徐某某、汤某某等与鄂州市华兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：徐某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省鄂州市华容区，原告：汤某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省鄂州市华容区，委托诉讼代理人：孙家祥，湖北祥德律师事务所律师（代理权限：一般授权）。委托诉讼代理人：徐继祥，湖北祥德律师事务所律师（代理权限：一般授权）。被告：鄂州市华兴房地产开发有限公司，住所地鄂州市文苑路东侧寿昌大道北侧。法定代表人：何柏华，该公司经理。委托诉讼代理人：龚曙光，湖北思普润律师事务所律师（代理权限：特别授权）。

原告徐某某、汤某某诉被告鄂州市华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐某某、汤某某的委托诉讼代理人孙家祥、徐继祥，被告华兴房地产公司的委托诉讼代理人龚曙光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐某某、汤某某诉称，原告徐某某、汤某某系夫妻关系。2017年2月16日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的“怡馨苑”��区商品房现房一套，房号4-2101、建筑面积145.25平方米，单价4165.23元，总价款605000.00元，并约定支付购房定金款为185000.00元，其余房款办理按揭贷款支付。该合同签订后，两原告向被告依约一次性支付了定金款。然而，至今为止，因被告的原因，一直不能办理按揭贷款手续，且也不能备案，也不能交房和办理不动产证书，而且还将两原告的《商品房买卖合同》收回。期间，原告多次找被告要求履行合同，但被告一直推诿。由于原告购买该商品房是因解决家庭急需之用，无奈在房屋涨价期间，以高出上述购房的价格，在本市城区其他楼盘购买了商品房，从而给原告造成了重大的经济损失。故诉至法院，要求1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告被告因不能履行《商品房买卖合同》，向原告承担双倍返还购房定金款370,000.00元；3、判令被告向原���承担购买商品房差价款115,198.26元；4、判令被告承担本案诉讼费及原告为本案支出的合理费用。被告华兴房地产公司辩称，1、原告主张的定金为商品房的款项，原告未依约交付房款，被告不应该承担返还双倍定金及差价；2、原、被告的合同应该继续履行，原告应该承担违约责任。原告徐某某、汤某某为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一，原告身份复印件及结婚证。拟证实二原告系夫妻关系，对本案商品房买卖合同纠纷享有共同权利义务，作为原告主体适格。证据二，鄂州市华兴房地产开发有限公公司企业信用信息公示报告。拟证实被告具有诉讼主体资格。证据三，《商品房买卖合同》、收据2017年2月7日、账户明细查询2017年2月7日。拟证明二原告与被告签订了以按揭贷款方式购买“怡馨苑”小区，房号4-2101，建筑面积145.27平方米扥内容的现房《商品房买卖合同》，并依约定向被告支付了购房定金款18.5万元。该合同签订后，二原告履行了合同约定的主要义务。证据四，建设工程规划许可证审批单、建设工程施工许可证、金刚石专家公寓面积核算表。拟证明经建设规划部门审批、被告开发的“怡馨苑”小区楼层层数为：1号楼10层、2、3、4号楼均为19层。被告在开发建设过程中未按行政审批，擅自加层建设，4号楼实际建设21层，原告所购房4-2101即位于4号楼21层。由于加层建设属于违法建筑，导致包含原告在内的许多购房户不能按购房合同约定办理按揭贷款、备案及不动产证书手续等。被告的行为存在欺诈，也存在严重违约。证据五，《商品房买卖合同》、《商品房备案合同》、湖北增值税普通发票2张、收据、不动产证。拟证明为解决生活急需，二��告不得已在本市其他房地产开发公司的相类似楼盘购房，因此实际发生的购房差价损失应由被告承担。被告华兴房地产公司为支持其诉讼主张，向法院提交如下证据：证据一，工商营业登记信息及法人代表人证明，拟证明诉讼主体适格。证据二，2017年7月27日签订的合同，拟证明合同没有关于定金的条款，合同第六条约定付款方式，要求原告在2017年2月7日支付购房款18.5万元，余款在2017年8月15日付清，原告没有履行约定，所以原告存在违约行为。庭审质证时，被告对原告提交的证据表示：证据一、二均没有异议，证据三，商品房买卖合同对于复印件真实性无法核实，收据及账户明细查询我要进行核实，合同被被告收走，原告应该提供证据合同是否被收回。证据四，真实性无异议，目的有异议，不能仅凭建设工程规划许可证审���单、建设工程施工许可证、金刚石专家公寓面积核算认定。证据五，真实性无异议，关联性与证明目的有异议。与本案不具有关联性，房屋的开发情况不是相同的，间接的提升了成本，购房差价不存在。原告对被告提交的证据表示：证据一没有异议。证据二的真实性没有异议，合法性与关联性有异议，不能达到被告的证明目的。这份签订的房屋合同是被告加层房屋，因而所签订的买卖行为无效。经庭审质证，双方当事人对真实性均未提出异议的证据，本院依法予以采信。本院依据当事人庭审提交的证据及当事人当庭陈述，确认本案基本事实如下：2011年1月19日，被告华兴房地产公司取得鄂州国用（2010）第1-19号土地使用权证。2011年8月1日，被告获得规划部门审批许可，在上述土地上开发怡馨苑1#-4#商品住宅楼。1#楼为10层，2#-4#为19层。原告徐某某、汤某某系夫妻关系。2017年2月7日，被告向原告出具收取185000.00元定金的收据一张。2017年7月21日，原、被告签订商品房买卖合同，原告自愿以4164.66元/平方米的单价，购买被告开发的怡馨苑面积为145.27平方米的商品房一套。房款总金额为605000.00元。付款方式为分期付款，买受人于2017年2月7日支付首期款185000.00元，余款420000.00元于2017年8月15日前支付。房屋交付期限约定为2017年8月15日，同时，合同第八条对交付条件约定为“该商品房经验收合格”。第九条对于逾期交房的违约责任，合同约定自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，30日内出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；超出30日，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告通过银行转账方式支付了首付款，剩余房款未实际支付。2017年8月18日，原告汤某某与鄂州市永森房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，以692750.00元的价格购买永森房地产开发公司名下的位于鄂州市××路西侧竹林广场××楼××单元××号商品房，并已实际付清房款。2017年8月22日，原告徐某某、汤某某取得该房屋的不动产权登记证书���本院认为，被告徐某某、汤某某与华兴房地产公司签订房屋买卖合同并已支付首付款，但购买的商品房属于违规超层建筑，该合同无效。被告应返还原告已付的购房款项。对于违约问题，由于双方约定的交付条件基于验收合格，被告开发的上述商品房短期内不具备交房条件，原告也未依约在约定期限内付清剩余房款，而被告超规划违建加层，属于行政规划管理部门的监察处理范围，司法职能无法取代行政管理，原告提出的上述违规行为不属于本案合同约定的民事违约范畴。另外，根据我国合同法的相关规定，定金不应超出合同总额的20%，双方在签订的合同中也明确约定185000.00元为购房首付款。原告要求双倍返还首付款缺乏依据，本院不予支持。原告自愿选择放弃已订购的房屋另购他处，而商品房的价格主要由市场需求和客观环境等因素决定，不同的���段、户型、面积、环境及配套设施、时段、开发性质、建设成本等因素使得同一地区的房价也存在价格差异，即使同一楼盘的不同楼层也可能存在一定差价，商品房买卖并没有市场统一价格，原告要求被告按其购买的另一楼盘的房价赔偿支付差价的诉请缺乏统一市场标准和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

一、被告华兴房地产公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐某某、汤某某购房款185000.00元；二、驳回原告徐某某、汤某某的其他诉讼请求。本案受理费9178.00.00元，由原告承担4178.00元，被告承担5000.00元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。

审判长　： 李 婷
审判员　：胡小玲
审判员　：周小娟

书记员：：万吴萌