徐某与上海静某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：徐某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省金华市。
　　委托诉讼代理人：熊顾军，上海众华律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海静某实业有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：刘伟鸿，经理。
　　委托诉讼代理人：董伟中，上海市海之纯律师事务所律师。
　　原告徐某诉被告上海静某实业有限公司(以下简称静某公司)房屋租某合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告向本院提起反诉，本院分别于2018年4月25日、2018年7月18日两次公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。因本案争议较大，有关事实需进一步查清，本院依法裁定本案转为普通程序，并组成合议庭。本院于2019年1月23日第三次公开开庭进行了审理。原告徐某(反诉被告)的委托诉讼代理人熊顾军，被告静某公司(反诉原告)的委托诉讼代理人董伟中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告徐某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年6月3日就上海市静安区中兴路XXX号(编号B10-1)房屋(以下简称系争房屋)签订的租某合同于2018年3月15日解除；2、判令被告返还租某定金60,000元；3、判令被告返还自2017年7月18日起至2017年10月17日止三个月租金62,052元，按照合同约定的月租金20,684元计算；4、判令被告返还保证金62,052元；5、判令被告返还消防验收活动费30,000元；6、判令被告向原告支付违约金41,368元，按照月租金的2倍计算；7、判令被告赔偿原告装修损失90,000元。事实和理由：被告系上海市静安区中兴路XXX号地下嘉食荟美食广场的出租人。原告为在该场所开设咖啡店与被告于2017年6月3日签订了《租某合同》，约定租某85平方米开设经营咖啡简餐等项目，月租金20,684元。当日，原告支付了三个月租金62,052元、保证金62,052元，被告以消防验收需要的名义收取了30,000元，以上款项按被告指示汇入了被告法定代表人刘伟鸿的个人银行账户。原告另于2017年6月2日支付租某定金60,000元，汇入被告指定的陈晓波账户。原告累计向被告支付214,104元。原告当日接收房屋开始进行装修等准备工作，租某场地亦实际进行了装修，原告仅主张装修损失90,000元。原告在收取租金等费用后，迟迟不能办理相应的食品卫生和消防许可等开业必要的手续。依照合同10.3条之约定，被告负责办理消防、环保、卫生、工商、税务等相关审批手续。直至2017年12月12日，被告方获得该处场所的食品经营许可证，但至今未获得消防许可证。该处场地实际仍处于依法不得开业经营的情形下，被告一再要求原告立即违法开业，并要求原告再行支付租金。鉴于原告至今仍无法正常开业并取得营业收入，致使合同目的不能实现，依法应解除双方签订的租某合同，被告承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告增加一项诉讼请求：要求被告返还原告留存在系争房屋内的物品，其中有大金空调一台，后原告表示关于系争房屋内的物品与大房东自行协商解决，并撤回该项诉讼请求。
　　被告静某公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋是在2015年5月17日通过消防验收的，并非没有取得合格证，办理营业执照是不需要消防合格证及食品经营许可证的，原告未办理出证照是因为其在系争房屋内进行了违反消防法的施工。合同10.3条的约定是给档口的，按照档口的约定，所有证照由被告办理，原告属于店中店，是需要原告自己去办理证照的，原、被告在签订合同的时候，这里没有修改，是笔误，实际上消防审批手续是原告自行办理的。被告提供的食品经营许可证上的经营场所是B101-8室，不包括原告的租某部位，所以本案的租某合同不是档口租某，原告提出的食品经营许可证、消防合格证均应由原告自行办理，且原告进行了二次装修，更应当由原告自行办理。2017年9月29日被告取得了消防验收，包括原告的经营部位，不需要被告配合原告也可以自行办理消防验收。
　　反诉原告静某公司向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告支付2017年10月18日起至2018年7月17日止的房屋租金186,156元，按照每月租金20,684元计算；2、要求反诉被告支付违约金16,754.04元；3、要求反诉被告支付拖欠的自2017年11月1日起至2018年1月26日止的电费5,104元。事实和理由：2017年6月3日，反诉原、被告双方就系争房屋签订了租某合同，约定月租金20,684元，每三个月为一个付款周期，金额为63,052元，每个付款周期须提前七天付款，另付三个月租金和物业管理费作为保证金及违约金；反诉被告如对租某场所进行二次装修(含消防)的，反诉被告必须向反诉原告提报二次装修方案等(详见租某合同)。之后，反诉被告依约支付了保证金和首期三个月的租金，反诉被告就开始对系争房屋进行装修。不久，反诉被告就进行营业，但直至今日反诉被告未支付后期的任何租金，构成违约。2018年1月底，反诉被告见春节临近客流减少，开始停止营业，并于2018年3月向法院提起诉讼。故反诉原告提起反诉，要求判如所请。审理中，反诉原告增加一项诉讼请求：要求继续履行双方之间签订的租某合同。
　　反诉被告徐某辩称，反诉原告存在违约行为导致反诉被告无法实现合同目的，反诉被告支付租金至2017年10月17日。不同意支付违约金，被告违约在先，系根本违约，也不同意违约金的计算方式，如法院认定有违约，违约金过高要求法院予以调整。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋产权人为上海超群房地产开发有限公司(以下简称超群公司)，超群公司与静某公司签订《上海市房屋租某合同》及《补充协议》，约定将上海市中兴路XXX号B1楼(地下一层01)出租给静某公司，租某期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止，租某该房屋仅作为美食广场及配套商铺(非娱乐性经营场所)使用，并同意静某公司因经营的需要而将该房屋根据业态优化的原则进行分租。
　　2017年6月3日，徐某作为乙方与静某公司作为甲方签订《租某合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于经营食品项目。签订合同时，乙方需出示营业执照、法人身份证、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等从事上述经营的资质有关文件的原件，并将上述文件的复印件作为本合同附件二交甲方随合同存档。乙方向甲方支付的每月租金为20,684元，每3个月为一个付款周期，金额为63,052元，每个付款周期须提前7天付款，另付3个月租金和物业管理费作为保证金，金额为62,052元。甲方自行负责办理消防、环保、卫生、工商、税务等相关审批手续，乙方应积极给予配合并提供有关文件资料。甲乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，向乙方支付违约时月租某费用贰倍的违约金。如乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租某费用贰倍的违约金。乙方逾期支付租某费用及其他相关费用时，每逾期一日，乙方需按拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金。租某合同项目及费用补充条款中约定：租某期限自2017年6月3日至2022年6月2日，起租日为2017年7月18日，2017年6月3日至2019年6月2日每月租金为20,684元。……
　　落款日期为2017年6月2日的《租某定金收条》载明，案外人(徐某称其系外籍人，姓名为ITZHAKSABAG，系徐某朋友)交付铺面定金60,000元人民币(大写：陆万元)，承租地址位于上海市静安区中兴路XXX号110-1铺面。一、承租方承诺于2017年6月3日在出租方约定地点签署租某合同，如承租方未能如期签约则视为放弃该商铺的承租权，定金由出租方没收！二、铺面租金支付方式：租金8元/天/平；三、进场费60,000元；四、起租日期为2017年6月3日；五、租某年限伍年；六、承租方主营业态为西式简餐、外贸零售。本业态确认后不允许再做修改；七、本定金收取后一概不退还，承租方保证不得以任何理由追讨和追究定金事宜；八、进场费及设备房为一次性收取费用，收取后一概不退，承租方保证不得以任何理由追讨和追究进场费事宜！出租方授权代表：费振。承租方：案外人。静某公司在偏承租方签名下方盖章。收条下方另有手写字迹：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX建设：徐家汇路支行陈晓波60,000￥。2017年6月2日，徐某通过银行向陈晓波账户转账60,000元。2017年6月3日，徐某通过银行向被告公司法定代表人刘伟鸿账户内分四次各转账45,000元、45,001元、45,002元、19,101元。其中包括徐某向静某公司支付的三个月租金62,052元及保证金62,052元，租金支付至2017年10月17日。
　　合同签订后，徐某对系争房屋进行了装修。装修完毕后，徐某于2017年10月26日至2017年12月27日期间进行了试营业，后未再营业。2018年1月3日，静某公司发出通知：徐某商户(中兴路XXX号B1楼B10商户)，由于目前贵司擅自停业，我司望贵司能马上开业，如贵司在7天内还不能配合我司恢复营业，并付清欠我司所有费用，则我司将视贵司放弃该商铺的租某权利……。
　　审理中，徐某的营业执照一直未办理，静某公司表示不同意为其办理营业执照。静某公司表示系争房屋所在B1层美食广场没有办理环评审批，没有办理美食广场的消防验收，不能作为美食广场经营，也没有正式营业。2018年9月11日，经本院向超群公司了解，因静某公司拖欠租某费用，超群公司于2018年5月18日将上海市中兴路XXX号B1层全部断水断电至今，并将通往B1层入口西北角消防卷帘门上锁，后双方就该租某合同纠纷诉至法院。
　　以上事实，有当事人当庭陈述，徐某提供的《租某合同》及附件、银行交易明细、通知，静某公司提供的上海市房地产权证、房屋租某合同书，超群公司出具的情况说明、本院制作的调查笔录等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。
　　审理中，静某公司表示未收取过消防费30,000元。2018年3月29日，静某公司法定代表人刘伟鸿出具情况说明：2017年6月3日我共收到徐某4次汇款合计154,101元，其中62,052元是租某保证金，62,052元是租某租金，另外30,000元是我与徐某个人之间的债权债务关系，与上海静某实业有限(公司)无关。
　　审理中，因双方各执己见，致调解未成。
　　本院认为，徐某与静某公司之间签订的《租某合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同中约定静某公司负责办理消防、环保、卫生、工商、税务等相关审批手续，静某公司表示系争房屋所在B1层美食广场没有办理环评审批，没有办理美食广场的消防验收，不能作为美食广场经营，也没有正式营业，故静某公司构成违约，导致徐某仅进行了试营业，合同目的不能实现，现徐某起诉要求解除租某合同，于法有据，应予支持。合同一方主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，因静某公司于2018年3月23日收到起诉状副本等材料，故本院认定租某合同于2018年3月23日解除。至于静某公司抗辩本案租某合同系“店中店”租某，并非“档口”租某，应由徐某自行办理证照等手续，合同约定所有证照由静某公司办理系笔误，但其未能提供充分证据加以证明，本院难以采信，静某公司要求继续履行租某合同，本院不予支持。系争房屋交付之后徐某对系争房屋进行了装修，装修完毕后进行试营业，2017年12月27日后未再营业，其于2018年3月15日向本院提起诉讼，在此期间其表示未向静某公司交付系争房屋，亦未提供证据证明其曾向静某公司主张要求返还系争房屋，故本院认定在合同解除前系争房屋一直由徐某占有使用，理应支付相应的租金，徐某要求返还三个月租金，本院不予支持。考虑静某公司违约在先导致徐某无法正式营业，仅进行了试营业，租金应适当予以酌减，故本院酌定徐某应支付自2017年7月18日起至2018年3月23日期间的租金为115,830元，扣除已支付的三个月租金62,052元，还应支付53,778元，静某公司反诉要求徐某支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。徐某起诉要求解除合同并返还系争房屋内的物品，静某公司表示不同意并要求留置物品，故合同解除后的房屋占有使用费不应由徐某承担。合同解除后徐某要求静某公司支付按照月租金二倍计算的违约金41,368元，有合同依据，应予支持。徐某要求静某公司返还租某定金60,000元，并提供了租某定金收条及银行转账明细加以证明。虽然收条上记载的承租地址与系争房屋地址有差异，但起租的时间及租某期限等均与本案租某合同相符，且静某公司在收条上加盖了公章。静某公司抗辩定金收条系案外人租某的另外一个部位，与本案无关，静某公司加盖公章仅是为了见证，静某公司的陈述明显与常理不符，且未能提供证据证明其主张，本院难以采信。故徐某的主张具有高度盖然性，本院予以支持。至于收条中约定承租方不得以任何理由追讨和追究定金，于法有悖，现租某合同因被告违约导致解除，静某公司理应返还租某定金60,000元。徐某主张静某公司返还保证金62,052元，于法不悖，应予支持。
　　徐某主张静某公司返还消防验收活动费30,000元，虽然提供了向静某公司法定代表人刘伟鸿的转账记录，但租某合同中未约定该笔费用，徐某亦未提供证据证明双方约定了该笔费用，而静某公司辩称该30,000元系刘伟鸿与徐某之间的其他债权债务，与本案无关，刘伟鸿亦出具说明予以确认，故徐某提供的证据不足以证明其多支付给刘伟鸿的30,000元系与本案租某有关的消防验收活动费，对徐某的该项主张，本院难以支持。徐某主张装修损失90,000元，未能提供装修合同及付款凭证等证据加以证明，徐某亦表示不申请评估，应承担举证不能的法律后果，故本院对徐某的该项诉讼请求，不予支持。静某公司反诉要求徐某支付电费，但未提供有效的凭据，徐某对此亦不予认可，本院难以支持。徐某表示因系争房屋已由超群公司实际控制，同意自行与超群公司交接。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
　　一、原告徐某(反诉被告)与被告上海静某实业有限公司(反诉原告)于2017年6月3日签订的《租某合同》于2018年3月23日解除；
　　二、被告上海静某实业有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告徐某(反诉被告)返还租某定金60,000元；
　　三、被告上海静某实业有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告徐某(反诉被告)返还保证金62,052元；
　　四、被告上海静某实业有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告徐某(反诉被告)支付违约金41,368元；
　　五、原告徐某(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内向被告上海静某实业有限公司(反诉原告)支付租金53,778元；
　　六、原告徐某(反诉被告)的其余诉讼请求，不予支持；
　　七、被告上海静某实业有限公司(反诉原告)的其余反诉请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费6,482元，由原告徐某(反诉被告)负担2,744.5元，由被告上海静某实业有限公司(反诉原告)负担3,737.5元。反诉案件受理费2,210元，由被告上海静某实业有限公司(反诉原告)负担1,639元，由原告徐某(反诉被告)负担571元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：吴春林

书记员：冯  旭