德事(上海)商务服务有限公司与王某文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：德事(上海)商务服务有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：SALNIKOWPAULDANIEL，董事长。
　　委托诉讼代理人：饶元荣，上海五富珑行律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘汶晶，上海五富珑行律师事务所实习律师。
　　被告(反诉原告)：王某文，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市。
　　委托诉讼代理人：唐玲，上海瀛东律师事务所律师。
　　原告德事(上海)商务服务有限公司(以下简称德事公司)与被告王某文及反诉原告王某文与反诉被告德事公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)德事公司原委托诉讼代理人胡勇刚，被告(反诉原告)王某文及其委托诉讼代理人唐玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告德事公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的服务式办公室许可使用协议；2.被告支付拖欠的2018年4月份许可使用费用及套餐服务费用共计人民币(币种下同)69,854.11元；3.被告支付违约金共计350,148元。事实和理由：2017年8月25日，原、被告签订《服务式办公室许可使用协议》，约定办公室地点为上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号XXX楼XXX室，期限为2017年9月1日至2018年8月31日。2018年3月，原告向被告开具4月份账单，但被告一直未付。2018年4月23日，被告因自身原因单方面提前解除《服务式办公室许可使用协议》，已经违约，应支付六个月的许可使用费和通讯服务套餐费用的违约金以及其他未付账单。
　　被告王某文辩称，不同意原告诉讼请求。一、2018年4月4日，原告无故取消被告租赁的办公室门卡权限，停止为被告提供包括会议室在内的租赁房屋的全部服务，阻碍被告合理使用租赁物。原告收回租赁房屋，致使被告不能实现合同目的，原告以事实行为解除了《服务式办公室许可使用协议》。二、因2018年4月份被告未使用租赁房屋，原告主张的许可使用费及套餐服务费无事实依据。三、原告在履约过程中存在多处违约。包括：1、2017年12月，被告发现办公室空调出现故障，无法正常工作，降低了被告现场客户体验和销售业绩，但原告一直未予修理。2、被告使用会议室时，发现原告未按实际使用量计费，发生多计费的行为，自2017年9月至2018年3月，原告错误计算被告使用会议室时间长达20小时。同时，原告没有按照约定给予被告每月2小时会议室免费使用时间，被告的4万元会议室使用卡余额原告至今未予返还。四、《服务式办公室许可使用协议》为原告提供的格式合同，多处约定对被告不利，诸如关于违约金数额及客户不得以任何方式主张违约金过高等约定，应为无效。五、被告交纳的押金及会议室使用卡余额共计221,714元，原告应于返还。故，被告王某文在本案提起反诉，请求：反诉被告德事公司返还反诉原告押金175,074元，办公室使用套餐卡费用46,640元，共计221,714元。
　　反诉被告德事公司辩称，不同意反诉诉讼请求。一、如果反诉原告履行了反诉被告主张的合同义务，押金可以返还，或者冲抵应付费用。二、双方曾签订办公室使用协议，约定无论是否使用办公室，费用均不予退还。
　　经审理查明，上海民泰房地产有限公司系上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号房屋(未来资产大厦)产权人，其中20楼(名义楼层)ABCDEF单元由原告承租，租期为2017年10月1日至2023年9月30日，原告有权与第三人签署分租及许可协议，授权第三人作为许可使用人占用房屋部分作为服务式办公室、虚拟办公室、会议室或培训室。
　　2017年8月25日，原告与被告签订《德事商务中心服务式办公室许可使用协议》，约定被告入驻未来资产大厦2053室，每月许可费用47,800元+11%增值税，许可期限为2017年9月1日至2018年8月31日，押金175,074元，通讯服务套餐费折扣后总价5,000元+6%。额外条款约定，1、本合同约定的许可使用费和通讯服务费均为不含税价格，税额见每月的账单，由客户全额承担，与每月的许可使用费一并支付。2、每月其他可能发生的费用不包含在使用费中，请参考我们的价目表进行使用。……6、德事每月提供本中心2小时小会议室免费使用(不可累计)。《许可使用条款》约定，2.付款和期限：a)徳事于每月的18日向客户开具下月的账单，在徳事开具账单后7日内，客户应支付账单金额(或每月直接扣款)。如有争议，客户应在账单开具后7日内以书面形式通知徳事。如双方对争议款项事宜达成一致，客户应在账单到期日，即下月的第一个工作日前支付无争议款项，否则需全额支付账单款项。b)在许可使用期间，不管徳事是否通知，客户应最迟于每月第一个工作日前，向徳事支付(或每月直接扣款)许可使用费、税费及服务套餐费用，如有延迟，则应按每月的逾期支付许可使用费及服务套餐费用总和的3%支付违约金。……d)如客户在徳事账单开具后21日内未能全额支付徳事账单款项或虽未收到徳事账单但按照本合同约定的期限逾期支付许可使用费、税费及服务费套餐费用达7日以上的(包括7日)，无论何种情况，则徳事有权视情况采取下述一项或多项措施：Ⅰ.暂停向客户提供部分或全部服务，包括但不限于电话和网络服务；Ⅱ.就全部迟延支付期间，将逾期付款的违约金标准由每月的3%增加至每月5%；Ⅲ.无需提前知会更换门锁临时组织客户进入办公单元，但除非明确表明，该等措施不应视为解除协议的行为；Ⅳ.向客户发出解除通知解除本协议；Ⅴ.如逾期付款超过30天以上，将客户公司及管理人员名单提交至信用评估机构登记黑名单；Ⅵ.按照每人200元标准收取办公单元重置费。e)客户在根据协议向德事支付全部款项时均不得扣减或抵消。4.终止协议：b)客户不得在届满日前解除本协议。如果客户无故提前解除本协议的，在不损害徳事在本合同以及法律项下享有的其他救济的情况下，徳事有权自行决定诉请客户继续履行本协议以及/或者请求其赔偿全部损失的权利。c)如果客户发生任何本协议项下的任何一项违约行为，徳事有权解除本协议；凡徳事因客户违约而解除本协议的或客户提前解除本协议的，则客户立即有义务向徳事支付等值6个月的许可使用费和通讯服务套餐费用的违约金及其他所有未付账单，且客户不得以任何方式主张该违约金过高；该等违约金和未付账单可以用于抵销客户的押金。徳事因客户违约解除本协议时，立即有权(但没有义务)留置客户的任何家具、电脑、设备和其他财产，直到所有应付徳事的款项均已偿还，如果在协议解除后的14天内仍未支付的，徳事有权处理任何留置物品用以偿还未付款项。
　　原、被告还曾签署《会议室服务套餐协议》，约定由被告购买会议室服务套餐，时间为2017年9月11日至2018年8月31日，时长100小时，价格为44,000元，不包括6%增值税，协议还约定，总费率不可退款，也不得予以调整。
　　2018年2月12日，原告回复被告电子邮件，表示“今日对您提出的空调问题又进行了再一次的检测。目前我司的工程师傅，对于您这一片区的空调面板，VAV，出风口进行了内部调测。针对这个情况，我司联系物业工程部将您房间的出风口调整为手动模式调整温度。年后可能会安排工程师傅再次上门进行设备检测检修。”
　　2018年3月19日，原告向被告发送电子邮件，要求被告支付账单。随附的账单显示，许可使用费47,800元(2018年4月1日至2018年4月30日)，增值税5,258元(11%)。通讯服务套餐5,000元，通话筛选/跳跃服务450元(2018年3月1日至2018年3月31日)，本地通话13.42元(2018年2月14日至2018年3月14日)，国内通话6.05元(2018年2月14日至2018年3月14日)，电话或传真线路租赁1,000元(2018年3月1日至2018年3月31日)，点心(可乐/雪碧)20元，小计6,489.47元，增值税389.37元(6%)；上一月份结转余额为9,917.27元，应付总额69,854.11元；到期付款日为2018年3月26日。
　　2018年3月26日、2018年3月29日、2018年4月2日，原告三次向被告发送电子邮件催款。
　　2018年4月4日，原告向被告发送电子邮件，表示“鉴于尚欠徳事商务中心有限公司MIRA的未付发票的未支付情况，根据我们的《许可协议》，我们有权暂停所有可提供给王某文的服务，该暂停将从2018年4月4日开始生效。”
　　2018年4月10日，原告回复电子邮件，表示“关于您近日所提出的会议室使用情况，经我司上级指导，作出如下调整：1、您所购买的会议室套餐时间将会为您特别延长至2019年8月31日。2、关于您之前的抵扣问题，现已全部更新抵扣相应小时的会议室使用至会议记录报表。3、关于所签署的100小时会议室套餐，将额外20小时会议室使用数量叠加至总记录报表。4、合同中所含的每月2小时不可累积的会议室使用时间，将会在每月会议室使用中优先进行抵扣。”
　　2018年4月16日，被告通过电子邮件向原告发函，表示“一、贵方既未按合约给予每个月2小时的小会议室免费使用时长，也未按实际使用量计费(多计费)的行为，也使我方失去对贵方商业信誉之认可，我方由此要求终止会议室使用卡的使用并返还卡内余额的主张合法有据。二、贵方未全面履行合约义务，严重损害我方利益。在2017年12月我方正式提出维修空调的要求后，贵方一直未予解决。这直接导致我方工作人员无法正常办公，直接降低了我方的现场客户体验和期间的销售业绩。为此，我方要求贵方对于期间的租金给予减免，但贵方却置若罔闻，消极应对。空调障碍直到2018年4月4日方才消除。三、在贵方未弥补我方损失的前提下，贵方却在2018年4月4日起单方采取措施，阻止我方进入租赁物，(我方钥匙已无法打开租赁物的门锁)，以致我方损失持续扩大，合约履行的基础正受到严重威胁。有鉴于此，我方敦促贵方严格履行交付租赁物的主要合同义务，务必于2018年4月18日前解除阻碍措施，保证我方持续有效地使用租赁物，不再受到贵方任何形式的阻碍或限制；同时，即刻退还会议室使用卡内余额，并将空调无法使用期间的租金减免事宜与我方展开磋商。”
　　2018年4月23日，被告通过电子邮件向原告发函，表示“一、贵我双方的租赁合同于本通知书送达之日起解除。我方将于2018年4月25日搬离租赁物，请贵方予以配合，并完成租赁物的交接和公共事业费的结算。二、请贵方于2018年4月30日前返还会议室使用卡余额4万元和租赁押金175,074元。”
　　2018年4月24日，原告向被告发送律师函，表示“2018年4月23日，您在《函》中单方面提前解除《许可使用协议》，按照《许可使用协议》约定，您有义务立即向徳事支付等值6个月的许可使用费和通讯服务套餐费用的违约金以及其他所有未付账单。……现您单方面提前解除合同，徳事公司将严格依据《许可使用协议》的约定追究您不按期支付账单以及提前解除协议的相应责任。徳事公司亦有权以押金抵销您的违约金与所有未付账单，不足部分由您补足。”
　　2018年5月11日，被告通过电子邮件向原告发函，表示，1、原告律师函的主张没有事实和法律依据；2、原告不与被告交接租赁物造成的损失和风险由原告承担；3、敦促原告赔偿被告损失，返还保证金、会议室余额等费用。
　　被告提供2018年4月9日与原告员工钱蛟的对话录音，钱蛟表示“会议室套餐原本到2018年8月30日，帮您延长到2019年8月31日”、“您应该享受到的免费时长我不会让您受到损失，2个小时时长从您开会过的记录全部帮您抵扣，9月份的一次，10月份的一次，12月份的一次，三次每一次的两小时统统帮你抵扣掉”、“关于您这个办公室空调的问题我问了Mia和供应商包括业主，给我的反馈是，不光是你，其他楼层也有这个问题，您这个地方的确容易有爆冷的痕迹。我和物业也探讨过这个问题，这个房间在这个角落，因为整个未来资产大厦是个圆筒形，属于设计缺陷，这个地方冬天是比较冷的”。被告提供2018年4月15日与原告员工吴冰的对话录音，被告问吴冰是否在2017年12月就报修空调，吴冰认可。原告对上述录音材料真实性有异议，称需核实，但未提交质证意见。
　　原告提供《聘请律师合同》、发票，证明本案纠纷给原告造成3万元律师费损失。
　　被告付款情况如下：2017年8月28日支付定金1万元；2017年8月31日支付223,432元(包括押金175,074元、房租53,058元、通讯费5,300元)；2017年9月11日支付会议室套餐费46,640元；2017年9月19日支付房租和通讯费等费用59,486.02元；2017年10月31日支付房租和通讯等费用60,282.76元；2017年12月7日支付房租和通讯等费用60,838.27元；2018年1月8日支付房租和通讯等费用60,546.92元；2018年1月25日支付房租和通讯等费用62,475.36元；2018年3月7日支付房租和通讯等费用5万元。
　　审理中，原、被告一致表示，会议室套餐为100小时加上赠送的20小时，总计120小时，被告实际使用时间为12.5小时(以上不包括《办公室许可协议》中约定的每月2小时免费时间)；会议室协议附属办公室协议，如办公室协议解除，会议室协议也应解除。原告表示，其于2018年4月4日向被告停止服务后，5月份将系争房屋对外出租，6月份已租给案外人。被告表示，认可三月份欠付9,917.27元；同意支付2018年4月4日之前的许可使用费、通讯服务费及2018年3月19日账单中的本地通话、国内通话、电话或传真线路租赁、点心费用，但不认可通话筛选/跳跃服务费。
　　本院认为，原、被告签订的《服务式办公室许可使用协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方需予以恪守。
　　根据协议约定，原告于每月的18日向被告开具下月的账单，在原告开具账单后7日内，被告支付账单金额；如被告在账单开具后21日内未能全额支付达7日以上的(包括7日)，原告有权暂停向被告提供部分或全部服务。本案中，原告于2018年3月19日向被告送达2018年4月份账单，被告应于2018年3月26日前支付，被告逾期支付，已经违约。但原告于2018年4月4日暂停对被告的服务，导致被告无法使用办公室，也构成违约。2018年4月23日，被告在没有单方解除权的情况下，明确表示解除协议，原告亦予认可，故《服务式办公室许可使用协议》由双方协议解除。至于被告提出的原告在履约过程中存在维修空调不及时，会议室计费错误等情形，本院认为，从原、被告的沟通来看，原告确实存在以上问题，但并非协议履行的主要障碍，双方可协商予以解决，被告不得以此作为拒不支付办公室许可使用等费用的理由，本院对被告该抗辩不予采纳。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付实际发生的费用，本院予以支持。因原告于2018年4月4日停止提供服务，被告需支付截至2018年4月3日的许可使用费和通讯服务费以及2018年3月的本地通话、国内通话、电话或传真线路租赁、点心费用。原告主张通话筛选/跳跃服务费，但未提供相应的收费依据，被告也不予认可，本院难以支持。另外，原、被告均认可2018年3月尚欠结转余额9,917.27元，本院对该部分费用亦予支持。
　　因本案协议由双方协议解除，且双方均存在违约，故本院对原告主张的违约金不予支持。
　　本案反诉部分，原、被告一致表示，《会议室服务套餐协议》附随《服务式办公室许可使用协议》解除，本院予以准许，被告支付46,640元购买了会议室服务套餐总计120小时，现被告已使用12.5小时，原告应按剩余时长的相应比例退还服务费。需要说明的是，根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《会议室服务套餐协议》约定了“总费率不可退款，也不得予以调整”，该条款为原告制定的格式条款，明显排除了被告的主要权利，应为无效。故对原告该抗辩，本院不予采纳。
　　被告交纳的押金，原告同意返还或冲抵被告应付费用，本院可予照准。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)德事(上海)商务服务有限公司与被告(反诉原告)王某文签订的《德事商务中心服务式办公室许可使用协议》解除；
　　二、被告(反诉原告)王某文应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)德事(上海)商务服务有限公司许可使用费、通讯服务费等费用共计16,854.91元；
　　三、原告(反诉被告)德事(上海)商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)王某文押金175,074元；
　　四、原告(反诉被告)德事(上海)商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)王某文会议室套餐费41,781.67元；
　　五、驳回原告(反诉被告)德事(上海)商务服务有限公司其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费7,600元，减半收取3,800元，反诉案件受理费2,313元(已减半收取)，合计6,113元，由原告(反诉被告)德事(上海)商务服务有限公司负担5,941元，被告(反诉原告)王某文负担172元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：张卓郁

书记员：陈倩茹