徐某与黄某某、邓某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告暨反诉原告）黄某某。
委托代理人田本家，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系黄某某之夫。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加诉讼，进行调解，签收法律文书。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）徐某。
委托代理人陈昊，湖北勤才律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告暨反诉被告）邓某某。
委托代理人徐端红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系邓某某之夫妹。代理权限：一般代理。

上诉人黄某某因与被上诉人徐某、邓某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省大悟县人民法院（2013）鄂大悟民初字第00190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人黄某某及其委托代理人田本家，被上诉人徐某的委托代理人陈昊，被上诉人邓某某的委托代理人徐端红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年5月9日，徐某之父徐和平以邓某某的名义与黄某某签订了《房屋买卖协议》。该协议载明：甲方为邓某某，乙方为黄某某；注明：邓某某签名为徐和平代签。《房屋买卖协议》约定，将登记在邓某某名下的、坐落于大悟县城关镇建新街35号（现为大悟县城关镇建新街281号）1单元503室的房屋以82000元的价格转让给黄某某；如违约，违约方向对方支付房屋总价款10%-15%的违约金。协议签订当天，黄某某向徐和平支付了62000元购房款，并入住约定房屋。2010年12月31日，黄某某通过周耀东支付购房款10000元，周耀东将购房款10000元交给了徐和平。2011年5月2日，邓某某在《房屋买卖协议》传真件上签字后，将其签字的《房屋买卖协议》传真件传真给黄某某。2011年5月3日，黄某某向徐和平支付购房款9000元，徐和平将约定房屋的房产证交给了黄某某。收取购房款后，徐和平将所收取的购房款交给了邓某某。2012年12月，徐某找黄某某要求收回房屋，双方就退还房屋协商未果。另查明，徐某、邓某某1989年结婚。坐落于大悟县城关镇建新街35号（现为281号）l单元503室的房屋为邓某某于1997年集资建房，2010年3月19日该房屋办理登记并取得权属证书，《房屋所有权证》号为悟房权证大悟字第××号，房屋所有权人为邓某某。《房屋买卖协议》签订后至今没有办理过户手续。
原审法院认为，徐某、邓某某1989年结婚，坐落于大悟县城关镇建新街35号（现为281号）1单元503室的房屋为邓某某于1997年集资建房，本案所涉房屋为徐某与邓某某婚姻关系存续期间取得的财产，属于徐某和邓某某的共同财产。徐和平没有取得徐某、邓某某的明确授权，2010年5月9日其与黄某某签订的《房屋买卖协议》，为无权代理和无权处分。2011年5月2日，邓某某在《房屋买卖协议》传真件上签字并将其签字的《房屋买卖协议》传真件传真给黄某某，是邓某某对徐和平与黄某某签订《房屋买卖协议》的追认。但是，邓某某没有得到徐某的同意，2011年5月2日其签字的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条关于处分不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意的规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让的规定，邓某某签字的《房屋买卖协议》无效。徐某要求确认邓某某与黄某某签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，予以支持。《房屋买卖协议》签订后至今没有办理过户手续，徐某有权追回其房屋。徐某要求黄某某退出房屋并退还房产证的诉讼请求，予以支持。徐某没有提交证据证明房屋占用费的计算标准，且邓某某也一直占用购房款，其要求按每月400元计算房屋占用费而要求黄某某支付房屋占用费13600元的诉讼请求，不能成立，不予支持。黄某某对其关于徐某与邓某某共同委托徐和平出售其房屋的抗辩和反诉请求，都没有提交证据予以证明，不予采纳、不予支持。黄某某对其关于徐某及邓某某委托徐和平通过房屋中介出售其房屋的抗辩，没有提交证据予以证明，不能成立，不予采纳。一方面，《房屋买卖协议》载明甲方为邓某某，乙方为黄某某，并且注明邓某某签名为徐和平代签，故徐和平代理的是邓某某而没有代理徐某，徐和平并没有以徐某的名义与黄某某订立《房屋买卖协议》。另一方面，黄某某提交的证据也不能证明徐和平与徐某具有代理关系。因而，黄某某关于徐某、邓某某与徐和平形成表见代理关系的抗辩，不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定。徐和平并不能与徐某形成表见代理关系。因此，黄某某关于其通过房屋中介购买徐某及邓某某的房屋；徐某与邓某某系夫妻关系，徐和平与徐某系父子关系，而认为其有充足的理由相信徐某及邓某某委托徐和平出售房屋，徐某及邓某某与徐和平形成表见代理关系的抗辩，不能成立；也违反《中华人民共和国物权法》第九十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，不予采纳。本案《房屋买卖协议》采用书面形式，徐某至今没有在《房屋买卖协议》上签字，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，徐某、邓某某与黄某某之间依法不能成立房屋买卖合同关系。因而黄某某关于其与徐某、邓某某之间的买卖房屋关系依法成立，双方之间的《房屋买卖协议》有效的抗辩不能成立，不予采纳。徐某要求确认邓某某与黄某某签订的《房屋买卖协议》无效，并非要求撤销邓某某与黄某某签订的《房屋买卖协议》，黄某某关于徐某是在邓某某出售房屋半年后得知邓某某出售房屋的事，于2013年3月起诉，间隔时间已达2年半之久，已超过法定的1年诉讼时效，徐某不享有胜诉权的本诉抗辩，不符合《中华人民共和国合同法》第七十五条关于撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使的规定，不能成立，不予采纳。黄某某提交证据三录音两份，并没有徐某同意邓某某出让房屋的内容，不能证明邓某某在《房屋买卖协议》传真件上签字前取得了徐某的同意；其提交的其它证据不能证明邓某某在《房屋买卖协议》传真件上签字取得了徐某的同意；黄某某更没有提交徐某书面同意邓某某出让房屋的证据。黄某某要求确认其与邓某某订立的《房屋买卖协议》有效，徐某、邓某某协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，不能成立，不予支持。徐某、邓某某与黄某某之间的《房屋买卖协议》不能依法成立，《房屋买卖协议》对违约金的约定对徐某不具有约束力，黄某某要求徐某、邓某某共同赔偿违约金12300元，且相互承担连带责任的诉讼请求，不予支持。《房屋买卖协议》无效，邓某某应当返还购房款并赔偿损失，但是黄某某在本案中没有提出具体的请求，本案不作处理，黄某某可以另行主张权利。经合议庭评议并经院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、邓某某与黄某某签订的《房屋买卖协议》无效；二、在本判决生效后十日内，黄某某退出坐落于大悟县城关镇建新街35号（现为281号）1单元503室的房屋，并退还证号为悟房权证大悟字第××号的《房屋所有权证》；三、驳回徐某要求黄某某支付房屋占用费13600元的诉讼请求；四、驳回黄某某要求确认黄某某与邓某某订立的《房屋买卖协议》有效，徐某、邓某某协助黄某某办理房屋产权过户手续的诉讼请求；五、驳回黄某某要求徐某、邓某某共同赔偿违约金12300元，并且相互承担连带责任的诉讼请求。案件本诉受理费440元；反诉受理费307.5元，减半收取153.75元；徐某负担140元，邓某某负担100元，黄某某负担353.75元。
本院经审理查明，徐某、邓某某1989年结婚，1997年邓某某在所在单位大悟县环城供销合作社集资建房，房屋坐落于大悟县城关镇建新街35号（现为大悟县城关镇建新街281号）1单元503室。2010年3月19日该房屋办理登记并取得权属证书，《房屋所有权证》号为悟房权证大悟字第××号，房屋所有权人为邓某某，共有人栏是空白。2010年5月9日，黄某某在房屋中介代伟华处得知徐某之父徐和平卖该房屋信息后，和代伟华、徐和平现场看了该房屋，并在徐和平家看了该房屋的权属证书、大悟县环城供销合作社出具的土地使用权共有的证明、水、电、有线户头、房屋所有权人邓某某及徐某的户口本等证件。徐和平开出售房价后，黄某某与其协商，双方确定房屋成交价为82000元，房屋过户费用及一切税费由黄某某承担，房屋买卖中介费2000元由徐和平、黄某某各承担1000元。徐和平经过邓某某口头同意后，以邓某某的名义与黄某某签订了《房屋买卖协议》。协议载明：“甲方邓某某，乙方黄某某，甲方自愿将位于大悟县城关镇建新街35号第五楼一套私有住房（房产证号：大悟第20100547号）以82000元的总售价出售给乙方；乙方承担房产证过户手续的办理及一切税费，甲方负责提供有关证件协助办理；本协议经甲乙双方签字生效后，乙方即向甲方首付购房款62000元，甲方即向乙方交房屋钥匙及水、电、有线户头，余款20000元在今年12月份以前乙方一次性交清时，甲方即将房产证原件交与乙方，交款或交证件时双方各向对方出具收据；如违约，违约方另向对方赔偿按房屋总售价10-15%的违约金；协议一式三份，签字生效。甲方：邓某某（徐和平代）乙方：黄某某见证人：代伟华2010年5月9日。”协议签订当天，黄某某向徐和平支付了购房款62000元并入住该房屋，徐和平向黄某某出具了《收据》，《收据》上有见证人代伟华签名。2010年12月31日，黄某某向徐某的妹夫周耀东支付了购房款10000元，周耀东向黄某某出具了《收据说明》，《收据说明》上有见证人代伟华签名。周耀东收取购房款10000元后将购房款10000元交给了徐和平。2011年5月2日，邓某某在《房屋买卖协议》传真件上签字：“同意《房屋买卖协议》2011年7月份办理过户手续邓某某”，并于当日将其签字的《房屋买卖协议》传真件传真给黄某某。2011年5月3日，黄某某向徐和平支付了购房款9000元，徐和平将该房屋的《房屋所有权证》交给了黄某某，徐和平向黄某某出具了《收据》，《收据》上载明：“下欠1000元整在邓某某夫妇回大悟办理过户签字手续后一次付清”，《收据》上有见证人代伟华签名。徐和平每收取上述购房款后，均将所收取的购房款交给了邓某某。因徐某、邓某某与黄某某就房屋产权过户事宜未能达成一致，《房屋买卖协议》签订后至今未办理房屋产权过户登记。2012年12月，徐某找黄某某要求收回房屋，双方就退还房屋协商未果。

本院认为，本案所涉房屋，即位于湖北省大悟县城关镇建新街35号（现为大悟县城关镇建新街281号）1单元503室【《房屋所有权证》号：悟房权证大悟字第××号】，系徐某、邓某某1997年共同集资建房，虽房屋权属证书登记在邓某某一方名下，但该房屋是徐某、邓某某1989年结婚后在婚姻关系存续期间取得的财产，属徐某、邓某某的共有财产。
2010年5月9日，徐和平经邓某某口头同意后以邓某某的名义与黄某某签订了本案所涉房屋的买卖协议，徐和平在邓某某口头同意后以邓某某的名义行使的代理行为符合委托代理的法律规定。2011年5月2日，邓某某又在《房屋买卖协议》传真件上签字“同意《房屋买卖协议》”，这是邓某某对徐和平代其签字的《房屋买卖协议》的进一步认可。故邓某某与黄某某签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
徐某在一审中以本案所涉房屋属其与邓某某的共有财产，邓某某自行将房屋转让给黄某某，未征得其同意、其不知道为由，主张《房屋买卖协议》无效，要求黄某某退出本案所涉房屋、退还《房屋所有权证》和支付房屋占用费13600元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其理由如下：一、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“运用逻辑推理和日常生活经验对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断”的规定，结合案件情况，本院认为，根据日常生活经验，徐某作为家庭主要成员对家庭财产的存在及使用情况，于情于理应当知晓。且房屋作为家庭共有财产的重要组成部分，其处分要经过合同签订、房款支付、房屋交付、产权过户等复杂程序。本案中，合同已签订、房款已支付、房屋已交付，徐某在其父徐和平、其妹夫周耀东等多位家庭成员均参与处分本案所涉房屋事务的情况下，在交房后长达两年多的时间内一直未提出异议的事实，足以证实徐某应当知道本案所涉房屋买卖。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，徐和平与徐某系父子关系，徐某与邓某某系夫妻关系，黄某某通过房产中介得知徐和平卖房信息，看了本案所涉房屋相关权证手续及徐某、邓某某的户口本等证件。徐和平经邓某某口头同意代其与黄某某签订了《房屋买卖协议》后，邓某某又在《房屋买卖协议》传真件上签字表示同意。黄某某已支付房款，邓某某也将房屋交付黄某某居住使用，并向黄某某交付了《房屋所有权证》。虽然《房屋买卖协议》上未有徐某签名，但作为买受人黄某某有充足理由相信，邓某某的房屋转让行为是徐某、邓某某夫妻的共同意思表示。即使邓某某擅自处分共有房屋，徐某确实不同意或不知道，由于买受人黄某某因信赖房屋登记的公信力而与邓某某签订《房屋买卖协议》是善意的行为，且黄某某是支付了合理对价有偿取得该房屋，故黄某某是善意、有偿取得该房屋。按照法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，应当维护善意并支付对价的买受人的合法权益。徐某认为其权利受到侵害，应向擅自处分共有财产的房屋权利人另行主张权利。
《房屋买卖协议》有效，对双方当事人具有约束力，各方均应按《房屋买卖协议》约定全面履行各自义务。房屋出让人徐某、邓某某应按《房屋买卖协议》约定履行协助买受人黄某某办理房屋产权过户登记的义务。上诉人黄某某此项诉讼请求成立，应予以支持。邓某某已按《房屋买卖协议》约定向黄某某交付房屋及《房屋所有权证》，黄某某未全部付清房款，故黄某某要求徐某、邓某某共同赔偿违约金12300元，且相互承担连带责任的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误。经合议庭评议，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条之规定，判决如下：

一、撤销湖北省大悟县人民法院（2013）鄂大悟民初字第00190号民事判决；
二、确认被上诉人邓某某与上诉人黄某某签订的《房屋买卖协议》有效【房屋坐落于大悟县城关镇建新街35号（现为大悟县城关镇建新街281号）1单元503室，《房屋所有权证》号为悟房权证大悟字第20100547号】；
三、被上诉人徐某、被上诉人邓某某于本判决生效之日起十日内协助上诉人黄某某依法办理上述房屋所有权证过户登记；
四、上诉人黄某某于本判决生效之日起十日内向被上诉人徐某、被上诉人邓某某支付购房款1000元；
五、驳回上诉人黄某某要求被上诉人徐某、被上诉人邓某某共同赔偿违约金12300元，并且相互承担连带责任的诉讼请求；
六、驳回被上诉人徐某请求确认被上诉人邓某某与上诉人黄某某签订的《房屋买卖协议》无效并要求上诉人黄某某退出坐落于大悟县城关镇建新街35号（现为大悟县城关镇建新街281号）1单元503室的房屋，退还证号为悟房权证大悟字第20100547号的《房屋所有权证》，支付房屋占用费13600元的诉讼请求。
一审案件本诉受理费440元，由被上诉人徐某负担；反诉案件受理费307．5元减半收取153．75元，由被上诉人徐某与被上诉人邓某某负担。二审案件受理费440元，由被上诉人徐某负担340元，上诉人黄某某负担100元。
本判决为终审判决。

审判长　　潘玉安 审判员　　孙　伟 审判员　　邓菲菲

书记员：彭晓娟 附法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》 89共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、员署名，加盖人民法院印章。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。