徐某某与胥某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖南省邵阳市。
　　委托诉讼代理人：陈爽，金博大(上海)律师事务所律师。
　　被告：胥某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省。
　　委托诉讼代理人：浦月春，上海海耀律师事务所律师。
　　原告徐某某与被告胥某间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐某某及其委托诉讼代理人陈爽，被告的委托诉讼代理人浦月春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、被告将位于上海市嘉定区嘉涌路XXX弄XXX号楼610室的房屋交付给原告；2、判决被告支付原告逾期交房的违约金，按照房屋总价款105万元的日万分之五计算，从2018年1月20日至被告将涉案房屋实际交付给原告之日止。事实与理由：原、被告双方于2017年12月29日签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告将位于嘉定区嘉涌路XXX弄XXX号楼610室的房屋出售给原告，房屋总价61万元，房屋上无租赁。双方于2018年1月19日完成登记过户。2018年1月24日，原告在看到居住在涉案房屋内的人搬走后与被告签署了房屋交接单，并支付了剩余购房尾款。但实际搬走的是次承租人。2018年1月25日，房屋门锁被被告的承租人余坤基强制更换并入住占有房屋，余坤基表明其与被告签订过租赁协议，该协议尚未解除。原告与被告沟通后，被告表明其与承租人之间的租赁合同违法，应属无效，但是被告一直收取承租人的租金。原告遂报警，被告允诺在2018年3月6日处理其与承租人之间的租赁纠纷。但是，期限过后被告也未出面解决此事，且微信不回、电话不接。现房屋被承租人占有，屋内居住人员较多，导致原告无法占有属于自己的房屋，并一直在外租房居住。原告认为被告并未实际履行交房的义务，故诉至法院。
　　被告辩称：被告不存在违约情形，被告已经向原告交付了房屋，交付房屋后原告向被告支付了剩余购房尾款。原告起诉被告交房及违约金无依据，原告应该向承租人提起排除妨害之诉。被告在知道原承租人侵占房屋后，积极配合原告收回房屋，以减少原告的损失。对违约金起算日期有异议，应当从房屋重新被侵占之日，即2018年1月25日起算，起算的金额应当按照合同金额61万元计算。违约金计算标准过高，希望法院调整。
　　本院经审理确认如下事实：2017年12月26日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》一份，被告将位于嘉定区嘉涌路XXX弄XXX号楼610室的房屋出售给原告，总价105万元，该协议约定被告应当在过户当天交房。关于违约责任，双方约定未按上述协议约定则视为违约，守约方有权要求违约方按照每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。2017年12月29日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告将位于嘉定区嘉涌路XXX弄XXX号楼610室房屋出售给原告，房屋总价61万元，双方应于2018年3月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。关于交房时间及尾款，双方在合同附件三第四条约定，待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户的收件收据当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由原告向被告支付尾款5万元。同日，原、被告还签订了《协议书》一份，确定原告在支付该房地产的合同总价款外，还需支付给被告装修补偿款共计44万元，该笔款项原告需要在房地产交易中心出具产权过户的收件收据当日支付给被告，被告净到手价为105万元。上述合同及《协议书》签订后，原告向被告支付了购房款105万元。2018年1月18日，原、被告至房产交易中心办理了过户手续。2018年1月24日，原、被告双方签署了房屋交接单，办理了房屋交接手续。2018年1月31日，涉案房屋登记至原告名下。2018年1月25日，原告发现涉案房屋被案外人余坤基更换门锁并占有，原告无法进入涉案房屋。之后，案外人余坤基将涉案房屋交由他人使用，造成原告一直无法实际占有使用涉案房屋。原告认为被告并未履行交房的义务，故诉至本院。
　　另查明，被告胥某在将涉案房屋出售给原告徐某某之前，将涉案房屋出租给案外人余坤基使用。2018年6月，胥某以余坤基存在转租为由向本院提起诉讼，案号为(2018)沪0114民初10626号，要求解除与余坤基之间的租赁合同，余坤基搬离并返还涉案房屋，以及要求余坤基向胥某支付房屋占有使用费及违约金等费用。在该案庭审中，余坤基则提出其对房屋进行了装修，要求胥某进行赔偿。目前，该案尚在审理中。
　　本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依约履行。在原告依约支付全部购房款后，被告应当履行向原告交房的义务。虽然原、被告在2018年1月24日办理了房屋交接手续，但涉案房屋在2018年1月25日就被案外人余坤基更换门锁并占有，造成原告无法实际使用。鉴于被告在与案外人余坤基存在租赁纠纷且尚未妥善解决的情况下向原告交付房屋钥匙，且原告实际能够占有使用房屋仅1天的时间，故无法认定被告已经履行了交房的义务。对于被告辩称其已履行完毕交房义务的意见，本院难以采信。对于原告要求被告向原告交付涉案房屋的诉请，本院予以支持。关于原告诉请的逾期交房的违约金，根据《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖居间协议》的约定，双方应当在办理过户手续当日办理交房手续，故对于原告主张被告自2018年1月20日起支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。对于违约金的支付标准，原告主张按照总房价105万元的日万分之五计算，被告抗辩该标准过高，本院酌情调整到日万分之二。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告胥某应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区嘉涌路XXX弄XXX号楼610室房屋交付原告徐某某；
　　二、被告胥某应于本判决生效之日起十日内支付原告徐某某逾期交房的违约金，以1,050,000元为基数，按照日万分之二计算，从2018年1月20日计算至被告将房屋实际交付原告之日止。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费227元，减半收取113.50元，由被告胥某负担。被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：韩  颖

书记员：王  豪