徐某某与刘某、刘某某农村房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告徐某某，男，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人赵亚明、赵丹丹，河北王来升律师事务所律师。
被告刘某，男，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人陈燕，河北沙洲律师事务所律师。
被告刘某某，男，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人刘海燕，秦皇岛市海港区文化路燕海法律服务所法律工作者。

原告徐某某与被告刘某、刘某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理赵亚明、赵丹丹，被告刘某及其委托代理人陈燕，被告刘某某及其委托代理人刘海燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，原告徐某某系秦皇岛市海港区某村村民，在本村有住宅一处，房屋建筑面积为57.5平方米，宅基地面积为206平方米。被告刘某和被告刘某某均系秦皇岛市青龙满族自治县人，刘某系刘某某的叔叔。
1998年10月14日以原告徐西棠（锡堂）为甲方，被告刘某为乙方，双方签订了《买房协议》。协议约定经双方家人同意，甲方徐某某将平房三间卖给乙方刘某，作价人民币18500元。自交款日起，此房所有权归乙方刘某所有，与甲方不发生任何关系。自协议签订之日起协议生效。双方均不得反悔。甲方签字：徐淑云、李敬艳、徐西棠（锡堂）。乙方签字：刘某。担保人签字：张连如。协议签订后被告刘某付清了房款，原告将房屋和宅基地使用证交付了给被告刘某。
二被告称2005年被告刘某将该房屋、宅院赠与给了被告刘某某。同年被告刘某某以刘某的名义申请院内建房，经村、镇批准，被告刘某某在院内建房119.4平方米。被告刘某某于2010年6月10日取得集体土地使用证，土地使用人登记为刘某某。现该房屋由刘某某一家居住。
被告刘某某在诉讼中提起反诉，后又撤回反诉。
以上事实有当事人的陈述、《买房协议》、《集体土地使用证》等证据予以证实。

本院认为，民事行为应当遵守法律、法规的规定。法律、法规没有规定的，应当遵守国家政策的规定。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》、《国务院关于深化改革土地管理的决定》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律政策的通知》均明令禁止城镇户口人员到农村购买房屋。本案二被告均不是秦皇岛市海港区某村村民，购买了原告徐某某的农宅不符合我国政策的规定，原告徐某某与被告刘某签订的《买房协议》无效。本院对二被告抗辩买卖行为有效的理由不予采纳。
现因被告刘某取得房屋后又将房屋转让给了刘某某，秦皇岛市海港区人民政府于2010年6月10日为被告刘某某颁发了《集体土地使用证》。办证行为属于行政行为，在本案中无权对上述行为进行审查。故对原告要求返还房屋的诉讼请求现无法支持，如条件具备，双方可另行解决。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

一、1998年10月14日原告徐某某与被告刘某签订的《买房协议》无效；
二、对原告徐某某的其他诉讼请求不予支持。
案件受理费263元，由原告徐某某与被告刘某各负担二分之一，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审　判　长　　刘长利 代理审判员　　张　然 代理审判员　　党常生

书记员：周悦