徐某某与黑龙江德某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：崔晓勇，黑龙江合昌律师事务所律师。
被告：黑龙江德某某房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。
法定代表人：张俊宝，职务经理。
第三人：大庆市海龙建筑安装工程有限公司，住所地大庆市让胡路区。
法定代表人：吴凤海，职务经理。
委托诉讼代理人：周相山，该公司职员。
第三人：辛志福，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住青冈县。
委托诉讼代理人：张守君，黑龙ＸＸ法律师事务所律师。

原告徐某某与被告黑龙江德某某房地产开发有限公司（以下简称德某某公司）、第三人大庆市海龙建筑安装工程有限公司（以下简称海龙建筑公司）、辛志福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日作出（2013）青法民初字第44号民事判决书，送达后，第三人辛志福不服提起上诉，绥化市中级人民法院撤销原判，发回青冈法院重审。本院于2016年7月22日作出（2014）青法民初字第359号民事判决书，送达后，原告徐某某不服提出上诉，绥化市中级人民法院作出（2016）黑12民终1022号民事判决书。辛志福向黑龙江省高级人民法院申诉，黑龙江省高级人民法院2018年1月5日作出（2018）黑民再6号民事裁定书，撤销绥化市中级人民法院（2016）黑12民终1022号民事判决和青冈县人民法院（2014）青法民初字第359号民事判决书，发回青冈县人民法院重审。本院于2018年3月19日立案受理后，依法由审判员冯小凌担任审判长，与审判员刘太海、人民陪审员裴振杰组成合议庭，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托诉讼代理人崔晓勇、被告德某某公司的法人张俊宝、被告海龙建筑公司的委托诉讼代理人周相山、第三人辛志福及委托诉讼代理人张守君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐某某向本院提出诉讼请求：1.要求确认与被告德某某公司及第三人海龙建筑公司购楼合同青冈县美名××东区××楼××楼商服××门，总面积225.79平方米商品房预售合同有效，该房屋为原告所有；2.要求被告德某某公司承担本案的各项诉讼费用。事实和理由：2010年期间，原告通过第三人海龙建筑公司在被告德某某公司购买一套商服，房屋位于青冈县美名××东区××楼××楼商服××门，面积225.79平方米，楼房总价款609,633元。海龙建筑公司是美名苑东区建筑施工单位，开发商德某某公司欠海龙建筑公司工程款，用该楼抵顶工程款给海龙建筑公司。原告经过德某某公司同意后开具购楼的相关手续，海龙建筑公司把该楼房钥匙交付给原告。原告到房产部门办理产权证照手续时，发现被告又将上述楼房抵押给他人，原告多次找被告和海龙建筑公司协商末果，起诉法院作如上诉请。
被告德某某公司辩称，海龙建筑公司与德某某公司是建筑商与开发商关系，德某某公司与海龙建筑公司原账目不清，虽然本案诉争楼房抵顶给海龙建筑公司，但是以最终结算时为准，多退少补，我公司算账时发现多拨了工程款，向海龙建筑公司索要，但海龙建筑公司不配合，我公司在青冈电视台及报纸做过公告，本案诉争楼房没有与海龙建筑公司办理过任何交付手续。徐某某起诉我公司交付楼房，对此诉请我公司不予认可。德某某公司与辛志福楼房买卖是真实的，并已在房产部门做了预告登记，辛志福已将买楼款一次性交付给德某某公司，楼房也第一个交付给辛志福。
第三人海龙建筑公司辩称，我公司在青冈作为施工单位，为德某某开发公司承建美名苑东区，建筑资金由我公司垫付。2010年8月13日，由于开发公司欠我公司工程款，双方协商将本案诉争楼房抵顶工程款，双方已入账。因我公司在施工期间欠原告徐某某的工时费、材料款，经原告同意并经德某某公司盖章签字，开具售楼合同及交款收据，将本案诉争楼房即美名苑东区××号楼××楼商服××门，面积225.79平方米，抵给徐某某。
第三人辛志福述称，作为本案有独立请求权第三人，向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认辛志福与德某某公司签订的美名苑东区××号楼××楼商服××门，面积为225.79平方米的商品房买卖合同成立并有效；2.依法判令德某某公司继续履行合同，并协助原告办理产权登记手续；3.判令德某某公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年8月23日辛志福通过售楼处在德某某公司购买本案诉争楼房，德某某公司给辛志福出具产权证明、售楼专用票据，双方签订了商品房买卖合同，辛志福把买楼款以现金的方式交付给被告。同时辛志福到房产部门办理了商品房预告登记，本案诉争楼房以物权的形式登记在辛志福名下。依据物权法的规定，预告登记具有排他物权效力，因此法院应对原告的诉求予以支持。作为有独立请求权的第三人，对于原告的诉请答辩如下，原告曾经与德某某公司签订过买卖合同，并非能够确定取得涉案楼房的所有权，未办理产权登记，所有权未发生转移，本案涉案楼房所有权仍归德某某公司所有。德某某公司与辛志福签订的买卖合同合法有效，原告与德某某公司顶账合同，不能对抗善意买受人辛志福。
本院经审理认定事实如下：青冈县美名苑东区住宅楼是德某某公司开发建设的项目，该开发公司住所地为哈尔滨市南岗区。2010年5月10日德某某公司作为开发商将开发建设的美名苑东区住宅楼承包给海龙建筑公司进行投资承建，海龙建筑公司作为实际施工单位与德某某公司签订了建设施工合同。在2010年8月13日开发商与承建商签订了商品房抵顶工程款协议及双方具体用楼房抵顶工程款的财务决算，本案诉争楼房由开发商作为工程款抵顶给建筑商。由于海龙建筑公司在承建楼房时欠徐某某材料款，海龙建筑公司用本案诉争楼房以还材料款的方式抵顶给徐某某，2011年6月3日徐某某与德某某公司签订了本案诉争楼房商品房买卖合同。在2012年8月17日德某某公司与本案有独立请求权第三人辛志福签订了本案诉争楼房商品房买卖合同，辛志福交付现金后，德某某公司给辛志福出具了产权证明、售楼收据。依据德某某公司出具的产权证明、商品房买卖合同等相关证明，青冈县房地产管理部门为辛志福办理了产权预告登记，登记号为00008207。
上述事实有原告徐某某提供的证据1.2010年8月13日德某某公司与海龙建筑公司签订的商品房抵顶工程款协议以及商品房抵顶施工单位工程款财务决算并附房源表以及德某某公司与海龙建筑公司往来账两页。证明德某某公司欠海龙建筑公司的工程款，双方签订用楼房抵顶工程款的协议是双方真实意思表示，本案诉争楼房已由德某某公司转移给海龙建筑公司，海龙公司把诉争楼房转给原告是合法有效的，海龙建筑公司具有所有权；证据2.徐某某与德某某公司签订商品房买卖合同以及德某某公司开具的买楼人为徐某某的售楼专用票据。该证据可以证实海龙建筑公司与徐某某的顶账楼房是经德某某公司许可并确认的；证据3.青冈县海亿供热有限公司开具的2011年和2012年取暖费收据及德某某公司开具的缴款人为徐某某的取暖费收据。可以证实本案原告对诉争楼房行使管理权及使用权；证据4.德某某公司报青冈地税局的房源表及原告做卷帘门的收据一张及诉争楼房安装卷帘门的照片一张，该卷帘门为原告安装以及2011年1月18日徐某某在许万福处领取诉争楼房钥匙，该证据可证实徐某某对诉争楼房行使管理权及使用权。对原告徐某某提交的证据被告德某某公司质证意见如下：对原告提交的证据1、证据2及证据3真实性无异议，但是对要证实的事实有异议。当时德某某公司与海龙建筑公司签订了商品房抵顶工程款协议，但是经过后期算账，我公司多拨付对方工程款，应以最终结算时为准，多退少补。我公司也多次找海龙建筑公司要求对方把多拨付的顶账楼退还给德某某公司，因海龙建筑公司不予配合，无奈在青冈电视台及报纸公告，声明原合同丢失，在2012年把楼房卖给第三人辛志福。原告提交的售楼专用票据无异议，但是只能说明德某某公司与徐某某存在普通的买卖合同关系，并不能证明原告具有房屋所有权。原告提交海亿供热有限公司出具的取暖费收据与本案无关，这些私企收费部门谁缴费都收取，不能证明与本案有直接关系。对原告提交的证据4有异议，对地税局房源卡真实性有异议，我公司没有盖章。徐某某在海龙建筑公司取钥匙与我公司无关，因许万福是海龙建筑公司职工，至于原告安装卷帘门没与我公司办理交付手续，是一种强占行为。
海龙建筑公司对原告提交的四组证据真实性及待证事实均无异议。辛志福对原告提交的证据1及证据2真实性均无异议，对要证实的事实有异议。原告提交的房屋买卖合同及顶账协议只能说明德某某公司与原告签订过买卖合同，但是徐某某并未取得涉案房屋所有权，因未办理产权登记所有权未发生转移。关于卷帘门的安装，辛志福也曾阻止过，对涉案房屋增添附属物不能表明取得房屋的占有及合法使用权，至于原告取得楼房钥匙，只是本人陈述，没有证据能证明原告从德某某公司取得钥匙。关于物业费的缴纳不是本案原告缴纳，是周相山缴纳的，周相山是海龙建筑公司职工，不能代表原告。
第三人辛志福为证实自己主张向法庭提交证据1.2012年8月23日德某某公司与辛志福签订商品房买卖合同、房屋产权证明、德某某公司开具的售楼专用收据、商品房预告登记证及预售商品房预告登记（询问）申请表。可以证实辛志福是涉案房屋合法购买人，签订合同后履行预告登记具有排他物权效力，可以证实辛志福取得房屋所有权。买卖房屋的售楼款是以现金的方式交付给德某某公司会计申东磊。证据2.2012年2月21日，德某某公司在青冈县广播电视台广告部发布的房屋买卖合同丢失证明。通过电视公告，房屋归德某某公司所有，辛志福通过买卖合法取得所有权。对辛志福提交的证据被告德某某公司经过质证，均无异议。辛志福用现金交付的方式履行了楼房买卖款，此款由公司会计申东磊收取，由于公司在运营过程中财务管理不完善，该笔款并没有入公司账，高振军是我公司董事长，是公司实际投资人，此款一部分由高振军使用。原告对辛志福提交的证据均有异议，辛志福与德某某公司签订买卖时间为2012年8月23日，但是该涉案房屋在2010年12月28日德某某公司已将该房屋已卖给原告，德某某公司并不具有该房屋所有权，虽然经过电视台公告声明美名苑东区7套商服房屋买卖合同丢失，因被告不具有该房屋所有权，此种声明是虚假行为带有欺骗性。虽然辛志福办理预告登记，但是这种登记欠缺合法形式，因为德某某公司不具有房屋所有权，不能与辛志福再行买卖。按照物权法原告实际占有并使用该房屋，是一种准物权，而且已交付房屋款项，应认定为房屋买卖合同有效。海龙建筑公司对辛志福提交的证据均有异议，因诉争楼房已经通过签订买卖合同的方式卖给原告徐某某，原告已合法取得该房屋，被告不具备所有权不能再行买卖。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人开庭进行质证，徐某某与德某某公司签订的房屋买卖合同以及辛志福与德某某公司签订的房屋买卖合同，双方均无异议，本院予以确认并在案佐证。
另查明，德某某公司现在法人是张俊宝，在2011年3月任公司法人。在工作交接时知道海龙建筑公司与德某某公司拨付顶账楼的事实，也知道辛志福与德某某公司买卖房屋的事实。该案诉争楼房现住处于闲置状态。

本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，德某某公司于2010年已经将涉案房屋抵给海龙建筑公司，海龙建筑公司又将该房屋抵给徐某某，徐某某与德某某公司签订商品房买卖合同，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方签订的合同合法有效。后期德某某公司发现与海龙建筑公司账目不对，多拨付工程款，经索要对方不配合的情况下。在电视台做公告声明原合同丢失，德某某公司与第三人辛志福在2012年签订涉案楼房买卖合同，并给辛志福出具了产权证明等相关手续，辛志福到房屋管理部门办理了产权预告登记。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时没有所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。不能简单的认定，德某某公司对该房屋没有所有权，对涉案楼房无权处分，但是亦不能导致德某某公司与辛志福签订的房屋买卖合同无效。本案中，辛志福从售楼处购买房屋，对于德某某公司与徐某某签订的房屋顶账合同并不知情，属于善意第三人。德某某公司与辛志福签订的房屋买卖合同亦是有效，在两份合同都有效的情况下，哪份合同效力优先，是本案争议的焦点。由于本案争议的标的为房屋是不动产，根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。是一种物权请求权，物权法规定的预告登记制将债权变为物权，该请求权具有物权的效力，即具有排他效力。使其不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。依照物权优先的原则，本案诉争楼房应归物权预告登记人辛志福所有。本案原告徐某某的买卖合同成立并生效，但是由于债权法上的权利只是一种相对权、请求权，不具有排他的效力。即使物权不能变动，债权合同依然有效。原告的请求可以向德某某公司主张，由物权请求权变为债权请求权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第三十七条、第四十四条规定，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十条规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：

一、徐某某与被告德某某房地产开发有限公司签订的美名苑东区××号楼××楼商服××门，面积为225.79平方米的商品房买卖合同有效；
二、驳回徐某某其他诉讼请求；
三、辛志福与被告德某某房地产开发有限公司签订的美名苑东区××号楼××楼商服××门，面积为225.79平方米的商品房买卖合同有效，该房屋归辛志福所有。德某某房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助辛志福办理产权登记手续。
徐某某缴纳案件受理费9,869元由被告德某某房地产开发有限公司负担，保全费3,568元由徐某某负担。第三人辛志福预交的案件受理费31,875元由被告德某某公司负担（已在2018黑12**民初620号判决书中承担给付责任）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。

审判长 冯小凌
审判员 刘太海
人民陪审员 裴振杰

书记员： 赵越