徐某某与上海东某投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：徐志慧，上海浩荡律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海东某投资发展有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：朱某，董事长。
　　委托诉讼代理人：邵玉民，上海熊兆罡律师事务所律师。
　　原告徐某某与被告上海东某投资发展有限公司(以下简称东某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序于2017年8月1日公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，被告东某公司提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐某某及其委托诉讼代理人徐志慧，被告(反诉原告)东某公司的委托诉讼代理人邵玉民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)徐某某向本院提出如下诉讼请求：1.确认双方于2016年6月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月28日解除；2.东某公司退还徐某某装修押金人民币(币种下同)100,000元、房租押金60,000元、电费押金20,000元；3.东某公司退还徐某某办理消防手续费用165,000元；4.东某公司退还徐某某房屋租金350,000元、物业费18,504元；5.东某公司赔偿徐某某损失7,254,211元。
　　事实与理由：2016年6月12日，徐某某和东某公司签订一份《房屋租赁合同》，约定东某公司将上海市闵行区紫东路XXX号三号楼、五号楼中间裙楼，门卫配电房及场地租赁给徐某某经营公寓房项目，建筑面积为3,084平方米。根据附件一约定，第1期租金为350,000元，徐某某已实际支付。徐某某还按约定分别支付了装修押金100,000元、房租押金60,000元、电费押金20,000元及物业费18,504元。合同签订后，徐某某即投入巨资对涉案房屋进行设计、装修、购置家具，于2016年6月15日与案外人上海某装潢装饰有限公司签订《装修协议书》，合同总价款为7,254,211元。根据合同第一条1.2的约定，公寓房消防备案由东某公司负责办理，且东某公司代理人赵明已向徐某某收取165,000元用于消防图纸设计和办消防证，但至今东某公司都未办理出消防备案，导致2017年4月24日马桥镇消防安全委员会办公室、上海旗忠森林体育城经济园区发出告知书，要求公寓房租客在2017年4月28日前搬离，以致徐某某不能继续经营，造成徐某某巨额投资无法回本的重大损失。综上，虽租赁房屋未经消防备案不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防备案是徐某某经营公寓房不可或缺的前提条件之一，因东某公司未能兑现承诺办理涉案房屋的消防备案手续，导致徐某某无法继续经营公寓房项目，致使徐某某的合同目的不能实现。根据相关法律规定，为维护徐某某的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
　　诉讼中，原告(反诉被告)徐某某变更上述第1项诉讼请求为，确认双方于2016年6月12日签订的《房屋租赁合同》无效；调整上述第5项的诉讼请求金额为6,728,080元。
　　被告(反诉原告)东某公司辩称，2016年6月12日，徐某某与东某公司签订《房屋租赁合同》，合同在履行过程中，东某公司为租赁房屋办理消防备案时，发现租赁房屋因无产证，无法办理，并及时通知了徐某某该房屋的实际情况，并于2016年6月20日书面通知要求徐某某不得对房屋进行装修施工，后又进行经营占有。因标的物是违章建筑、无产证，故涉案房屋租赁合同为无效合同。东某公司已经退还100,000元装修押金及60,000元房租押金，徐某某拖欠电费，所以东某公司只同意返还1,388元电费。消防费用产生了图纸设计费用45,000元，应该由徐某某承担。无法办理消防手续、合同无效非东某公司责任，东某公司于6月28日告知不得施工，政府也发过要求，造成的损失后果由徐某某自行承担。徐某某自2016年12月初至今仍在占用，东某公司不应该退还租金、物业费。因徐某某仍继续占用租赁房屋，故东某公司依据租赁合同约定的租金标准向其主张房屋占用费等费用。据此，东某公司为维护自己的合法权益，提起反诉，要求法院判令：1.徐某某支付东某公司自2016年12月1日起至2018年5月30日止的房屋占有使用费810,000元；2.徐某某支付东某公司物业管理费、水、电费共计67,395元。
　　诉讼中，被告(反诉原告)东某公司将上述第1项诉讼请求的金额调整为700,000元(即自2016年12月1日起至2018年5月30日止的房屋占有使用费应为350,000元*3=1,050,000元，其中已支付自2016年12月1日起至2017年5月30日止的房屋占有使用费350,000元，剩余700,000元未支付)，同时撤回上述第2项诉讼请求。
　　对于被告(反诉原告)东某公司的反诉，原告(反诉被告)徐某某辩称，其实际在2017年4月28日退场，系被政府部门赶走。政府发出告知书要求其于上述日期退场。且大房东发出通告，载明于2017年5月10日已收回涉案房屋，故东某公司反诉请求支付2017年5月10日之后的房屋占有使用费，无依据。2016年12月1日至2017年5月10日期间，东某公司未按照要求办理消防手续，过错在东某公司，故其不同意支付房屋占有使用费。
　　本院经审理认定事实如下：
　　位于上海市闵行区紫东路XXX号内1-8幢房屋的权利为案外人上海棣镕企业发展有限公司(以下简称棣镕公司)，房屋类型登记为厂房，用途登记为工业。
　　2016年4月29日，棣镕公司(作为甲方、出租方)与东某公司(作为乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，紫东路XXX号第3、4、5幢厂房、门卫、配电房及场地。东某公司授权代表为赵明。
　　同日，棣镕公司出具《委托书》1份，载明东某公司租赁位于紫东路XXX号第3幢，第4幢，第5幢租赁物，并于2016年5月1日双方签署《房屋租赁合同》。在承租期内东某公司享有对此承租的建筑物按照双方签署的《房屋租赁合同》之规定进行对外招商的权利。该委托书空白处，由东某公司授权代表赵明书写“3幢5幢中间裙楼由上海东某投资发展有限公司全权委托给徐某某做园区宿舍配套使用。”棣镕公司盖章确认。
　　2016年6月12日，东某公司(作为甲方、出租方)与徐某某(作为乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，甲方同意向乙方出租座落于上海市闵行区紫东路XXX号三号楼、五号楼中间裙楼，门卫配电房及场地，房地产权为：沪房地闵字(2014)第043790号。租赁厂房用途为公寓房(公寓房消防备案由甲方负责办理，费用由乙方承担)，建筑面积为3,084平方米。合同第三条约定，合同租赁期限为12年，自2016年12月1日至2028年11月30日。租金按先付后用的原则，乙方按24期支付租金。乙方在本合同签署后3日内，向甲方支付第1期租金。合同第四条约定，装修押金：租赁2,000平方米以下押金为100,000元，装修押金在本合同签署后3天内支付给甲方，装修验收合格后无息退还押金。租房押金：乙方在本合同签署后3天内，向甲方支付押金，押金金额为60,000元。待本合同全面履行完毕后由甲方无息退还。电费押金：20,000元。合同附件(一)房屋租金付款明细与计划载明，第1期至第6期的租金(即2016年12月1日至2017年5月30日，2017年6月1日至2017年11月30日，2017年12月1日至2018年5月30日，2018年6月1日至2018年11月30日，2018年12月1日至2019年5月30日，2019年6月1日至2019年11月30日)不含税金额为每期350,000元。附件(二)物业管理费付款明细与计划载明，第1期至第6期(期间同房屋租金)的物业管理费不含税金额为每期18,504元。合同还就其他事项作出约定。
　　同日，东某公司向徐某某出具收据4张，分别载明收到装修押金100,000元，电费押金20,000元，收到租赁紫东路XXX号裙楼押金60,000元，收到租赁紫东路XXX号裙楼租金(2016年12月1日至2017年5月30日)350,000元，收到租赁紫东路XXX号裙楼物业费(2016年12月1日至2017年5月30日)18,504元。
　　2016年6月3日，案外人上海枷枰建筑装饰工程有限公司开具收据一张，其中客户名称记载为东某公司，商品名称记载为消防图纸设计费，金额为50,000元。
　　2016年6月15日，徐某某委托上海某装潢装饰有限公司对公寓项目进行装修，合同约定的总价款为7,254,211元，工期为自2016年6月16日至2016年12月6日。案外人郑某某作为上海某装潢装饰有限公司的授权代表签署合同。2016年5月4日至2016年11月5日期间，徐某某向郑某某转账共计260万元。2016年11月3日至2016年11月22日，徐某某向上海某装潢装饰有限公司法定代表人李明元转账共计40余万元。
　　2016年7月19日，上海市闵行区公安消防支队向徐某某发出责令立即改正通知书，“具体问题”处记载：存在未经消防设计审核擅自施工违法行为。
　　2016年7月20日，东某公司向徐某某发出安全整改通知书(二)，要求：1、立即停止施工。2、尽快去政府相关部门办理二次装修手续。3、等政府二次装修批复后再施工，同时报我司备案。4、如不按程序、消防安全等要求进行施工，造成的一切后果全部由贵司承担。该通知书由徐某某一方的人员黄长青签收。
　　2016年8月16日，东某公司授权代表赵明出具收条，载明收到徐某某165,000元用于消防图纸设计费和办消防证费用。
　　2016年8月25日，某建设发展有限公司与东某公司签订装修合同，合同约定的工程总价款为172万元。徐某某认可该份合同由其一方人员黄某签署，用于备案登记。
　　2016年11月1日，上海市闵行区安全生产监督管理局向某建设发展有限公司发出询问通知书，该通知书载明某建设发展有限公司涉嫌违反安全生产法相关规定。
　　2016年11月1日，上海市闵行区马桥镇人民政府向东某公司发出责令停止建设、限期拆除决定书，载明东某公司在闵行区中辉路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，责令立即停止建设，并在收到本决定书起24小时内自行拆除上述正在搭建的违法建筑。双方确认闵行区中辉路XXX号与闵行区紫东路XXX号为同一地址。
　　2016年11月19日，东某公司向徐某某发出《关于员工宿舍楼出租事项》，载明因在补办宿舍楼相关手续，在手续没批下来之前不得出租。上述文件由徐某某签收。
　　2017年2月21日，徐某某一方人员黄某与案外人上海某家具有限公司签订《东某园区宿舍出租协议书》，入住期为2017年3月1日至2017年8月30日。2017年2月22日，上海某家具有限公司向徐某某支付18,000元，载明系“2017年3月至5月租金其中1个月押金”。
　　2017年4月21日，棣镕公司向东某公司、各租赁公司发出《关于终止房屋租赁合同的通告》，告知棣镕公司因东某公司违约，已向东某公司送达终止合同通知书，但东某公司拒绝磋商。现通告：1、东某公司已无权对紫东路XXX号园区进行招商和房屋转租的活动。2、我司于2017年5月10日接管紫东路XXX号园区；于2017年5月15日停电停水。3、为使各方减少损失，望各租赁公司积极配合，及时搬离，恢复原状。4、由此造成的一切损失，由东某公司全部承担。
　　2017年4月24日，马桥镇消防安全委员会办公室、上海旗忠森林体育城经济园区出具告知书，向棣镕企业发展有限公司的违法居住当事人告知，棣镕企业发展有限公司的违法居住当事人应在2017年4月30日前搬离违法居住房屋，并将安全隐患彻底整改；逾期未搬离(即2017年4月30日尚未搬离)的，将依法予以强制清退。棣镕企业发展有限公司的违法居住当事人在2017年5月2日后逾期未搬离的物品，按废弃物处置。
　　2017年4月28日，徐某某向东某公司寄送了一份解除合同告知函，载明因东某公司未办理出公寓房消防备案，导致马桥镇消防安全委员会办公室、上海旗忠森林体育城经济园区发出告知书，要求公寓房租客在2017年4月28日前搬离，合同目的无法实现，故解除租赁合同。
　　2017年5月21日，徐某某收到存款60,000元。同日，徐某某又收到存款56,210元。
　　2017年5月23日，赵明向徐某某转账100,000元，附言记载“退裙楼装修押金”。
　　2017年5月24日，案外人上海航梅实业有限公司向徐某某支付70,000元，附加信息及用途记载：东某借航梅退徐某某地下一层租金。
　　2017年5月27日，徐某某收到存款20,000元。2017年5月28日，徐某某收到存款30,000元。
　　另查明，2016年9月28日，东某公司(甲方、出租方)与徐某某(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，租赁标的位于闵行区紫东路XXX号地下一层，面积为3,696平方米。该合同由东某公司授权代表赵明签署。2017年5月16日，赵明书写字条，载明退徐某某6个月租金337,260元，押金56,210元(合计393,470元)，定于2017年5月21日前退还。
　　庭审中，关于徐某某于2017年5月21日收到的存款56,210元、2017年5月27日收到的存款20,000元、2017年5月28日收到的存款30,000元，合计共106,210元，徐某某确认与本案无关，东某公司亦称与本案无关，系双方就另一处租赁物(即闵行区紫东路XXX号地下一层)所发生的退款。
　　诉讼中，双方共同确认徐某某租赁使用涉案房屋期间产生水、电费共计18,612元。
　　上述事实由原告(反诉被告)徐某某提供的棣镕公司出具的委托书、徐某某与东某公司之间的房屋租赁合同、收据、收条、装修协议书、告知书、解除合同告知书及邮寄凭证、工程款转账明细、关于终止房屋租赁合同的通告，被告(反诉原告)东某公司提供的其与棣镕公司之间的房屋租赁合同、棣镕公司出具的委托书、其与徐某某之间的房屋租赁合同，房地产权证、中国农业银行回执单、水电费记录单、装修合同、询问通知书、责令立即改正通知书、安全整改通知书(二)、照片、关于员工宿舍楼出租事项、东某园区宿舍出租协议书、营业执照、上海银行业务回单、东某园区宿舍收费单、责令停止建设、限期拆除决定书、中国农业银行回单、消防设计图纸、收款收据、营业执照，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
　　案件审理过程中，徐某某为证明案件事实，申请证人黄某某、郑某某出庭作证。证人黄某某陈述：紫东路XXX号公寓项目其是股东，管理财务，无公司，都是个人和个人凭借信任在一起合作。装修的钱款基本从我这里支付出去的。支付给装修的郑某某。支付了现金260多万元。还有转给郑某某的现场管理人员40多万元。还欠郑某某100多万元。还有去外面用现金买材料，现金支付给郑某某。证人郑某某陈述：我与徐某某是装修关系。我替徐某某装修了公寓楼宿舍工程，位于闵行区紫东路XXX号，一共发生了720多万工程款。徐某某转账300多万元，代付了300多万元，还欠100多万元。由黄某某转账给我的。代付指的是购买电器之类。针对两位证人的证人证言，徐某某没有异议，东某公司对证人证言持有异议。东某公司认为，两位证人都是徐某某的老乡，证人的主观性较强，证言不符合客观事实。黄某某与郑某某的经济来往不能证明是本案支付的装修款。
　　东某公司为证明案件事实，申请证人赵某出庭作证。证人赵某陈述：我是东某公司物业部门的工作人员。徐某某与东某公司在2016年6月12日签订合同，我与徐某某沟通过，徐某某说要做宿舍楼，我说同一个工业园区内是不允许2个公寓的，我提醒过徐某某。徐某某是老板与老板接触的，6月28日发函叫徐某某停工。7月20日再次发函，叫徐某某签字，第一次是告知未叫徐某某签字。停工的理由是政府部门说不允许做宿舍，叫我们暂时停工，我们也通知了徐某某。7月20日发函通知明确表示，再次动工损失由其自己负责。无第三次发函。针对证人赵某的证言，徐某某认为，证人在此前2次旁听，且是东某公司的工作人员，证明性不高。东某公司对证人赵某的证言无异议。
　　本案诉讼中，因东某公司就徐某某提出的装修损失的金额不予认可，徐某某遂申请司法鉴定。本院依法通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司就位于闵行区紫东路XXX号三号楼、五号楼中间裙房装饰装修工程造价进行司法鉴定。鉴定机构于2018年7月12日出具沪建经咨(2018)第409号鉴定报告，鉴定结论为上述工程造价合计6,728,080元，其中土建装修工程3,926,121元，安装装修工程2,801,959元。徐某某对鉴定报告无异议。东某公司提出如下异议：1、鉴定机构工作人员鉴定工作流于形式，现场勘查人员与鉴定报告人员不一致，程序存在重大瑕疵；2、鉴定人员作出的鉴定报告无鉴定标准和依据，原告提供的图纸并未进行法庭质证也未经被告认可，鉴定机构直接作为鉴定现场参考材料，更无现场照片相互佐证真实性，鉴定结论应认定无效；3、鉴定装修工程总造价明显偏高。首先，原告为个人装修工程，不存在因公司管理运营而产生规费及税费等客观事实。其次，原告购买的装修材料都是最低劣的三无产品，其价格远低于市价价格，而本次鉴定所依据价格是市场平均价格，鉴定严重背离客观事实。再次，原告在庭审中仅提供部分打款证明，其实际支出价款与鉴定价格相差甚远，原告主张实际损失应当以实际产生的费用为依据，鉴定价格只是一个参考。最后，鉴定人员并未到现场进行勘验，对实际工程量及真实装修现场并未勘验测量，其制作鉴定报告全靠书面通算，其最终结论不真实。4、根据鉴定结论测算，原告装修每平米需花费高达2,181.60元，可见鉴定价格远远高于同期装修市场价格。5、鉴定费用是根据鉴定工程造价总额来收取，鉴定造价越高，鉴定费用越高，鉴定人员为追求利润最大化，其鉴定结论的真实性值得怀疑。
　　针对东某公司提出的异议，鉴定机构发表如下意见：1、鉴定工作根据案件情况会有2至5位工程师参与，本案有4位工程师参与，到庭的2位及未到庭的2位，都参与了本案鉴定工作。现场勘验人员与报告人员不一致是行业内正常存在的情况，是一个团队负责鉴定工作，不是就出具报告的2个人做这个工程。2、鉴定机构出具的数据是按照上海市建筑工程2000定额进行计价确定的鉴定结论。3、鉴定过程中，鉴定机构按照程序召集双方两次对现场进行勘验，第一次召集了解案件情况，2018年4月24日协同双方对现场进行了测量。徐某某提供了图纸，2018年4月24日鉴定机构根据图纸进行复合测量，测量结果经过双方确认。鉴定报告是依据现场测量情况做出的报告。4、东某公司提出的材料质量问题，不是造价鉴定的范围。鉴定无法判别质量问题，无法鉴定三无产品。不是合格工程的话无法进行造价鉴定。本案工程为合格工程。5、按照上海市建筑工程2000定额应该计税。至于实际是否缴纳、是否规避税金不是鉴定考虑范围。装修公司做的装修是要考虑该部分费用。此外，鉴定人员陈述，其于2017年8月第一次至涉案房屋，以及2018年4月第二次至涉案房屋时，涉案房屋均为空置。本院认为，鉴定报告系鉴定机构在协同双方至涉案工程进行实地勘测、召集双方参加鉴定工作会议，并在发出鉴定初稿、征询双方意见后根据上海市建筑工程预算定额等计价依据作出，故该鉴定报告客观反映了涉案工程的装修造价，可作为本案确定装修造价的参考依据。
　　另，因双方对于东某公司的提供的消防设计图纸是否为涉案房屋的消防设计图纸持有争议，因参与鉴定的工作人员曾至现场进行勘察测量，工作底稿中留有现场图纸，故本院请鉴定人员就图纸进行比对，鉴定人员不能确定两组图纸指向同一房屋。
　　本院认为，徐某某和东某公司于2016年6月12日就位于上海市闵行区紫东路XXX号三号楼、五号楼中间裙楼签订的《房屋租赁合同》，因该裙楼既无房地产权证，也无合法建造的相关手续，双方由此形成的租赁关系不具有法律效力，应认定为无效。故徐某某请求确认上述《房屋租赁合同》无效的本诉诉请，于法有据，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故东某公司应当向徐某某返还装修押金、房租押金、电费押金等费用。其中，关于装修押金，根据查明的事实，东某公司授权代表赵明已于2017年5月23日通过向徐某某转账100,000元的方式予以支付，转账附言记载“退裙楼装修押金”，故本院认为，就装修押金，东某公司已退还。故徐某某请求返还装修押金100,000元的本诉诉请，本院不再予以支持。关于房租押金，东某公司亦辩称已于2017年5月21日予以退还，徐某某则称其于该日收到的60,000元是双方另一处租赁标的物(即闵行区紫东路XXX号地下一层)的退款。本院认为，因东某公司在向徐某某支付该笔60,000元款项时，未注明款项的性质、用途，加之双方确实就另一处租赁标的物(即闵行区紫东路XXX号地下一层)存在钱款返还协议，且就东某公司目前的举证来看，难以证明前述款项已经结清，因此，东某公司坚持该60,000元系本案产生的房租押金退款，本院难以采信。故徐某某请求东某公司返还房租押金60,000元的本诉诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于电费押金，双方在诉讼中一致确认，徐某某租赁在使用涉案房屋期间产生水、电费共计18,612元，故与20,000元电费押金冲抵后，东某公司尚需返还徐某某电费押金1,388元。关于徐某某主张的返还办理消防手续费用165,000元，根据合同的约定，公寓房消防备案须由东某公司负责办理，费用由徐某某承担，然因涉案房屋为违章建筑，故最终未办理出公寓房消防备案，由此徐某某向东某公司支付的165,000元办证费用，理应由东某公司返还徐某某。东某公司辩称，其中部分费用系消防图纸设计费用，且已向设计公司作出支付，故不应予以返还。本院认为，对于该部分费用的发生，东某公司先是提出产生图纸设计费用45,000元，而后，其于诉讼中提供的收款收据金额为50,000元，前后金额并不一致。况且，从收款收据的记载事项来看，也无法确认系因涉案房屋产生的消防图纸设计费用。而东某公司提供的消防设计图纸，经过比对，也未能明确就是本案裙楼的消防设计图纸，因此，东某公司提供的证据不足以证明该笔设计费用已经产生，本院对其抗辩意见不予采信。故徐某某请求东某公司返还办理消防手续费用165,000元的本诉诉请，本院予以支持。关于徐某某主张的返还自2016年12月1日起至2017年5月30日止的租金350,000元，本院认为，涉案房屋因系违章建筑，且被用于公寓居住，故马桥镇消防安全委员会办公室、上海旗忠森林体育城经济园区曾于2017年4月24日违法居住当事人出具告知书，告知违法居住当事人应在2017年4月30日前搬离违法居住房屋，并将安全隐患彻底整改；逾期未搬离(即2017年4月30日尚未搬离)的，将依法予以强制清退。可见，因相关政府行政管理部门的介入，涉案房屋已经无法正常使用。再结合本院对鉴定机构人员的询问，其陈述于2017年8月第一次至涉案房屋、以及2018年4月第二次至涉案房屋时，涉案房屋均为空置，故本院有理由认为自2017年4月30日后，徐某某未实际利用涉案房屋。虽然东某公司坚称徐某某仍在继续使用涉案房屋，但其未能举证证明。则自2017年5月1日起至2017年5月30日止的租金58,333.33元(350,000元/6个月=58,333.33元)，东某公司应当予以返还。相应的，东某公司反诉请求徐某某支付后续的占有使用费，本院不予支持。在2017年4月30日之前产生的房屋使用费，因徐某某在此期间实际占有并使用了涉案房屋，相应的占有使用费理应由徐某某承担。但本院考虑到，本案东某公司作为出租人，将既无房地产权证、也无合法建造手续的租赁标的物出租于徐某某，且直接导致徐某某未能有效利用涉案房屋，东某公司应当对合同无效承担主要责任。故自2016年12月1日起至2017年4月30日止的租金，本院酌情判令由东某公司返还其中的60%，计174,999.99元(即350,000元/6个月*5个月*60%=174,999.99元)。故东某公司共计需向徐某某返还租金233,333.32元(即58,333.33元+174,999.99元=233,333.32元)。关于自2016年12月1日起至2017年5月30日止的物业费18,504元，因徐某某在使用涉案房屋期间(自2016年12月1日起至2017年4月30日止)享受了物业管理服务，故物业费须由徐某某自行负担。但自2017年5月1日起至2017年5月30日止的物业费，则由东某公司予以返还，计3,084元。关于徐某某主张的装修损失，本院依照鉴定机构所作的鉴定报告确认涉案房屋的装修造价为6,728,080元。本案中，虽上文述及致合同无效的主要责任在于东某公司，但对于装修损失部分，本院注意到，徐某某存在未经批准擅自进行装修的情形，且在相关部门及东某公司要求其停止施工的情况下仍继续施工，未采取相应的止损措施，故本院认为徐某某自身亦负有过错，且在该部分损失中，徐某某需负主要责任，再结合东某公司的过错程度，本院确定徐某某及东某公司按照60：40的比例承担装修损失，即东某公司需向徐某某赔偿装修损失2,691,232元(即6,728,080元*40%=2,691,232元)。东某公司撤回部分诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)徐某某与被告(反诉原告)上海东某投资发展有限公司于2016年6月12日就位于上海市闵行区紫东路XXX号三号楼、五号楼中间裙楼签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海东某投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)徐某某房租押金人民币60,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海东某投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)徐某某电费押金人民币1,388元；
　　四、被告(反诉原告)上海东某投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)徐某某办理消防手续费用人民币165,000元；
　　五、被告(反诉原告)上海东某投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐某某自2016年12月1日起至2017年5月30日止的租金人民币233,333.32元；
　　六、被告(反诉原告)上海东某投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐某某自2017年5月1日起至2017年5月30日止的物业费人民币3,084元；
　　七、被告(反诉原告)上海东某投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)徐某某装修损失人民币2,691,232元；
　　八、驳回原告(反诉被告)徐某某的其余本诉诉讼请求；
　　九、驳回被告(反诉原告)上海东某投资发展有限公司的全部反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费计63,891.09元，鉴定费120,051元，合计183,942.09元，由原告(反诉被告)徐某某负担106,686.41元，由被告(反诉原告)上海东某投资发展有限公司负担77,255.68元，反诉案件受理费计5,400元，由被告(反诉原告)上海东某投资发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王建中

书记员：周  颖