徐建军与冯某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐建军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：王以立，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住同上。
　　原告：王以立，基本情况见上。
　　原告共同委托诉讼代理人：柳闻莺、王松明，上海市汇业律师事务所律师。
　　被告：冯某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托代诉讼理人：马辉，上海沪泽律师事务所律师。
　　原告徐建军、王以立与被告冯某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐建军及委托诉讼代理人王以立、柳闻莺，原告王以立及委托诉讼代理人柳闻莺，被告冯某及委托诉讼代理人马辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告徐建军、王以立提出诉讼请求：一、原被告之间的房屋买卖关系于2018年7月21日解除；二、没收被告支付的定金人民币10万元(以下币种均为人民币)；三、被告支付赔偿违约金59万元。事实与理由：2018年6月24日，原被告签订了《房地产买卖居间协议》，约定由被告以590万元的总价购买原告所有的上海市金汤路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同附件中明确约定了总价、具体履行时间、税费负担等，并约定了违约责任条款：“本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按照本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金...”。签订合同后，被告于协议约定的房地产买卖合同签署日即2018年7月15日前告知其资金不足，还要求原告降价，后未再继续履约。为此原告先向被告发送律师函要求其继续履约，后于2018年7月21日向其送达了解约函并追究违约责任，但被告未予回应。原告认为，原告系为置换房屋所需与被告缔约将系争房屋出售，并已于2018年6月25日与案外人就其他房屋的购置达成了协议，因被告终止交易导致原告套现失败，只得通过高息借款的方式购房，为此偿还了借款利息十七万余元并多缴了十五万余元的税费，且按目前市场行情，系争房屋已发生了近六十万元的价值贬损。综上所述，被告的违约行为已对原告造成重大经济损失。以上事实由涉案房地产买卖居间、原告与案外人的买卖合同、借款凭证、缴税证明、房地产询价报告等证据予以佐证。故诉讼来院，请求判如所请。根据法院释明，如定金与违约金不能同时得到支持，则本方选择适用违约金条款并已将违约金自愿下调。
　　被告冯某辩称，系争合同签署后的当日，被告发现资金短缺无能力支付首付款，故于次日凌晨即向中介方明确表示不再购房，后因未获中介方回应而直接与原告取得联系，原告仍坚持要求履约，经数次协调无果，双方未就后续房款的支付进度达成一致，被告亦未收到原告发送的律师函。被告认为，一、被告已及时表达了终止交易的意愿而原告未及时止损，由此产生的损失不应由被告负担；二、签约过程中原告仅告知其将以被告支付的钱款另购其他房屋，并未明示其已完成购房，其提供的补充协议与购房合同在形成时间上相距一年而有违常理，此外，房屋价值系基于市场变化、购房税收则随政策调整，故原告将此类损失完全归责于被告不合理；三、原告既于发送的律师函中要求没收定金，表明其已就追究被告违约责任的方式作出了选择，故其无权再提出违约金主张。况双方约定的违约金明显过高，超出了协议签订时可预期的损失。综上所述，同意解除双方的房屋买卖关系，解除时间以原告律师函中确认的2018年7月15日为准，被告基于自身过错可承担罚没定金的损失，对原告其余诉请不能同意。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　2018年6月24日，原告作为出售方(甲方)、被告作为买受方(乙方)、在中介方(丙方)的居间下，签订了编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》及附件，约定由被告以590万元的总价购买系争房屋，协议同时约定：一、签订协议后乙方应向甲方支付定金10万元，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；二、2018年7月15日前双方至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》；三、房屋首期房价款50万元，第二期房价款344万元，乙方于签订正式买卖合同后7日内申请贷款，尾款5万元，剩余款项191万元于2018年9月15日前支付于甲方；四、任何一方未按照协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。该协议及附件还就税费承担、交房等事宜作了约定。协议签订当日原告出具定金收据，确认收到被告购买系争房屋的的定金10万元。之后，被告于2018年7月15日前以资金不足为由要求终止交易，双方协商无果，原告于2018年10月9日提起诉讼，请求判决如其诉请。
　　以上事实有上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》及附件、定金收据、律师函与投递信息、当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　本院认为，当事人对涉案房地产买卖居间合同之效力均未提出异议，本院对此予以确认。合同既然成立，交易双方应秉承诚信原则各自履约，如欲解除合同关系则须具备正当理由，否则应承担法律责任。被告以资金短缺为由要求终止交易的行为显然属于单方违约，原告作为守约方要求解除当事人之间签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系并由被告承担违约责任的诉请符合法律规定，本院对此予以支持并在双方对解除日期表述不一的情形下以原告起诉日为买卖关系解除日。根据法律规定，当事人对违约金与定金罚则可择一适用，原告经法院释明要求对被告适用合同中的违约金条款与法不悖，但结合查明的案情及当事人的诉辩称，本院认为原告主张的违约金数额偏高，应予以酌定，酌定的参照因素包括当事人的过错程度、原告举证的经济损失、民事活动中的公平原则等。在上述违约金诉请得到支持的情况下，本院确认原告应将收取的定金返还被告并于本案中一并判明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
　　一、原告徐建军、王以立与被告冯某关于上海市金汤路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖关系于2018年7月15日解除；
　　二、原告徐建军、王以立应于本判决生效之日起十日内返还被告冯某定金人民币10万元；
　　三、被告冯某应于本判决生效之日起十日内支付原告徐建军、王以立违约金人民币30万元。
　　案件受理费人民币9700元，减半收取，计人民币4850元，由被告冯某承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：曹  彬

书记员：陈依宁