徐某某与胡某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏璐璐，上海申融律师事务所律师。
　　被告：胡某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　第三人：上海益恒置业有限公司，注册地上海市闵行区，主要营业地上海市闵行区。
　　法定代表人：钱林，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐洪，男。
　　原告徐某某与被告胡某、第三人上海益恒置业有限公司(以下简称益恒公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，因被告胡某下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告徐某某及其委托诉讼代理人蒋中清、第三人益恒公司的委托诉讼代理人徐洪到庭参加了诉讼。被告胡某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
　　原告徐某某向本院提出诉讼请求：1.第三人协助被告将位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利登记至被告名下；2.被告继续履行合同暨配合原告完成位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋登记至原告名下；3.被告承担违约金人民币(币种下同)80,000元。
　　事实和理由：原告与被告于2016年9月18日达成购买位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)的意向，并签署了《动迁房预售预购合同》。该房屋为动迁安置房，上市交易日期为2017年10月。经查询得知，房屋尚未办理小产权证,因此需要第三人协助办理产权过户手续。现房屋上市日期已至，被告拒绝履行合同，也不配合原告办理产权过户手续。被告的行为已经严重侵害到原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。
　　被告胡某未作答辩亦未向本院提供证据。
　　第三人益恒公司述称，第三人只管打印合同，但办理产证必须被告本人到场，第三人是不负责的，现被告并没有到第三人处领取材料。
　　本院经审理认定事实如下：2016年9月18日，原告徐某某(作为购买方，签约乙方)与被告胡某(作为出卖方，签约甲方)签订《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》1份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为2,280,000元，此价格为甲方到手价，具体付款以及金额如下：1、乙方于2016年9月18日之前向甲方支付定金至200,000元；2、乙方于2016年9月18日之前向甲方支付首付至500,000元(内含定金200,000元)；3、乙方于2017年2月15日之前向甲方支付房款1,680,000元；4、(若)双方办理公证当日乙方支付尾款；5、乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方本房屋尾款100,000元(注：双方于2017年12月21日前办理过户手续，甲方于2016年10月30日前去交易中心办理以甲方为产权人的产证)；甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费(包含甲方1%个税)，在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如若有遗产税则由甲方自行承担，再购入其它房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担；甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除，甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按第十二条承担违约责任；甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议，若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任；甲方确认该房屋无其他共同共有人；甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权证进行挂失、补办，该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其它原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方；甲乙双方履行各自义务，并约定2017年2月15日交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；合同第十二条约定，如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失；一、甲方违约责任：1、甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失；2、甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息；二、乙方违约责任：1、乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定，案外人上海杰尚房地产经纪有限公司作为见证方在上述合同上进行了盖章。
　　同日，原告徐某某向被告胡某分别支付了200,000元及300,000元，共计支付了500,000元。被告胡某分别出具《定金收据》及《房款收据》，确认收到原告购买涉案房屋的定金200,000元及房款300,000元。
　　2017年3月3日，原告徐某某向被告胡某转账支付了1,600,000元，并支付了现金80,000元。被告胡某出具《房款收据》1份，载明：买受方徐某某买受出卖方胡某坐落于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室之物业，现支付出卖方胡某房款1,680,000元。出卖方胡某确认已收到此款。
　　同日，被告胡某向原告徐某某交付了涉案房屋，双方签订了《买卖房屋交接书》。
　　2018年1月23日，原告徐某某以上述诉称及理由提起本案诉讼。
　　另查明，2011年12月19日，上海市黄浦区外仓桥街XXX弄XXX号二层后楼部位房屋遇拆迁，案外人孙黎民作为被拆迁人，与拆迁人上海市土地储备中心、黄浦区土地储备中心及房屋拆迁实施单位上海市南房屋动拆迁有限公司签订《上海市房屋拆迁补偿安置协议》，由拆迁人提供包括涉案房屋在内的四套动迁安置房，居住保障对象共计八人，包括被告胡某。根据第三人益恒公司提供的涉案房屋《配套商品房供应单》记载：涉案房屋的购房人为被告胡某。
　　还查明，第三人益恒公司系涉案房屋的开发商，涉案房屋于2014年11月21日核准登记至第三人益恒公司名下。被告胡某至今未与第三人益恒公司签订《上海市商品房出售合同》，未办理以其本人为产权人的涉案房屋产权登记手续。
　　诉讼中，原告徐某某确认原、被告双方约定的涉案房屋总房价为2,280,000元，原告已向被告支付了购房款共计2,180,000元，还有购房尾款100,000元未支付，原告已将购买涉案房屋的剩余购房尾款100,000元缴至本院代管款账户，原告同意在被告配合办理过户时一次性将100,000元尾款支付给被告。此外，原告承诺其非限购对象，若因购房资格受限而导致过户不成由其自行承担后果，并表示因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税、费，由原告自行承担。
　　以上事实，由原告徐某某提供的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》、杭州银行个人业务凭证、《定金收据》、2016年9月18日的《房款收据》、中国工商银行业务凭证、2017年3月3日的《房款收据》、《上海市房屋拆迁补偿安置协议》、上海市不动产登记簿、《买卖房屋交接书》、上海闵行东方有线网络有限公司客户业务受理单、有线电视发票、燃气安装费发票，第三人益恒公司提供的《配套商品房供应单》、《上海市商品房出售合同》以及原告徐某某、第三人益恒公司的当庭陈述等为证。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告胡某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。
　　本院认为，原告徐某某与被告胡某所签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。根据上述合同约定，原、被告双方应于2017年12月21日前办理过户手续，现涉案房屋已符合上市交易并办理产权过户的条件，且双方约定的过户时间也已届满，双方亦已完成了房屋的交接手续，并由原告实际占有使用涉案房屋至今，在原告已依约支付了大部分房价款，并已将剩余房款直接支付至本院代管款账户以表明原告具备继续履行买卖合同的诚意及履行能力的前提下，双方之间的买卖交易应继续履行。然由于被告未能及时至第三人益恒公司处签署相关材料，至今未办理权利人为被告的涉案房屋的产权证，导致目前涉案房屋登记的产权人仍为第三人益恒公司，故被告理应及时办理权利人为被告的涉案房屋产权证，在涉案房屋权利登记至被告名下后，被告应积极配合原告完成涉案房屋的产权变更登记手续，因此，对于原告要求第三人益恒公司协助被告将涉案房屋的房地产权利登记至被告名下以及原告要求被告在取得涉案房屋产权后协助将涉案房屋的房地产权利登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。关于被告胡某办理以其为产权人的产权登记手续时所应缴纳的相关税、费以及关于办理产权人为原告的产权过户登记手续时所应缴纳的相关税、费，原告表示均由其自行负担，系对其权利的合法处分，本院予以准许。
　　根据双方的合同约定，被告应于2016年10月30日前去交易中心办理以被告为产权人的产证，现被告怠于行使权利，至今未能办出小产证，亦无法协助原告将涉案房屋的产权过户至原告名下，显然构成违约，原告据此主张要求被告承担相应的违约责任，于法有据，本院予以支持，现原告自愿调整违约金至80,000元，系对其权利的合法处分，本院予以准许。
　　关于原告明确表示愿意在办理房屋过户手续时支付剩余购房尾款100,000元，并同意在本案中一并处理之意见，本院认为，鉴于原告已将剩余房款100,000元交至本院，为根本解决双方当事人间房屋买卖合同的纠纷，避免不必要的讼累，对原告应支付的剩余购房尾款，本案予以一并处理。
　　被告胡某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、第三人上海益恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告胡某办理位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至被告胡某名下；因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税、费，由原告徐某某负担；
　　二、被告胡某于取得上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记之日起的十日内，协助原告徐某某办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至原告徐某某名下；因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税、费，由原告徐某某负担；
　　三、被告胡某于本判决生效之日起十日内支付原告徐某某违约金人民币80,000元；
　　四、原告徐某某于办理上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续的当日支付被告胡某购房款人民币100,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币25,680元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币30,680元，由被告胡某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邓红霞

书记员：林  叶