徐某杨、黄石市新亿源商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：徐某杨,女,xxxx年xx月xx日出生,汉族,个体工商户,住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：陈敬义，黄石市磁湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黄石市新亿源商业运营管理有限公司，住所地黄石市黄石大道191号(工人文化宫综合楼5楼501室)，统一社会信用代码91420200092012737N。法定代表人：赵家烈，总经理。委托诉讼代理人：邓琨、阮见，均系湖北易圣律师事务所律师。

上诉人徐某杨因与被上诉人黄石市新亿源商业运营管理有限公司（以下简称新亿源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐某杨上诉请求：撤销原判，发回重审或者予以改判驳回新亿源公司的全部诉讼请求，并由其承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审程序违法。其于2017年8月20日收到起诉材料后，由于距8月29日的开庭时间紧迫，向原审法院提交了延期开庭申请，但原审法院仍予以开庭，并作出缺席判决。该程序属违法；二、新亿源公司的诉讼请求超过了诉讼时效期间，不应获得支持。新亿源公司诉请的租金给付时间发生在2016年6月30日前，而其至2017年7月19日提起诉讼，超过了法定的诉讼期限，不应获得法律保护；三、原审认定事实不清。其在经营期间交纳了押金16000元，原审没有查明，也未扣减；双方于2016年2月20日协商解除了8043A号商铺的经营权，则不应再计算其后的租金。但原审计算至同年6月30日不当；新亿源公司没有提供每月的设备使用、营销推广的证据，原审判决对此予以支持不当；其对房屋花费20万元进行了装修，其退出经营后，新亿源公司没有进行相应的补偿，损害了其合法权益，希望二审法院对此一并处理。新亿源公司辩称，徐某杨虽然于2016年2月20日对8043A号商铺未开展经营活动，但至同年6月30日才退出该商铺，且其前次只是起诉同年3月31日前的租金费用，一直没有放弃其后主张租金的权利，故未超过诉讼时效期间；押金属实，但并非本案争议事实；其作为黄石摩尔城商业街的推广单位，对整个商业街提供了电梯、排风设备及进行了相应的推广宣传等，徐某杨应当承担合同约定的该两项费用；合同第9条约定了因承租人原因而退租的，装修费用等不予补偿。故请求驳回徐某杨的上诉，维持原审判决。新亿源公司向一审法院起诉请求：1、判令徐某杨缴纳8043A号商铺2016年4月1日至6月30日的租赁费用12231元及8036号商铺2016年4月1日至12月30日的租赁费用43938元，共计56169元；2、判令徐某杨赔偿截止2017年7月13日止逾期支付租金等费用的违约金15476.18元;3、判令徐某杨承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月10日，案外人黄石市华迅房地产开发有限公司就其所有的黄石摩尔城与新亿源公司签订授权委托书，双方约定由新亿源公司代为与黄石摩尔城入驻商户签订租赁合同并收取租金、合同保证金等。2014年12月31日，新亿源公司与徐某杨签订《黄石摩尔城商业街租赁合同书》，双方约定：徐某杨承租位于黄石市武汉路193号黄石摩尔城-1层8043A号商铺，建筑面积40.77平方米。租赁期限为三年，从2015年5月1日至2018年4月30日。同时还约定，商铺的起租日为2015年5月1日，租金标准为每月50元/平方米、设备使用费每月30元/平方米、营销推广费20元/平方米，共计每月100元/平方米。徐某杨应于每季度最后一个月的1-10日内向新亿源公司支付下季度的租金、设备使用费及营销推广费，如徐某杨未能按时支付上述费用，则按每日5‰向新亿源公司支付违约金。此后徐某杨进场装修，并经双方协商于2015年10月1日正式计租，而徐某杨也依约交纳了2015年第四季度的租金、设备使用费及营销推广费共计12231元。2015年6月1日，新亿源公司与徐某杨再次签订《黄石摩尔城商业街租赁合同书》，双方约定：新亿源公司出租位于黄石市武汉路193号黄石摩尔城-1层8036号商铺，建筑面积48.82平方米。租赁期限为三年，从2015年6月1日至2018年5月31日。同时还约定，商铺的起租日为2015年10月1日，租金标准为每月50元/平方米、设备使用费每月30元/平方米、营销推广费20元/平方米，共计每月100元/平方米。徐某杨应于每季度最后一个月的1-10日内向新亿源公司支付下季度的租金、设备使用费及营销推广费，如徐某杨未能按时支付上述费用，则按每日5‰向新亿源公司支付违约金。此后徐某杨进场装修，并经双方协议于2015年10月1日正式计租，而徐某杨也依约交纳了2015年第四季度的租金、设备使用费及营销推广费共计14646元。但此后徐某杨未能按约缴纳8043A及8036号商铺2016年1月至3月的租金、设备使用费及营销推广费共计26877元，新亿源公司多次催讨无果，诉至一审法院。一审法院于2016年5月24日作出（2016）鄂0202民初245号民事判决，判令徐某杨支付两商铺2016年1月1日至2016年3月31日的租金、设备使用费及营销推广费共计26877元及违约金4407.83元。后其不服提出上诉，湖北省黄石市中级人民法院驳回上诉，维持原判。徐某杨于2016年6月30日腾退其所承租的8043A号商铺，同年12月30日从8036号商铺腾退，但仍未缴纳8043A号商铺2016年4月1日至6月30日、8036号商铺2016年4月1日至12月30日的租金、设备使用费及营销推广费，双方因此再次成诉。一审法院认为：双方当事人之间的租赁合同合法有效，应受法律保护，徐某杨在租赁期间拒绝缴纳合同中约定应由其负担的租金、设备使用费及营销推广费，其行为已构成违约。8043A商铺2016年4月1日至6月30日的租金、设备使用费及营销推广费共计12231元，8036号商铺2016年4月1日至2016年12月30日的租金、设备使用费及营销推广费为43775.27元，故对新亿源公司主张徐某杨支付其所拖欠的两商铺租金、设备使用费及营销推广费共计56006.27元的诉讼请求予以支持，对超过部分不予支持。对新亿源公司主张违约金15476.18元的主张，因双方在租赁合同中约定违约金的计算标准为日5‰，该标准相当于月违约金15%，明显超过合理范围。新亿源公司主张按月2%的标准计算违约金仍过高，故酌情认定按月1%标准计算违约金。8043A号商铺从2016年3月10日至2017年7月13日的违约金为1997.73元，8036号商铺从2016年3月10日至2017年7月13日的违约金为7327.88元，两商铺违约金合计9325.61元，故对该数额予以支持，对超过部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、徐某杨于本判决生效后十五日内向新亿源公司支付黄石摩尔城8043A号商铺从2016年4月1日至2016年6月30日的租金、设备使用费及营销推广费共计12231元、违约金1997.73元；徐某杨于本判决生效后十五日内向新亿源公司支付黄石摩尔城8036号商铺从2016年4月1日至2016年12月30日的租金、设备使用费及营销推广费共计43775.27元、违约金7327.88元；二、驳回新亿源公司的其他诉讼请求。案件受理费795元（已减半收取），由徐某杨负担。二审期间，徐某杨未提交新证据；新亿源公司提交了其提供电梯、排风设备及进行了相应推广宣传等证据。本院审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案双方当事人之间的租赁合同合法有效，徐某杨在租赁期间拒绝缴纳合同中约定应由其负担的租金、设备使用费及营销推广费等，一审判决认定其行为已构成违约，并承担违约责任正确。徐某杨于2017年7月28日收到送达的起诉材料及开庭传票等后，在一审法院未批准其延期开庭申请的情况下不到庭，一审法院对本案予以缺席判决并不违反法律规定；当事人对诉讼时效的抗辩应当在一审诉讼期间提出，但徐某杨一审时并未提出，本院对其二审期间提出该抗辩不予审查；一审诉讼中，徐某杨并未提起抵销16000元押金的抗辩，二审期间双方当事人对此也不能达成协议，故本院对此不予审查，徐某杨可另行主张；虽徐某杨于2016年2月20日退出了8043A号商铺的经营，但并未将该商铺退还给新亿源公司，故其主张不应支付2016年2月20日后至同年6月30日止的租金没有法律依据；新亿源公司二审中已提供了其每月提交相应设备、开展营销活动的证据，故一审判决支持合同约定的设备使用费、营销推广费正确；虽然徐某杨对租赁的房屋进行装修花费一定资金，但其一审时并未提出，二审期间双方当事人对此也不能达成协议，故本院对此不予审查，徐某杨可另行主张。综上，徐某杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1433元，由徐某杨负担。本判决为终审判决。