徐某与贾某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

徐某
张广英（武当山法律服务所）
贾某
陈睿（湖北玄岳律师事务所）

原告:徐某，女，生于1967年2月20日，汉族，湖北省丹江口市人，个体工商户。
委托代理人:张广英，武当山法律服务所法律工作者。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。
被告:贾某，男，生于1974年12月22日，汉族，湖北省十堰市人，个体工商户。
委托代理人:陈睿，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加出庭、调解，代为签收法律文书。
原告徐某诉被告贾某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成由审判员程培涛担任审判长，代理审判员荣志立主审、人民陪审员周爱民参加的合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告徐某及其委托代理人张广英，被告贾某及其委托代理人陈睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:根据当事人诉、辩内容，本案争议焦点确定为:一、原告徐某与被告贾某之间房屋租赁关系是否成立；二、原告徐某是否有权主张终止房屋租赁合同，要求被告立即返还门面房；三、原告徐某是否有权主张被告贾某支付所欠房屋租赁费70000元。
一、关于原告徐某与被告贾某之间房屋租赁关系是否成立的问题。《合同法》第十条规定:“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”及第二百一十五条规定:“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，原告徐某与被告贾某及被告的合伙人饶海波虽然采用口头的形式达成了房屋租赁合同，但三方的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；被告贾某及其合伙人饶海波承租该门面房亦实际支付了租金。2012年8月以后饶海波退出了合伙经营和承租该门面房，但被告贾某仍继续承租该门面房从事经营活动，且原告亦认可被告租用该房屋，并据此计付房租费用，双方对此均无异议。因此，原、被告之间的房屋租赁关系成立。
二、关于原告徐某是否有权主张终止房屋租赁合同，要求被告立即返还7号门面房的问题。《合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中原告通过竞标方式购买了7号门面房，并办理了《国有土地使用证》，虽然尚未办理房屋产权登记，但不影响原告对该门面房的占有和使用权；被告未在约定期限内支付房租费，已构成违约，因此，原告主张终止房屋租赁合同，并要求被告立即返还所承租的门面房，有事实和法律依据，本院予以支持。
三、关于原告徐某是否有权主张被告贾某支付所欠房屋租赁费70000元的问题。本案中原、被告之间房屋租赁关系合法有效，被告亦实际承租该门面房，故被告应承担支付房租费的义务。原告主张被告应支付2012年、2013年的房租费45000元，有欠条为证，且被告认可，本院予以支持。原告主张被告应支付2014年的房租费25000元，原、被告约定的承租方式为先交付租金后使用门面房，且被告已于2014年10月22日向原告交付了门面房，被告2014年实际占用门面房80天（2014年8月4日至2014年10月22日），因此，被告应当按照2014年的房租费标准支付该房屋80天的房屋租赁费为5479.45元（25000元／年÷365天×80天）。被告贾某辩称合同解除后原告应当返还被告转让费38000元，由于被告未在举证期限届满前提起反诉，亦未向本院提交任何证据予以证实，且原告对该转让费亦予以否认，对此抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《》、第二百一十五条规定、第二百二十六条、第二百三十二条，《》第第一款、《》第、第三十四条第三款之规定，判决如下:
一、解除原告徐某与被告贾某达成的位于武当山旅游经济特区太和路12号的武当山供销社旅游商城7号商业门面房的房屋租赁合同（口头）；
二、被告贾某于本判决生效之日立即返还原告徐某位于武当山旅游经济特区太和路12号的武当山供销社旅游商城的7号商业门面房（被告贾某已于2014年10月22日返还）；
三、被告贾某于本判决生效之日起十日内给付原告徐某2012年、2013年、2014年的房屋租赁费50479.45元；
四、驳回原告徐某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1630元，原告徐某负担455元，被告贾某负担1175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  第（一）项  的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称:十堰市财政局非税收入汇激结算户；开户银行:中国农业银行十堰五堰支行；帐号:17×××33-1。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编:442000；地址:十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。

本院认为:根据当事人诉、辩内容，本案争议焦点确定为:一、原告徐某与被告贾某之间房屋租赁关系是否成立；二、原告徐某是否有权主张终止房屋租赁合同，要求被告立即返还门面房；三、原告徐某是否有权主张被告贾某支付所欠房屋租赁费70000元。
一、关于原告徐某与被告贾某之间房屋租赁关系是否成立的问题。《合同法》第十条规定:“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”及第二百一十五条规定:“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，原告徐某与被告贾某及被告的合伙人饶海波虽然采用口头的形式达成了房屋租赁合同，但三方的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；被告贾某及其合伙人饶海波承租该门面房亦实际支付了租金。2012年8月以后饶海波退出了合伙经营和承租该门面房，但被告贾某仍继续承租该门面房从事经营活动，且原告亦认可被告租用该房屋，并据此计付房租费用，双方对此均无异议。因此，原、被告之间的房屋租赁关系成立。
二、关于原告徐某是否有权主张终止房屋租赁合同，要求被告立即返还7号门面房的问题。《合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中原告通过竞标方式购买了7号门面房，并办理了《国有土地使用证》，虽然尚未办理房屋产权登记，但不影响原告对该门面房的占有和使用权；被告未在约定期限内支付房租费，已构成违约，因此，原告主张终止房屋租赁合同，并要求被告立即返还所承租的门面房，有事实和法律依据，本院予以支持。
三、关于原告徐某是否有权主张被告贾某支付所欠房屋租赁费70000元的问题。本案中原、被告之间房屋租赁关系合法有效，被告亦实际承租该门面房，故被告应承担支付房租费的义务。原告主张被告应支付2012年、2013年的房租费45000元，有欠条为证，且被告认可，本院予以支持。原告主张被告应支付2014年的房租费25000元，原、被告约定的承租方式为先交付租金后使用门面房，且被告已于2014年10月22日向原告交付了门面房，被告2014年实际占用门面房80天（2014年8月4日至2014年10月22日），因此，被告应当按照2014年的房租费标准支付该房屋80天的房屋租赁费为5479.45元（25000元／年÷365天×80天）。被告贾某辩称合同解除后原告应当返还被告转让费38000元，由于被告未在举证期限届满前提起反诉，亦未向本院提交任何证据予以证实，且原告对该转让费亦予以否认，对此抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《》、第二百一十五条规定、第二百二十六条、第二百三十二条，《》第第一款、《》第、第三十四条第三款之规定，判决如下:

一、解除原告徐某与被告贾某达成的位于武当山旅游经济特区太和路12号的武当山供销社旅游商城7号商业门面房的房屋租赁合同（口头）；
二、被告贾某于本判决生效之日立即返还原告徐某位于武当山旅游经济特区太和路12号的武当山供销社旅游商城的7号商业门面房（被告贾某已于2014年10月22日返还）；
三、被告贾某于本判决生效之日起十日内给付原告徐某2012年、2013年、2014年的房屋租赁费50479.45元；
四、驳回原告徐某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1630元，原告徐某负担455元，被告贾某负担1175元。

审判长：程培涛
审判员：荣志立
审判员：周爱民

书记员：钱文静