徐某某与于桂兰租赁合同纠纷一审民事判决书

徐某某
耿万海（河北正一律师事务所）
陈思（河北正一律师事务所）
于桂兰
郭志宇（河北秉信律师事务所）
毕金柱
吴素利（河北东明律师事务所）

原告:徐某某，丰润区政法委退休干部。
委托代理人:耿万海、陈思，河北正一律师事务所律师。
被告:于桂兰。
委托代理人:郭志宇，河北秉信律师事务所律师。
第三人:毕金柱。
委托代理人:吴素利，河北东明律师事务所律师。
原告徐某某与被告于桂兰、第三人毕金柱租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、二被告及代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，原告出租的房产虽然产权登记在徐某某、刘彩云、徐广海三人名下，但徐广海与原告父亲（徐浩恩）另有约定，由徐浩恩享有对本案诉争出租房产的所有权，徐浩恩及林淑珍（徐某某母亲）去世后，该房产由原告继承，产权归原告所有。故原告徐某某作为所有权人享有对唐山市高新区龙富道103号即本案诉争房产出租的权利，故被告主张须经其他共有人同意才能解除合同的主张，本院不予支持。被告于桂兰作为承租人未经过原告徐某某的同意将本案诉争房产以《店铺转兑协议》的方式转租给第三人毕金柱承租使用，违反双方的合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第224条  第2款  :“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，现原告徐某某作为该房产的出租方，要求解除与被告于桂兰之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告于桂兰及第三人毕金柱在未取得出租人同意的情况下签订《店铺转兑协议》，侵犯了本案原告即房屋所有权人的合法权益，故该《店铺转兑协议》无效合同。因第三人毕金柱转兑后对房屋整体进行了装修，支付了装修费478682元，故原告收回该房产后应对第三人毕金柱支付的装修费用应予适当补偿，综合装修状况，给付补偿金额20万元为宜。现本案诉争房产在第三人毕金柱的掌控之下，故第三人毕金柱应向原告返还该房产。依据《中华人民共和国民法通则》第五条  、第七十一条  、第一百三十四条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第二百二十四条  第二款  之规定，判决如下:
一、解除原告徐某某与被告于桂兰签订的《房屋租赁合同》；
二、被告于桂兰与第三人毕金柱签订的《店铺转兑协议》合同无效；
三、原告徐某某于本判决生效后十日向第三人毕金柱支付装修补偿款20万元，第三人毕金柱于本判决生效后十日将唐山市高新区龙富道103号房产返还原告徐某某；
四、鉴定费1万元，由被告与桂兰负担5000元，第三人毕金柱负担5000元。
案件受理费7150元，由被告于桂兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

本院认为，原告出租的房产虽然产权登记在徐某某、刘彩云、徐广海三人名下，但徐广海与原告父亲（徐浩恩）另有约定，由徐浩恩享有对本案诉争出租房产的所有权，徐浩恩及林淑珍（徐某某母亲）去世后，该房产由原告继承，产权归原告所有。故原告徐某某作为所有权人享有对唐山市高新区龙富道103号即本案诉争房产出租的权利，故被告主张须经其他共有人同意才能解除合同的主张，本院不予支持。被告于桂兰作为承租人未经过原告徐某某的同意将本案诉争房产以《店铺转兑协议》的方式转租给第三人毕金柱承租使用，违反双方的合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第224条  第2款  :“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，现原告徐某某作为该房产的出租方，要求解除与被告于桂兰之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告于桂兰及第三人毕金柱在未取得出租人同意的情况下签订《店铺转兑协议》，侵犯了本案原告即房屋所有权人的合法权益，故该《店铺转兑协议》无效合同。因第三人毕金柱转兑后对房屋整体进行了装修，支付了装修费478682元，故原告收回该房产后应对第三人毕金柱支付的装修费用应予适当补偿，综合装修状况，给付补偿金额20万元为宜。现本案诉争房产在第三人毕金柱的掌控之下，故第三人毕金柱应向原告返还该房产。依据《中华人民共和国民法通则》第五条  、第七十一条  、第一百三十四条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第二百二十四条  第二款  之规定，判决如下:

一、解除原告徐某某与被告于桂兰签订的《房屋租赁合同》；
二、被告于桂兰与第三人毕金柱签订的《店铺转兑协议》合同无效；
三、原告徐某某于本判决生效后十日向第三人毕金柱支付装修补偿款20万元，第三人毕金柱于本判决生效后十日将唐山市高新区龙富道103号房产返还原告徐某某；
四、鉴定费1万元，由被告与桂兰负担5000元，第三人毕金柱负担5000元。
案件受理费7150元，由被告于桂兰负担。

审判长：路新华
审判员：韩莉娟
审判员：王继辉

书记员：杨娜