人给我们指定的还款账户打了49900元，偿还第三人借款，综上，请求法院查明事实，维护答辩人的合法权益。
被告向法庭提供如下证据：
1、商品房买卖合同一份；
2、商品房买卖合同补充协议一份；
3、个人购房借款/担保合同一份；
4、销售不动产统一发票和收款收据各一份；
5、借记卡账户历史明细清单一份；
6、中国工商银行回单一份；
7、中国建设银行客户回单一份。
第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，已提交了书面答辩意见：1.我行对原告怀来京御房地产开发有限公司各项诉讼请求均不承担责任。2.如法院判决驳回原告怀来京御房地产开发有限公司的诉讼请求，被告张某某应继续按照与我行签订的,《个人购房借款/担保合同》约定向我行履行还款付息义务，原告怀来京御房地产开发有限公司按照与我行签订的《个人购房借款/担保合同》约定承担保证责任。3.如法院判决解除原告怀来京御房地产开发有限公司与被告张某某签订的《商品房买卖合同》，则应同时判决解除被告张某某与我行签订的《个人购房借款/担保合同》，怀来京御房地产开发有限公司应向我行归还被告张某某尚欠的购房本金及利息（利息计算至实际付清本息之日止）。
本院经审理查明：2015年12月10日，原、被告在八达岭售楼处签订商品房买卖合同及补充协议各一份，被告购买原告开发建设的八达岭英国宫二期第M7幢1单元303号房。被告缴纳首付款后，在中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行按揭贷款，原告作为保证人。后被告未按期还款，截止2019年3月29日，导致第三人扣划保证人（原告）23096.07元保证金。2019年8月25日，被告张某某已经通过银行汇款给付原告23096.07及利息938.86元。原告立案前，经多次催要，被告未给付原告被扣划的保证金。原告诉至本院，要求解除商品房买卖合同及补充协议，被告归还被扣划的保证金及利息，给付违约金，承担诉讼费及相关费用。
上述事实，有原、被告当庭陈述，第三人书面答辩意见，原、被告提供的证据在案予以佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效，本院予以确认。被告未归还银行贷款的数额未达到解除商品房买卖合同购房款的一定比例，被告的行为不构成根本违约，且双方不能达成一致意见，原告要求解除商品房买卖合同及补充协议并给付违约金，本院不予支持。原告要求被告给付被银行扣划的保证金及利息，本院予以支持。原告要求被告给付交易税费及律师费，不符合法律规定及相关规定，本院不予支持。对原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第一百零九条规定，判决如下：

一、被告张某某于本判决生效后十日内给付原告怀来京御房地产开发有限公司被扣划的保证金23096.07元及利息（利息以23096.07元为基数，从2019年3月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日）
二、驳回原告怀来京御房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1671元，由被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员 王建生

书记员： 王宇群