徐某某与刘某某、许某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

徐某某
黄绪平（黑龙江屹东律师事务所）
刘某某
赵帆（黑龙江冰城律师事务所）
许某某
杜宜军（黑龙江冰城律师事务所）

上诉人（原审被告）徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人黄绪平，黑龙江屹东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住五大连池市龙正农场。
委托代理人赵帆，黑龙江冰城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住五大连池市龙镇。
委托代理人杜宜军，黑龙江冰城律师事务所律师。
上诉人徐某某因与被上诉人刘某某、许某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省沾河林区基层法院（2015）沾民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭审理了本案。
上诉人徐某某及其委托代理人黄绪平、被上诉人刘某某的委托代理人赵帆、被上诉人许某某及其委托代理人杜宜军到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原审判决认定，2011年10月5日，徐某某与许某某签订了”阳光花园小区J.K栋车库拆迁补偿协议”。
2014年3月7日，徐某某与刘某某、许某某签订了阳光花园A区J.K--2商座进户协议。
刘某某、许某某入住后，与徐某某对每平方米收取2000元回迁差额款及其未入住而承担供热费及房屋质量等事宜产生争议。
刘某某、许某某多次上访无果后，诉至法院请求徐某某返还多收的差价款，认为其应享受棚改政策，并且不承担未入住的供热费。
经庭审调查，原审法院认定被上诉人实际入住时间2014年3月7日，其交纳2013年的供热费合计16774元。
原审判决认为，本案争议的房屋属于棚户区改造的工程，根据法院调查及徐某某提供的”建设工程竣工验收备案证书”及”工程验收报告”显示阳光花园J.K-2栋商服楼建设单位是沾河林业局，施工单位是沾河林业地区北方建筑安装公司。
而徐某某属于没有资质的实际施工人，借用有资质的建筑施工企业的名义进行施工。
根据《中华人民共和国建筑法》第26条  第2款  、第28条  及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条  第一款  第（一）项  、第（二）项  的规定，被告系无施工资质的自然人，借用有资质的施工企业与建设单位订立的施工合同是无效的，其不具备施工人的主体资格。
所以，她以个人名义签订的拆迁补偿协议是无效的。
即主合同无效作为从合同的拆迁补偿协议自然无效。
棚户区改造的拆迁问题是建设单位的事，沾河林业局设有专门机构（拆迁办），涉及拆迁、回迁及补偿的主体应该是建设单位，具体的职能部门是拆迁办而不是施工单位，更不是自然人。
因为施工单位或自然人不具备拆迁人的主体资格，无权签订有关拆迁补偿及涉及拆迁的相关事宜。
因此，徐某某与许某某签订的”拆迁补偿协议”违反了《城市拆迁管理规定》第4条、第6条的规定，徐某某未取得拆迁许可证而以拆迁人的身份与许某某订立的拆迁补偿协议是违反法律规定的，也是无效的。
争议的房屋属于棚户区改造工程，不是商品房，不是徐某某所说的自行开发。
双方签订的拆迁补偿协议也明确是”根据林业局总体规划要求，遵循林业局棚户区改造政策”。
徐某某没有提供自行开发的相关手续，如:规划、土地、资质、工商执照、售楼许可等。
因此，该争议房屋属于棚户区改造工程无疑。
徐某某与许某某所签订的拆迁补偿协议没有法律效力，那么，被上诉人理应享受棚户区改造的一切待遇，阳光花园小区J.K--2栋商服楼是2012年8月份开工建设，按2012年的棚改政策，徐某某应返还原告差价款171396元。
徐某某与刘某某、许某某签订的入户协议为2014年3月7日，应认定为刘某某、许某某的入住时间。
根据《黑龙江省供热条例》的规定，房屋交付之前的供热费应由徐某某承担。
刘某某、许某某所举示的2013年所交纳的供热费票据，共计16774元，应予以保护，其入住后的38天应由刘某某、许某某承担3270元，其未入住的157天应由徐某某承担13504元。
刘某某、许某某所主张的21950元供热费，不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条  第一款  第（五）项  、第二款  、《中华人民共和国建筑法》第二十六条  、《城市房屋拆迁管理条例》第四条  第二款  、第六条  、《黑龙江省供热条例》第四十四条、《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款第（一）、（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决:一、被告徐某某于本判决生效后10日内退还原告差价款171396元及供热费13504元；二、驳回刘某某、许某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3998元，由原告承担134元，被告承担3864元。
宣判后，徐某某不服，向本院提起上诉。
请求撤销原审判决，依法驳回原审原告诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。
理由是:一、原审判决认定事实不清，证据不足，原审法院认定应返还多收房屋差价款的事实错误，因而导致判决错误；二、适用已经废止的《城市房屋拆迁管理条例》属适用法律不当。
被上诉人刘某某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人许某某答辩称，拆迁补偿协议系无效协议，上诉人收取被上诉人的拆迁房屋差价款依法应当予以返还；被上诉人进户前支付的供暖费依法应当由上诉人承担，并应依法返还被上诉人已交的供热费，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
二审诉讼期间，上诉人徐某某为支持其上诉请求向本院提供一份证据沾河林业局棚改专业会议纪要共6页。
用以证明上诉人在本次拆迁中被认定为沾河林业局拆迁方面外业组第一组副组长，在拆迁工作中上诉人也是以副组长身份，与被拆迁方签订协议和洽谈拆迁事宜，这份会议纪要同时证明了拆迁单位是林业局拆迁办，其对外展开拆迁工作，具有代表林业局拆迁部门的合法身份。
经质证，被上诉人刘某某对于该份证据的真实性及其所要证明的事实均有异议。
认为这份证据与上诉人在原审中的表述相矛盾，上诉人在原审中明确表示其是作为林业局的垫资人对于棚户区改造项目进行施工的，显然上诉人的身份不是林业局的工作人员，同时该份会议纪要没有全体出席人员的签字，不符合会议纪要的形式要件，因此认为这份会议纪要是不真实的。
被上诉人许某某对这份证据真实性、合法性以及证明的问题均有异议。
对真实性的异议主要是其认为该证据不符合会议纪要的构成要件。
没有相关出席人员签字及加盖相关部门的印章。
对其合法性的异议体现在其认为会议纪要的内容违反相关法律的规定，其规定要求是调查在拆迁方面第二项调查程序中载明由外业组进行直接签订合同拆迁协议，是违反合同法及拆迁条例的相关规定，属于约定违法，不发生法律效应，即约定无效。
另外该证据不属于新证据，举证已过举证期限，二审不应当采信。
上诉人与被上诉人签订拆迁补偿协议时并没有表明其在棚改办的工作职务，而是以施工人垫资人的角度与被拆迁人签订补偿协议，因此其行为不能代表林业局，应视为个人行为，有一审庭审笔录记载为证。
本院认证意见为，因上诉人徐某某提供的该份证据其上加盖沾河林业局棚户区改造拆迁办公室公章，故本院对该证据的真实性予以采信。
且该证据第一项拆迁方面的第（一）款中外业组第一组副组长明确写明徐某某的姓名，在该项第（二）款的调查工作程序第1项中明确写明外业组进行调查，直接签订合同、拆迁协议。
该证据能够证明徐某某系由沾河林业局正式授权的拆迁人员身份，故本院对于其所证明的事实予以采信。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人与被上诉人于2011年10月5日签订的阳光花园车库拆迁补偿协议（以下简称车库拆迁补偿协议）是否合法有效问题。
徐某某与许某某签订车库拆迁补偿协议时，系双方当事人自愿对于回迁房屋的数量及超出房屋面积的补差款进行了书面约定，且在房屋拆迁之前还约定将原一层车库、二层住宅变更为二层半商服，同时至2014年3月7日协议双方当事人已经就回迁房屋房款进行了交付并且办理了入户手续，协议双方当事人对于车库拆迁补偿协议已经履行完毕。
虽然沾河林业局与徐某某之间无委托其代签订拆迁补偿协议的直接授权，但徐某某与许某某签订车库拆迁补偿协议至双方办理回迁房屋入户手续等行为，沾河林业局对徐某某以其建设单位沾河林业局的名义与许某某签订协议且履行的行为是知情的，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条  第一款  规定”没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任。
未经追认的行为，由行为人承担民事责任。
本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
”对于徐某某的建设及拆迁行为沾河林业局在知情的情况下未作否认表示，同时结合沾河林业局棚户区改造拆迁办公室的会议纪要，能够认定沾河林业局对于徐某某在拆迁过程中的身份及权限是同意的，故对徐某某在拆迁过程中的身份及拆迁权行为应予以确认，且该协议的签订及履行系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反相关法律、行政法规强制性、禁止性规定，故车库拆迁补偿协议合法有效。
上诉人关于车库拆迁补偿协议有效的上诉主张，本院予以支持。
关于上诉人是否应向被上诉人返还房屋差价款的问题。
上诉人徐某某与许某某均未能提供证据证明双方在2011年10月5日签订车库拆迁补偿协议时，沾河林业局是否出台了相关棚户区改造实施方案，被上诉人主张适用沾河林业局2012年棚改方案。
但该方案为复印件，其真实性无法证明，且被上诉人提供的2012年棚改方案第五条第（二）项规定，2011年计划未完工程，继续执行2011年价格标准，而本案双方当事人签订的车库拆迁补偿协议的时间在2012年棚改方案之前，因此被上诉人要求返还房屋差价款的诉讼主张，于法无据，原审判决上诉人向被上诉人退还差价款错误，故本院对于上诉人主张不应返还房屋补差价款的上诉请求予以支持。
关于被上诉人是否应承担未入住期间的供热费用问题。
因双方当事人签订的入户协议日期为2014年3月7日，该日期应为被上诉人的实际接收房屋时间，故房屋交付之前的供热费应由上诉人承担。
被上诉人未入住期间的供热费应由上诉人承担13504元，原审判决正确，故本院对于上诉人主张被上诉人应承担未入住期间供热费的上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但原审判决适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》及已经废止的《城市拆迁房屋管理条例》确认车库拆迁补偿协议无效有误，属适用法律错误，判决上诉人向被上诉人退还差价款错误，应予纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  判决如下:
一、维持黑龙江省沾河林区基层法院（2015）沾民初字第40号民事判决第二项。
二、变更黑龙江省沾河林区基层法院（2015）沾民初字第40号民事判决第一项为:徐某某于本判决生效后10日内退还许某某、刘某某供热费13504元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3998元，由刘某某、许某某负担3718元，徐某某负担280元；二审案件受理费3998元，由徐某某负担280元，刘某某、许某某负担3718。
本判决为终审判决。

本院认为，关于上诉人与被上诉人于2011年10月5日签订的阳光花园车库拆迁补偿协议（以下简称车库拆迁补偿协议）是否合法有效问题。
徐某某与许某某签订车库拆迁补偿协议时，系双方当事人自愿对于回迁房屋的数量及超出房屋面积的补差款进行了书面约定，且在房屋拆迁之前还约定将原一层车库、二层住宅变更为二层半商服，同时至2014年3月7日协议双方当事人已经就回迁房屋房款进行了交付并且办理了入户手续，协议双方当事人对于车库拆迁补偿协议已经履行完毕。
虽然沾河林业局与徐某某之间无委托其代签订拆迁补偿协议的直接授权，但徐某某与许某某签订车库拆迁补偿协议至双方办理回迁房屋入户手续等行为，沾河林业局对徐某某以其建设单位沾河林业局的名义与许某某签订协议且履行的行为是知情的，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条  第一款  规定”没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任。
未经追认的行为，由行为人承担民事责任。
本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
”对于徐某某的建设及拆迁行为沾河林业局在知情的情况下未作否认表示，同时结合沾河林业局棚户区改造拆迁办公室的会议纪要，能够认定沾河林业局对于徐某某在拆迁过程中的身份及权限是同意的，故对徐某某在拆迁过程中的身份及拆迁权行为应予以确认，且该协议的签订及履行系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反相关法律、行政法规强制性、禁止性规定，故车库拆迁补偿协议合法有效。
上诉人关于车库拆迁补偿协议有效的上诉主张，本院予以支持。
关于上诉人是否应向被上诉人返还房屋差价款的问题。
上诉人徐某某与许某某均未能提供证据证明双方在2011年10月5日签订车库拆迁补偿协议时，沾河林业局是否出台了相关棚户区改造实施方案，被上诉人主张适用沾河林业局2012年棚改方案。
但该方案为复印件，其真实性无法证明，且被上诉人提供的2012年棚改方案第五条第（二）项规定，2011年计划未完工程，继续执行2011年价格标准，而本案双方当事人签订的车库拆迁补偿协议的时间在2012年棚改方案之前，因此被上诉人要求返还房屋差价款的诉讼主张，于法无据，原审判决上诉人向被上诉人退还差价款错误，故本院对于上诉人主张不应返还房屋补差价款的上诉请求予以支持。
关于被上诉人是否应承担未入住期间的供热费用问题。
因双方当事人签订的入户协议日期为2014年3月7日，该日期应为被上诉人的实际接收房屋时间，故房屋交付之前的供热费应由上诉人承担。
被上诉人未入住期间的供热费应由上诉人承担13504元，原审判决正确，故本院对于上诉人主张被上诉人应承担未入住期间供热费的上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但原审判决适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》及已经废止的《城市拆迁房屋管理条例》确认车库拆迁补偿协议无效有误，属适用法律错误，判决上诉人向被上诉人退还差价款错误，应予纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  判决如下:
一、维持黑龙江省沾河林区基层法院（2015）沾民初字第40号民事判决第二项。
二、变更黑龙江省沾河林区基层法院（2015）沾民初字第40号民事判决第一项为:徐某某于本判决生效后10日内退还许某某、刘某某供热费13504元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3998元，由刘某某、许某某负担3718元，徐某某负担280元；二审案件受理费3998元，由徐某某负担280元，刘某某、许某某负担3718。

审判长：芦颖

书记员：高世家