徐某某与乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司、孟某等物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生,汉族,武警兵团指挥部医生，住乌鲁木齐市水磨沟区。被告：乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司，注册地址：乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路572号。实际经营场所：乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路446号南湖观邸小区。法定代表人：潘利力,该公司总经理。委托诉讼代理人:李治华,女,xxxx年xx月xx日出生,该公司行政部主任。被告：孟某，男，xxxx年xx月xx日出生,满族,中国石油职工,住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人:张富贵,新疆老君庙法律服务所法律工作者。被告：乌鲁木齐九天河物业经营服务有限公司，注册地址：乌鲁木齐市经济技术开发区厦门路61号6单元4号。实际经营场所：乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路446号南湖观邸小区。法定代表人，周玉坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：付亮，新疆巨臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔晓丽，新疆巨臣律师事务所律师。

原告徐某某与被告乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司（以下简称：九天河房产公司）、孟某、乌鲁木齐九天河物业经营服务有限公司（以下简称：九天河物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月23日、12月3日公开开庭进行了审理。原告徐某某、被告九天河房产公司的委托诉讼代理人李治华、被告孟某及其委托诉讼代理人张富贵、被告九天河物业公司委托诉讼代理人付亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐某某向本院提出诉讼请求：请求法院判令各被告赔偿原告因房屋漏水造成的经济损失18000元、各被告赔偿因房屋漏水给原告造成的租金损失9000元、各被告承担原告在房产、物业公司、房产局、质量监督站反映情况的交通、电话、冲洗照片、工商查询、住宿、开庭误工费用700元、各被告承担本案的诉讼费、送达费等相关费用。事实和理由：原告系水磨沟区碧海云居1栋1层B单元101室的房屋产权人，被告九天河房产公司是该房屋的出卖人即开发建设方，2009年5月23日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告九天河房产公司开发建没的该房屋，房屋面积为102.39平方米，房屋用途为住宅。2010年10月13日，被告九天河房产公司将房屋住宅钥匙交给原告，但未按合同要求提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。自2011年初，原告上层住户被告孟某所有的房屋多次沿其地板向原告房屋的屋顶大面积的渗漏水，而且漏水一次比一次严重，2011年就曾因渗漏出现一道长4米的裂缝，且裂缝一直在增多，现在客厅已经形成三道裂缝，客厅西墙也存在裂缝，只要被告孟某家室内跑水，原告家厨房和卫生间就会被淹，水流顺着客厅的三道裂缝形成三道水帘洞，虽然孟某在漏水事故发生之初进行过维修，但均没有从根本上彻底解决房屋漏水问题，漏水事故还是经常发生。入住四年以来，因二楼跑水和公共下水拥堵浸泡渗透原告家事件共发生6起，2014年11月30日房屋再次发生严重漏水事件，被告孟某家中大量污水污物顺着客厅、厨房、卫生间和卧室浸透到原告家，直到被该楼住户302室发现。漏水造成原告新购置的沙发、茶几被浸泡、卧室、厨房损失严重，厨房的冰箱、抽油烟机和煤气灶、橱柜、厨房用品调料等都被污水污物浸泡、损坏、地板砖翘裂，造成了大量经济损失。被告九天河房产公司作为该房屋的出卖人即开发建设方所出售的房屋存在质量问题，应当对原告的损失承担赔偿责任。被告孟某作为相邻方的房屋产权人，也应当对原告的损失承担赔偿责任。该次房屋漏水发生后，原告及时给被告九天河物业公司打电话，被告九天河物业公司未及时予以处理，这次漏水事件的发生，与被告九天河物业公司管理不当、日常对公共下水管道维修、维护不及时有关，也应当对原告的损失承担责任。综上所述，这次漏水事件的发生原告没有任何过错，现今各被告均未对原告的房屋及所造成的损失予以赔偿。据此，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告九天河房产公司辩称，我公司房屋取得竣工验收报告，房屋没有问题，原告已经取得了房屋，我公司不承担任何责任。原告对我公司房屋质量产生疑问可以另行起诉。被告孟某辩称，（2015）水民一初字1203号民事判决书认定事实清楚，程序合法，原告再次起诉的诉讼请求没有法律依据。2016年第15号鉴定意见报告书、资产评估报告书，报告结论正确。2014年11月30日原告的涉案房屋因漏水造成的经济损失，从我201室的卫生间渗漏进入原告101室的房屋，是共用下水管道堵塞造成的，我没有过错，不应当承担责任。原告要求租金损失与事实不符，没有依据，原告也没有证据证明。管道堵塞给我和原告房屋造成了万元的损失。也因我家漏水，租客向原告交了6800元及维修押金2000元，共用下水管道下水堵塞，属于正常使用范围，物业公司疏于管理，应当定期查检与维修，故应当承担责任。被告九天河物业公司辩称，我公司履行了自己的管理职责，不存在管理不当、维护不及时的情形。原告本次损失数额不明，部分数额不合理，不应当承担，原告漏水系业主不合理使用共同设施造成管道堵塞，该损失应当由实际侵权人承担。在（2017）新01民终116号民事裁定书中明确了应当由楼上住户承担侵权责任，全体业主对损失承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告徐某某提交如下证据：证据1.2009年5月23日商品房预售合同，证明我在2009年5月23日签订合同并交钱。涉案房屋在质保期存在质量问题。被告九天河房产公司质证意见为：真实性认可。被告孟某质证意见为：与我无关。被告九天河物业公司质证意见为：对商品房预售合同的真实性、合法性、关联性均认可。本院对真实性、关联性、合法性予以确认。证据2.2014年12月17日维修方案、2014年12月25日维修方案回函。证明房产公司说对出现的质量问题进行维修但是没修。被告九天河房产公司质证意见为：真实性认可，不是我公司给原告的回函，是乌市建工一建给我公司和物业公司的回函。被告孟某质证意见为：与我无关。被告九天河物业公司质证意见为：真实性认可，不是我公司给原告的回函，是乌市建工一建给我公司和被告九天河房产公司的回函。本院对真实性予以确认。证据3.录音资料，证明我的房屋在质保期。被告九天河房产公司质证意见为：对录音资料的真实性、合法性、关联性三性均不认可，不能证实打电话的目的。录音证据是原告单方录音的，不能证实原告的损失，不能证明和我公司有没有关系。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性三性均不认可，没有通话的时间。从录音里只有原告的身份明确，其他人的身份不能确认。被告九天河物业公司质证意见为：真实性、合法性、关联性三性均不认可。录音里只有原告的身份明确，其他人的身份不能确认。原告不能证明物业没有给其及时处理。该证据和原告起诉的没有什么关系。本院对真实性予以确认，录音中无法显示与原告通话人的身份，对关联性不予确认。证据4.房屋租赁合同，证明房屋没有办法住，没有办法租出去，现在房屋都是空着的。被告九天河房产公司质证意见为：对房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性不认可。被告孟某质证意见为：对房屋租赁合同的真实性不认可，原告是2015年6月13日从涉案房屋搬走，合同写的是2015年5月20日的租赁合同，不认可。被告九天河物业公司质证意见为：对房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性均不认可，原告是2015年6月13日搬离房屋，但是租赁合同签订日是2015年5月20日，证明原告一直居住在原处。租赁关系只有合同，没有收据不能证明资金的发生。该房屋租赁合同系原告与案外人签订，本院对真实性不予确认。证据5.鉴定报告，证明房屋损失事实存在的。被告九天河房产公司质证意见为：真实性、合法性、关联性认可。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可。被告九天河物业公司质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可，鉴定报告中显示出原告称的损失具体是由哪一次漏水造成不明。本院对真实性、关联性、合法性予以确认。证据6.物业出具的通知，证明业主报案后物业要半个小时候出现场，我给物业打电话，物业公司的人没有按规定来，最后来了关水也很晚了。被告九天河房产公司质证意见为：真实性、合法性、关联性认可。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可。被告九天河物业公司质证意见为：真实性、合法性均认可，对证明的问题不认可。通知显示物业处在20分钟内赶到了现场并采取措施，由于情况紧急，物业办的工作人员及时处理并清理下水管道中的异物。本院对真实性予以确认，被告物业公司工作人员赶到现场的时间系其单方确认，原告对此不予认可，故对时间问题本院不予确认。证据7.物业管理合同与发票，证明管理费我交的，物业公司对房屋管理存在缺漏，管理不当。物业与房地产公司相互推诿，拒不按出具的方案执行维修我的房屋。我是单独的公共下水。被告九天河房产公司质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性认可。被告九天河物业公司质证意见为：真实性、合法性认可，对证明的问题不认可，该证据显示原告自2014年11月2日缴纳了2014年的物业管理费，收费标准符合住宅物业的收费标准。本院对真实性、关联性、合法性予以确认。证据8.租赁房屋收条，证明我出租房屋收的租金。被告九天河房产公司质证意见为：与我方无关，不发表质证意见。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可。被告九天河物业公司质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可，并非原件，显示时间是2015年11月30日，租赁合同是2015年5月20日，中间时间跨度较大。该收条系案外人出具，本院对真实性不予确认。证据9.住宿费票据、打的费、冲印照片费、工资单，证明我房子被淹了后我出去住宿产生的费用。被告九天河房产公司质证意见为：真实性不认可，发票是后补的，军人不存在误工费。被告孟某质证意见为：与我无关。被告九天河物业公司质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可，机打发票存在开票后补，且是复印件。工资单只能证明工资标准，与诉讼请求无关。本院对真实性予以确认，对原告损失的合理部分予以确认。被告九天河房产公司未提交证据。被告孟某提交如下证据：证据1.2014年租客与原告爱人签订协议、说明，证明我向原告赔偿损失6800元。给原告了2000元的维修押金（不包括在6800元）。原告徐某某质证意见为：对协议的真实性认可，是我爱人签的，是前两次漏水的事情，2013年漏水，2014年7月维修后签订的协议，这是修复完的钱，我就把2000元退了。本案的漏水是2014年11月30日，和上次漏水没有关系。被告九天河房产公司质证意见为：协议与说明与我公司无关，不发表质证意见。被告九天河物业公司质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可，可以证明在2014年11月30日之前原告收到了6800元的维修款，但不能如实反映出原告全部用于修复之前的漏水损失。本院对真实性予以确认，协议书签订日期为2014年7月4日，说明中明确载明漏水时间为2013年7月12日，而本案漏水时间为2014年11月30日，故对关联性本院不予确认。被告九天河物业公司提交如下证据：证据1.2014年12月3日起诉状，证明原告第一次起诉，在清理管道时，原告与被告孟某均发现其中存在抹布、砖、泥块等，并认为501嫌疑最大。原告徐某某质证意见为：真实性认可，但是我不懂。被告九天河房产公司质证意见为：与我公司无关。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可。本院对真实性予以确认。证据2.2016年7月22日民事判决书，证明管道堵塞的原因是业主在管道内放抹布、头发、砖等杂物，我们对堵塞进行了清理，不存在维修不及时的情况。原告徐某某质证意见为：真实性认可，但是无效。被告九天河房产公司质证意见为：与我公司无关。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可。本院对真实性予以确认，该判决书中陈述管道堵塞原因与被告九天河物业公司陈述不符。证据3.业主公约，证明业主应当妥善使用公共设施，在共用下水道排放杂物造成损失应当由侵权人承担。原告徐某某质证意见为：真实性不认可。没有我签的，好多没有名字，好多字体一样。被告九天河房产公司质证意见为：与我公司无关。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可。上述证据系案外人签订，本院对真实性不予确认。证据4.2017年5月17日民事裁定书，在本院认为中认定堵塞是业主不合理使用共用下水道造成的。原告徐某某质证意见为：真实性认可，驳回了，是无效的。被告九天河房产公司质证意见为：与我公司无关。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可。本院对真实性予以确认。证据5.证明，证明涉案楼为一梯五户，事发当年仅有涉案管道发生堵塞，其他均未发生。原告徐某某质证意见为：真实性不认可，签名是物业强制性签的。被告九天河房产公司质证意见为：与我公司无关。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可。本院对真实性不予确认。证据6.协议、税务机打发票、报告、支票领用单、收据、《关于普通住宅小区物业服务收费有关问题的批复》、《住宅物业服务标准》，证明按照《住宅物业服务标准》，我公司将小区地下水管道清理疏通承包给第三方，案发前，小区下水道清理不久，我公司已经尽到了维护义务。涉案小区物业费为1.2元，在《关于普通住宅小区物业服务收费有关问题的批复》的标准范围内。按照《住宅物业服务标准》我公司每年对地下管道清理疏漏不少于一次，紧急维修项目30分钟内到场，我公司尽到了自己的管理义务，不存在疏漏。原告徐某某质证意见为：对协议的真实性不认可，没有日期，没有签订人。对税务机打发票的真实性、合法性、关联性均不认可，上面写的修理费，不清楚到底是什么的修理费，也没有签订日期，修路、修电梯都可以是修理费，这个修理费不明确是哪个修理费。对报告的真实性、合法性、关联性均不认可，我的房子是10月30日漏水，报告时间是11月28日，还没有盖章子。字体也都是一个人的字。这份证据与机打发票存在矛盾。这份报告是五个小区的钱，但是机打发票是一个小区的钱。对支票领用单的真实性、合法性、关联性均不认可，修理费又变成疏通费。开票日期是11月24日，报告时间是11月28日，被告先开发票后打报告，程序错误，应当是先打报告后开发票。对收据的真实性认可，这是我交的。我们双方有口头约定，我让物业给我打扫天井，每年12月交物业费。对《关于普通住宅小区物业服务收费有关问题的批复》的真实性认可。对《住宅物业服务标准》的真实性不认可，是网上下载的，不能证明被告按这个标准服务。被告九天河房产公司质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可。被告孟某质证意见为：我不清楚，不发表质证意见。本院认证意见为：协议、税务机打发票、报告、支票领用单真实性不予确认。收据、《关于普通住宅小区物业服务收费有关问题的批复》、《住宅物业服务标准》的真实性予以确认。证据7.鉴定意见报告书、房屋漏水赔偿协议书、收据，证明装修损失是否由漏水原因造成、以及对客厅天棚是否由此次漏水造成均存在较大争议，房屋现状是什么原因造成以及哪次漏水造成的均无法确认，涉案房屋在本次漏水事件发生前所遭受的损失，原告已经取得了6800元的赔偿，但未采取措施进行修复，导致本次漏水造成的损失无法确认。原告房屋漏水的程度和漏水的损失金额均未在报告书中体现。原告徐某某质证意见为：对鉴定意见报告书的真实性认可，是我交的费。对《房屋漏水赔偿协议书》的真实性认可，是2013年7月15日楼上鱼缸漏水引起的，还未修复，中途又漏水了，6800元是支付前两次漏水的情况，与本案2014年11月30日漏水没有任何关联。对收据的真实性认可，是我妻子签订的。6800元的收据是前两次漏水的钱。6800元是包含2000元押金的。2013年漏水，2014年签订的协议。被告九天河房产公司质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可。被告孟某质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可，6800元是2014年7月4日给原告的，是修复签订协议之前漏水的钱。本院对鉴定意见报告书的真实性、关联性、合法性予以确认，对房屋漏水赔偿协议书、收据的真实性予以确认，该次漏水发生在本案2014年11月30日漏水之前，故对关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月23日，原告徐某某与被告九天河房产公司签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告九天河房产公司位于水磨沟区碧海云居1栋B单元1层101号房屋。被告九天河物业公司为该小区物业服务公司。2014年11月30日晚，碧海云居1栋B单元2楼201室至26楼2601室共用的主下水管道发生堵塞，造成污水从被告孟某所有的2楼201室卫生间外溢，外溢的污水自201室渗漏进原告所有的101室内，造成原告家中部分装修、部分家电、部分家俱以及购买的大米被淋湿浸泡受损。污水外溢后，被告九天河物业公司组织人员对下水道进行了疏通清理。2014年12月9日被告九天河物业公司在该小区张贴告知，该告知中载明清理时发现下水管中有油块、抹布、头发等杂物。原告徐某某家发生漏水后，全家在新疆锦江之星酒店居住两天花费398元。联系对污水外溢进行疏通以及要求被告对其赔偿期间共花费交通费148元、工商调档费48元、冲洗照片、打印费300元。根据原告徐某某申请，本院委托新疆建力工程项目管理有限公司进行对原告装修受损部分修复费用进行评估，委托新疆国立资产评估有限责任公司对原告家俱、家电、窗帘窗纱等修复费用、大米的价值进行评估。新疆建力工程项目管理有限公司出具了建力基鉴字（2016）第15号鉴定报告意见书，鉴定结论为：房屋装修修复损失合计9640.86元。原告支出鉴定费3000元。新疆国立资产评估有限责任公司出具了新国评报字（2016）第15号资产评估报告书、第15-1补充评估报告书，评估结论为：委估资产评估市场价值合计为1920元。原告支出鉴定费1500元。本院认为，本案争议焦点一是何被告应当对原告房屋损失承担赔偿责任。被告九天河物业公司系碧海云居的物业管理企业，原告徐某某为上述物业1栋B单元1层101号房屋业主，故原告徐某某与被告九天河物业公司之间系物业服务合同关系，物业管理单位应当提供物业共用部位、共用设施设备的日常维护、保养和维修服务，保障物业共用部位、共用设施设备的正常运行和使用安全。公共设施包含物业管理区域内由业主和使用人共同使用的进水、排污管道等设施。被告九天河物业公司作为物业管理企业，应当经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的公用设施进行养护。现由于原告徐某某所在的单元楼房201室的公用下水管道堵塞，以致引起被告孟某房屋反水且渗漏至原告徐某某屋内。经被告九天河物业公司疏通，堵塞物为油块、抹布、头发等杂物。该溢水的下水管道系住宅的公用设施，理应由物业公司定期进行养护，而由于被告九天河物业公司未能尽到义务，造成原告徐某某房屋装修、家具、家电及部分财物受损，故被告九天河物业公司应当承担相关责任。被告九天河物业公司辩称，按照《住宅物业服务标准》每年对地下管道清理疏漏不少于一次，其已尽到了疏通义务。本院认为，《住宅物业服务标准》系对物业公司服务最低标准的要求，物业公司不仅应按照最低标准服务，而且需保证业主安全、正常、有序地生活。被告九天河物业公司作为提供物业服务的企业应当考虑并充分预见到乌鲁木齐市冬季气候寒冷、气温低下，居民在日常生活中产生的大量动、植物性油脂随生活污水排出后在冬季气候寒冷、气温在零度以下的条件下遇冷凝结造成管道堵塞的可能性，而未在冬季对管道进行充分疏通，其对于公用管道的堵塞并导致原告财产损失存在疏于管理的过错。被告九天河物业公司辩称应当由楼上所有业主承担责任应追加楼上所有业主，本院认为，此次堵塞是由于管道中的生活油污在气候寒冷的条件下受冷凝固并与其他杂物凝结堵塞排水管道，造成污水外溢。楼上住户在日常生活中产生的油污等杂物通过管道排出属于正常使用范围。因被告九天河房产公司、孟某对此次管道堵塞没有过错，原告要求其承担赔偿责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。本案争议焦点二是原告各项损失如何确定。经鉴定，原告所有的房屋受损修复费用共计11560.86元（装修修复费用9640.86元、家俱、家电、窗帘、窗纱等物的修复费用1920元）、鉴定费4500元，有鉴定意见书及鉴定费发票予以证实，本院予以支持。被告九天河物业公司辩称修复费用包含本案2014年11月30日前漏水后损失的修复费用，但未提交证据证实，本院不予采信。原告在新疆锦江之星酒店居住两天花费398元、交通费148元，工商调档费48元，冲洗照片、打印费300元，上述费用是因此次漏水给原告造成的合理损失，应由被告九天河物业公司赔偿，原告主张700元系对自身权利的处分，本院予以支持。对于原告主张的租金损失，原告租赁房屋的时间为2015年6月，而漏水时间为2014年11月30日，原告在漏水发生半年以后搬离该房屋在外租房居住，无法证实系因漏水而租房，故对于原告要求被告赔偿租房损失没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告乌鲁木齐九天河物业经营服务有限公司赔偿原告徐某某装修、家俱、家电、窗帘窗纱修复费用11560.86元。二、被告乌鲁木齐九天河物业经营服务有限公司赔偿原告徐某某住宿费、交通费、工商调档费、冲洗照片、打印费共计700元。三、驳回原告徐某某要求被告乌鲁木齐九天河物业经营服务有限公司、乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司、孟某赔偿租金损失9000元的诉讼请求。四、驳回原告徐某某对被告乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司、被告孟某的诉讼请求。上述被告乌鲁木齐九天河物业经营服务有限公司应支付给原告徐某某的款项共计12260.86元，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告徐某某。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492.5元（原告已预交），由被告乌鲁木齐九天河物业经营服务有限公司负担44.26%即217.98元，原告徐某某负担55.74%即274.52元.鉴定费4500元（原告已预交），由被告乌鲁木齐九天河物业经营服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。