徐某某与上海胜通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。
　　被告：上海胜通房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：张金明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：朱霈雯。
　　原告徐某某与被告上海胜通房地产开发有限公司(以下简称胜通公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托诉讼代理人谈海刚、被告胜通公司的委托诉讼代理人朱霈雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理大产证的违约金76,602.92元(按照总房价3,101,333元的日万分之一，自2017年7月28日计算至2018年3月28日，共244天)。事实和理由：2015年3月5日，原告就购买上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，与被告签订《上海市商品房预售合同》。根据合同约定，被告承诺于2017年4月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，同时补充条款约定，若被告未能按照合同约定的时间办出大产证，则原告同意再给予90日的宽限期，宽限期满后，若被告仍未能办理出大产证，则被告应以总房款的日万分之一为标准支付相应违约金。被告实际于2018年4月初才通知原告已经取得大产证。故原告提出诉请如上。
　　被告胜通公司辩称，同意支付逾期办理大产证违约金，但不同意原告关于违约金的起算点及标准。大产证实际在2018年3月23日办出，根据房地产开发的操作惯例，房屋都是需要先行交房(入户许可)后才能办理大产证，有先后顺序。原来约定的大产证办理时间是根据交房日期往后计算180天得来的。事实上，交房逾期导致大产证也顺延申请和办理。被告之前就逾期交房违约金已经向原告出具了赔偿确认单，根据约定按月分期进行赔付，目前已经赔付了绝大部分。故被告认为原告主张的两笔违约金之间存在重复计算的问题。被告未能按期办理大产证并未对原告造成实际上的损失，且整个小区与原告情况相同的业主众多，被告在承受能力范围内需要对所有业主进行相应赔偿，据此原告主张的违约金标准过高，要求法院调整。被告认为本案比较合理的逾期办产证违约金的计算方法应该从2018年2月1日计算至2018年3月23日，共计50天，故逾期办理产证违约金应为15,506.67元。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：
　　2015年3月5日，被告(甲方、卖方)与原告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋的总房价款暂定为3,086,970元，其中第十条约定，甲方承诺在2017年4月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除合同。在补充条款一第十条对合同第十条作出补充约定，即甲方若未能按照合同第十条约定按期办出大产证，乙方同意再给予90日宽限期，宽限期结束，若甲方仍不能办出大产证，乙方同意继续履行合同，甲方自宽限期结束之日至办理出大产证之日止，甲方按乙方已支付总房价款的日万分之一向乙方支付违约金。被告实际于2018年3月23日取得不动产权证(大产证)。2018年3月被告向原告出具《房屋交接书》，根据实测建筑面积，确认系争房屋总房价为3,101,333元。
　　审理中，原、被告均确认对于逾期交房违约金的赔付金额，双方已经通过签署《交房逾期赔偿结算确认单》的形式予以明确，目前尚余部分违约金还未实际支付。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于原告主张逾期办理大产证违约金的问题，根据合同约定，被告应当于2017年4月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，但被告实际于2018年3月23日取得大产证，已构成延期。合同补充协议中对此进行了补充约定，即被告若未能按照合同第十条约定按期办出大产证，原告同意再给予90日宽限期，宽限期满被告若仍不能办出，自宽限期结束之日至办理出大产证之日止，按照原告支付房款的日万分之一计算违约金。上述约定明确、唯一，对签约双方均具有法律约束力。但根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告提出原告主张的逾期办理大产证的违约金标准过高要求调整，符合上述法律规定。本院从原被告双方履行合同的客观情形出发，综合被告的违约程度以及原告的损失大小，酌情确认被告应向原告承担逾期办理大产证的违约金25,942元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告徐某某支付逾期办理大产证违约金25,942元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取857元、保全费786元，由被告上海胜通房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：郑霄含

书记员：杨  丽