徐某与李某某租赁合同纠纷一审民事判决书

徐某
李晓野（河北道申律师事务所）
李某某
陈文峰（河北维民权律师事务所）

原告徐某。
委托代理人李晓野，河北道申律师事务所律师。
代理权限:特别授权。
被告李某某。
委托代理人陈文峰，河北维民权律师事务所律师。
代理权限:特别授权。
原告徐某与被告李某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李晓野、被告李某某及其委托代理人陈文峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月20日，原、被告签订房屋租赁协议书
，约定原告将位于渚河路天水小区503号
（一楼除去正门及地下室通道，二楼整体）出租给被告使用，租赁期限自2011年11月21日起至2013年11月20日止，半年租金5万元，提前15天预交半年租金，如逾期不交，原告有权按日加收租金3‰的迟延履行违约金。
合同生效后，原告全面、及时、准确履行了自己的合同义务，但被告自2013年5月21日起开始拖欠租金至今，经原告多次催要，被告至今没有履行付款义务，故诉至法院
。
要求:1、判令
被告立即将位于邯郸市邯山区渚河路天水小区503号
（一楼除去正门及地下室通道、二楼整体）房屋归还给原告；2、判令
被告支付给原告拖欠的房屋租金108329元（自2013年5月21日至2014年6月20日），直至履行完毕之日按照月租金8333元计算；3、判令
被告支付给原告因逾期缴纳房屋租金的违约金:截止2014年6月21日为135000元，履行之日前延续计算违约金；4、被告承担本案诉讼费用。
原告提交如下证据:1、原告身份证复印件，用以证明原告主体资格；2、商品房买卖合同一份，用以证明原告为渚河路503号
房屋购房人；3、2011年10月20日《协议书
》一份，用以证明自2011年10月20日起被告缴纳租金15万元；被告庭审辩称，1、原告不是适格主体，不具备原告身份，应驳回原告诉请；2、因房屋出租方邯郸市康业医药有限公司违约，被告才未支付租金，被告不存在违约情况。
被告提交如下证据:1、2011年10月21日收款收据一份，用以证明房屋所有人是邯郸市康业医药有限公司；中国建设银行转账凭条及打款记录两份，用以证明被告一直是向邯郸市康业医药有限公司缴纳租金的事实；原、被告录音光盘及文字记录一份，用以证明原告徐某认可争议的主体是被告与邯郸市康业医药有限公司。
本院认为，2011年10月20日，原告徐某与被告李某某签订的租赁《协议书
》合法有效，本院予以确认。
在合同履行过程中，房屋租金的具体收取人与出租方不一致，并不导致合同无效。
对于合同主体的变更，庭审中原告对“邯郸市康业医药有限公司”代为收取租金事宜予以认可。
本院认为，出租方委托第三方代为收取租金，不违反法律规定，故被告辩称原告主体不适格，应为邯郸市康业医药有限公司的抗辩主张不予采信。
被告辩称房屋租金已缴纳至2013年10月份，但根据被告提交的房租收款单据备注处记载显示“房租（2012年11月-13年5月底）”，故对于被告辩称房租已缴纳至2013年11月份的抗辩主张，本院不予采信。
合同租赁期间被告未按约定支付房租已构成违约，被告应承担违约责任，对于原告要求被告交付所占用房屋的诉讼请求，本院予以支持。
原、被告在租赁合同实际履行过程中，对租金缴纳方式事实上进行了变更，双方未再续签租赁合同，原、被告之间形成不定期租赁合同，基于不定期租赁合同产生的租赁费用被告应及时向原告缴纳，故原告要求被告支付自2013年5月21日起至2014年6月20日期间的租金108329元（每月8333元），直至履行完毕之日按照月租金8333元计算的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告按原租赁合同支付违约金135000元的请求，因双方由原固定期限的租赁变更为不定期租赁关系，故原告按原协议要求被告支付违约金的请求不予支持。
对于被告向原告所交保证金3000元，原告应予退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条  、第二百三十二条  、第二百三十六条  ，《最高人民法院
关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:1、被告李某某承租原告徐某位于渚河路天水小区503号
门市的部分分租（一楼除去正门及地下室通道、二楼整体）不定期租赁关系予以解除，被告李某某于本判决生效后十五日内将所承租门市房屋腾清并返还给原告徐某；2、被告李某某在本判决生效后十日内向原告徐某支付2013年5月至2014年6月房屋租赁费用108329元，直至履行完毕之日按照月租金8333元计算；3、以上两项判决履行完毕后十日内，原告徐某退还被告李某某租房保证金3000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4950元，由被告李某某承担。
如不服本判决，可在判决书
送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院
。
如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，2011年10月20日，原告徐某与被告李某某签订的租赁《协议书
》合法有效，本院予以确认。
在合同履行过程中，房屋租金的具体收取人与出租方不一致，并不导致合同无效。
对于合同主体的变更，庭审中原告对“邯郸市康业医药有限公司”代为收取租金事宜予以认可。
本院认为，出租方委托第三方代为收取租金，不违反法律规定，故被告辩称原告主体不适格，应为邯郸市康业医药有限公司的抗辩主张不予采信。
被告辩称房屋租金已缴纳至2013年10月份，但根据被告提交的房租收款单据备注处记载显示“房租（2012年11月-13年5月底）”，故对于被告辩称房租已缴纳至2013年11月份的抗辩主张，本院不予采信。
合同租赁期间被告未按约定支付房租已构成违约，被告应承担违约责任，对于原告要求被告交付所占用房屋的诉讼请求，本院予以支持。
原、被告在租赁合同实际履行过程中，对租金缴纳方式事实上进行了变更，双方未再续签租赁合同，原、被告之间形成不定期租赁合同，基于不定期租赁合同产生的租赁费用被告应及时向原告缴纳，故原告要求被告支付自2013年5月21日起至2014年6月20日期间的租金108329元（每月8333元），直至履行完毕之日按照月租金8333元计算的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告按原租赁合同支付违约金135000元的请求，因双方由原固定期限的租赁变更为不定期租赁关系，故原告按原协议要求被告支付违约金的请求不予支持。
对于被告向原告所交保证金3000元，原告应予退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条  、第二百三十二条  、第二百三十六条  ，《最高人民法院

关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:1、被告李某某承租原告徐某位于渚河路天水小区503号
门市的部分分租（一楼除去正门及地下室通道、二楼整体）不定期租赁关系予以解除，被告李某某于本判决生效后十五日内将所承租门市房屋腾清并返还给原告徐某；2、被告李某某在本判决生效后十日内向原告徐某支付2013年5月至2014年6月房屋租赁费用108329元，直至履行完毕之日按照月租金8333元计算；3、以上两项判决履行完毕后十日内，原告徐某退还被告李某某租房保证金3000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4950元，由被告李某某承担。

审判长：庞颜玲