徐某与孙某某、黑龙江农垦博然房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

孙某某
刘相曾（黑龙江勤勉律师事务所）
徐某
刘喜文

上诉人（原审被告）孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省农垦建三江管理局城建局房产科科员。
委托代理人刘相曾，黑龙江勤勉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐某，女，xxxx年xx月xx日出生，满族，中国建设银行建三江支行前进办事处职工。
委托代理人刘喜文，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业。
原审被告黑龙江农垦博然房地产开发有限公司。
法定代表人朱赤，该公司董事长。
上诉人孙某某因与被上诉人徐某、黑龙江农垦博然房地产开发有限公司（以下简称博然公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省建三江农垦法院（2013）建民初字第318号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭，于同年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人孙某某的委托代理人刘相曾，被上诉人徐某及其委托代理人刘喜文到庭参加诉讼。原审被告博然公司经合法传唤，无正当理由未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。

本院认为，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》系最高人民法院对《中华人民共和国房地产管理法》施行前发生的房地产开发经营案件作出的解答，而本案属于房屋买卖合同纠纷，故被上诉人主张适用该解答的理由不成立。应当按照《中华人民共和国合同法》及《合同法解释二》关于违约金的相关规定处理本案争议。《合同法解释二》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据本案现有证据，自双方《欠款协议书》签订后，徐某的损失应为协议书中的欠款利息，双方约定的100，000.00元违约金显然超过了徐某利息损失的百分之三十，故对于孙某某调整违约金的理由予以采纳。参照双方《欠款协议书》中月息0.01元的约定，计算徐某实际损失，自双方签订欠款协议至徐某起诉为4个月，利息数额为21，535.00元（538，375.00元×0.01×4个月），该利息的百分之三十，为6，460.50元，合计27，995.50元。另外，根据双方约定，自2013年6月24日起，至同年9月23日，孙某某未退还购房款，应当按照约定的月利率0.01元给付徐某利息16，151.25元（538，375.00元×0.01×3个月），以上利息及违约金合计44，146.75元。综上，原审认定事实清楚，证据确实、充分，但关于调整违约金的法律适用不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （二）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第四十三条  、《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，缺席判决如下:
一、撤销黑龙江省建三江农垦法院（2013）建民初字第318号民事判决；
二、被告孙某某返还原告徐某购房款538，375.00元，给付利息44，146.75元，于本判决生效之日起15日内履行。
三、被告博然公司承担连带给付责任；
四、驳回原告徐某其他诉讼请求。
一审案件受理费10，477.00元，上诉人孙某某负担9，141.18元，被上诉人徐某负担1，335.82元，二审案件受理费2，300.00元，由上诉人孙某某负担128.46元，由被上诉人负担2，171.54元。
本判决为终审判决。

本院认为，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》系最高人民法院对《中华人民共和国房地产管理法》施行前发生的房地产开发经营案件作出的解答，而本案属于房屋买卖合同纠纷，故被上诉人主张适用该解答的理由不成立。应当按照《中华人民共和国合同法》及《合同法解释二》关于违约金的相关规定处理本案争议。《合同法解释二》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据本案现有证据，自双方《欠款协议书》签订后，徐某的损失应为协议书中的欠款利息，双方约定的100，000.00元违约金显然超过了徐某利息损失的百分之三十，故对于孙某某调整违约金的理由予以采纳。参照双方《欠款协议书》中月息0.01元的约定，计算徐某实际损失，自双方签订欠款协议至徐某起诉为4个月，利息数额为21，535.00元（538，375.00元×0.01×4个月），该利息的百分之三十，为6，460.50元，合计27，995.50元。另外，根据双方约定，自2013年6月24日起，至同年9月23日，孙某某未退还购房款，应当按照约定的月利率0.01元给付徐某利息16，151.25元（538，375.00元×0.01×3个月），以上利息及违约金合计44，146.75元。综上，原审认定事实清楚，证据确实、充分，但关于调整违约金的法律适用不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （二）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第四十三条  、《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，缺席判决如下:

一、撤销黑龙江省建三江农垦法院（2013）建民初字第318号民事判决；
二、被告孙某某返还原告徐某购房款538，375.00元，给付利息44，146.75元，于本判决生效之日起15日内履行。
三、被告博然公司承担连带给付责任；
四、驳回原告徐某其他诉讼请求。
一审案件受理费10，477.00元，上诉人孙某某负担9，141.18元，被上诉人徐某负担1，335.82元，二审案件受理费2，300.00元，由上诉人孙某某负担128.46元，由被上诉人负担2，171.54元。

审判长：周志强
审判员：赵玉忠
审判员：苏倡

书记员：孙立新