徐某某、黄石市金某化工厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审原告）：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：罗京，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎金华，黄石市来讯法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：黄石市金某化工厂，住所地：黄石市延安路**号。法定代表人：姜诗超，董事长。委托诉讼代理人：吴远文，湖北建盛律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局，住所地：黄石市黄石港区黄石港新街8号。法定代表人：余金成，局长。委托诉讼代理人：敖英姿，湖北太圣律师事务所律师。

徐某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持其的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定其与金某化工厂的租赁关系已于2017年3月31日终止，认定事实和适用法律均错误。合同期满后双方虽没有续签租赁合同，但其仍然在该商铺从事个体经营，按月交纳租金。依据合同法第二百三十六条的规定，原租赁合同应继续有效，租赁期限为不定期。二、金某化工厂利用自身优势制定的含有格式条款的租赁合同，排除其依法享有获得拆迁补偿的权利，对此一审法院无视合同法的相关规定，不依法认定格式条款无效，系适用法律错误。其租赁金某化工厂的商铺从事经营长达十三年之久，之前的合同没有“若拆迁出租人不予补偿”的条款。自2014年金某化工厂得知该商铺即将被拆迁，与其的合同一年一签，并且增加了不予补偿的条款，欲通过约定的方式谋取属于其的补偿款，依据国有土地房屋征收和补偿条例以及湖北省国有土地房屋征收与补偿实施办法的相关规定，若商铺被拆迁，承租人有权获得停业经营损失、装饰装修损失、搬迁费、安置补偿费等拆迁补偿。其作为承租人，在商铺拆迁时获得补偿是法定的。三、一审判决忽略了金某化工厂收取其的营业执照复印件交给黄石港区住征局，获取了本属于其的补偿费用这一重要事实，属于认定事实不清。与本案相同的七件案件，在其中一件案件的审理过程中，金某化工厂的工作人员承认收取了营业执照，后辩解收取营业执照是为了办理计划生育，明显在说谎。金某化工厂与黄石港区住征局合谋串通，坚称征收该地块的商铺没有停产停业损失补偿，损害了其的合法权益。金某化工厂虽是被征收人，但不是商铺的经营者，当然没有营业执照，为了获取停产损失补偿款又没有营业执照，于是收取了其的营业执照。金某化工厂的工作人员虽然是在其他案件中承认收取了营业执照，但这七人作为承租人所租商铺相邻，都陈述金某化工厂收取了营业执照，侵吞了属于其的停产停业损失补偿款。金某化工厂辩称，合同明确约定，如果整体开发、旧城改造，本合同自行终止，不存在任何经济补偿。该条款从2015年开始均在合同中进行了约定。其厂不存在收取徐某某的营业执照去获取停业损失补偿的行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄石港区住征局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。徐某某向一审法院起诉请求：1、依法确认金某化工厂因出租的商铺被征收应向其偿付替代地段租金差价、商铺停业经营损失、附着物的损失补偿、搬迁费、解聘雇员安置补偿费等有形资产的损失34788元；2、判令黄石港区住征局对金某化工厂应向其偿付的上述补偿款承担支付责任；3、由金某化工厂承担本案的受理费。一审法院认定的事实：徐某某以“徐贵英”的名义与金某化工厂于2004年12月2日就黄石市黄石港区延安路16-11号房屋签订租赁合同，从事土产日杂经营，租赁期限为一年，其后双方多次以书面或口头方式延续租赁关系。2016年初，黄石市黄石港区人民政府决定对金某化工厂片地块上的房屋进行征收。2016年1月17日，金某化工厂与黄石港区住征局达成了征收协议，双方确定了征收补偿标准，徐某某也知晓其承租房屋即将被征收的事实。在原合同到期后，徐某某与金某化工厂于2017年1月1日签订《房屋（场地）通用租赁合同》，双方约定：徐某某承租房屋的期限从2017年1月1日至2017年3月31日，期满后如徐某某要续租，则提前一个月签订租赁合同。若因政府行为进行整体开发、旧城改造，本合同自行终止，双方无条件服从，且不存在有任何的经济补偿，更不应有任何异议之行为。2017年3月15日，金某化工厂向徐某某等承租户送达通知书，告知徐某某因拆迁需要，其对租赁合同不再续约。但合同到期后徐某某仍在承租房屋内经营，同年6月2日，金某化工厂再次向徐某某送达通知，告知其于2017年6月30日前到其财务科办理合同终止结算等事宜。同年7月20日，金某化工厂再次向徐某某送达通知书，重申了从2017年7月31日后不再续租的决定。但徐某某向金某化工厂主张部分拆迁补偿利益，双方因此成诉。一审法院认为，徐某某与金某化工厂之间于2004年12月2日建立房屋租赁关系。双方在合同期限于2017年3月31日届满前金某化工厂明确以书面方式表示不再续租，故双方之间的租赁关系已于2017年3月31日终止。双方均在2016年初即知晓租赁房屋即将被征收的事实，故双方在2017年1月1日签订《房屋（场地）通用租赁合同》时就政府征收房屋后双方的权利义务进行了约定，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性条款，该约定合法、有效，双方应严格遵守该约定行使自己的权利和履行义务。按照该约定，徐某某无权向金某化工厂就拆迁补偿款提出任何经济补偿请求。从查明事实来看，徐某某所承租房屋的所有权人为金某化工厂，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，即给予补偿的对象并非征收房屋的承租人，而是征收房屋的所有权人，故徐某某无权要求第三人向其支付拆迁补偿款。综上所述，徐某某的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：驳回徐某某的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
上诉人徐某某因与被上诉人黄石市金某化工厂（以下简称金某化工厂）、黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局（以下简称黄石港区住征局）租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初1867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为：徐某某与金某化工厂系租赁合同关系。涉案房屋被黄石港区住征局征收，徐某某以涉案租赁合同继续有效且为不定期租赁、合同中的不予补偿条款为无效的格式条款以及金某化工厂收取了营业执照获取补偿费的理由来主张地段租金差价、商铺停业经营损失、附着物损失、搬迁费、解聘雇员安置补偿。结合证据分析如下：关于涉案合同是否继续有效的问题，根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉案的租赁合同租赁期限截止到2017年3月31日止。2017年3月15日，金某化工厂明确表示不再续租，此后又两次对于续租提出异议，双方对于继续使用租赁物并未达成一致意见，故涉案的租赁合同在租赁期限届满时即终止，不存在继续有效且为不定期租赁的事实。因徐某某与金某化工厂的租赁合同已经期限届满，双方的权利义务终止了，金某化工厂的拆迁与徐某某不存在关系，也不对徐某某的利益造成损害，合同中约定的不予赔偿条款是否属于无效的格式条款亦无认定的意义。关于徐某某主张的金某化工厂收取营业执照获取停业损失补偿的问题，首先，徐某某没有提交证据证明金某化工厂收取营业执照此节事实；其次，即使收取了营业执照，是否就是为了获得停产停业损失补偿，也没有证据证明因果关系；再次，金某化工厂的《房屋征收补偿明细单》中不存在停业损失补偿款这一项。徐某某要求的几项补偿款没有事实依据和法律依据，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由徐某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　王建明
审判员　　柴　卓
审判员　　乐　莉

书记员：孟华飞