徐某某与石某、李某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）徐某某，京山县公安局退休干部。
委托代理人徐娟，京山县公安局民警，特别授权。
委托代理人张誉丹，湖北中科律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）石某，个体工商户，系徐某某之妻。
被上诉人（原审被告）李某某，个体工商户。
委托代理人伍清平，湖北惠山律师事务所律师，特别授权。

上诉人徐某某因与被上诉人石喻、李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2013）鄂京山新民初字第00067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人徐某某的委托代理人徐娟、张誉丹、被上诉人李某某及其委托代理人伍清平到庭参加诉讼。被上诉人石喻经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，徐某某与石某系夫妻关系，双方于2008年8月10日以石某名义在湖北大龙置业有限公司购买了位于京山县新市镇人民大道京都花园丹桂苑25幢1单元2楼202号房屋，价格为246964元，同时购买了面积为29.35平方米的车库一间，价格为58700元。2010年8月4日，房屋产权登记在石某名下，但双方未入住该房屋。由于徐某某与石某夫妻产生感情纠纷，徐某某于2012年8月5日向原审法院起诉要求与石某离婚，原审法院于2012年8月29日向石某送达了应诉通知书、传票等法律文书，同日，石某未告知徐某某，即与李某某签订房屋买卖合同，将本案诉争的房屋（包括车库）以54.5万元的价格出售给李某某，合同签订时李某某给付定金3万元，石某于2012年8月30日向李某某出具了收到房屋及车库款54.5万元的收条一张，2012年8月31日，李某某通过银行二次共转帐315000元到石某提供的帐户上。2012年9月5日，石某与李某某在京山县房地产管理局办理了房屋产权转让登记手续，该住房产权登记在李某某名下，车库未登记。2012年9月28日，徐某某与石某离婚纠纷案开庭审理时，徐某某得知石某已将房屋转让，后徐某某之女徐娟于2012年10月21日通过手机短信找李某某之夫桂辉协商处理未果，2012年11月7日，李某某将购房余款20万元给付石某。为此，徐某某诉至原审法院，请求依法判决确认石某与李某某签订的买卖合同无效，将位于京山县新市镇人民大道京都花园丹桂苑25幢1单元2楼202号的房屋及车库返还给徐某某。在审理过程中，徐某某变更诉讼请求，认为李某某不构成不动产善意取得，要求判令李某某返还徐某某位于京山县新市镇人民大道京都花园丹桂苑25幢1单元2楼202号的房屋及车库。
原审法院认为，本案争议的焦点在于石某与李某某转让诉争房屋的行为是否构成不动产的善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”其一，本案诉争的房屋虽然登记在石某名下，但属于徐某某与石某在婚姻关系存续期间购买，应属于夫妻共同财产。根据物权法第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。石某未经徐某某同意擅自处分诉争的房屋构成无权处分，作为共有权人的徐某某有权追回，即请求受让人的李某某及石某返还房屋符合法律规定，对李某某辩称徐某某不享有物上请求权的意见不予采纳；其二，从庭审查明的事实看，无证据证明李某某了解石某家庭情况，石某在房屋所有权转移登记询问表中明确否认诉争的房屋存在共有人，李某某基于信赖石某是诉争房屋产权证上的登记权利人，有权处分诉争的房屋，李某某受让该房屋是善意的，主观上并无过错；其三、虽然石某和李某某在备案合同中约定房屋转让价格为28万元，但从庭审查明的事实看，二人实际约定转让房屋的成交价格为54.5万元，徐某某、石某、李某某均认为该价格合理，不存在低价转让的问题。虽然李某某在给付部分购房款后，徐某某亲属发现了石某转让房屋的行为并与李某某之夫协商制止过，但李某某考虑到已支付了大部分房款且房屋已实际转移登记的实情仍然继续支付剩余的房款并不构成恶意串通；最后，本案诉争的房屋已依法转移登记在李某某名下。综上，徐某某提交的证据并不能证明石某、李某某转让房屋的行为属于恶意串通，作为受让人的李某某取得诉争房屋的所有权符合物权法关于善意取得的规定，对徐某某要求返还诉争房屋的请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告徐某某的诉讼请求。案件受理费9250元，保全费3250元，计12500元，由原告徐某某负担。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
另，本案诉争房屋已由李某某装修并入住，车库也已由李某某占有。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。恶意串通订立的合同是当事人、代理人在订立合同过程中串通合谋实施的与其内心意思不一致的意思表示。
本案中，徐某某并未举出充足证据证明石某与李某某在房屋买卖合同中存在恶意串通的行为，据一审李某某所举证据及石某的庭审陈述，李某某已支付了该房屋的购房款54.5万元，系合理价款，且该房屋已办理产权变更登记手续，李某某对房屋进行装修并入住，符合上述关于善意取得的法律规定。石某未经其丈夫徐某某同意，将夫妻关系存续期间购买并登记为石某的房屋出售给李某某，侵害了共有权人徐某某的财产权益，徐某某认为石某出售房屋对其造成损失的，可依照相关法律规定请求石某进行赔偿。上诉人徐某某认为从石某与李某某签订的房产交易合同的交易价格明显偏低、二人对事实陈述的口径不一、明知侵权而为之等交易过程中的不合理的现象可以判断出石某与李某某恶意串通的行为，李某某不是善意取得的上诉理由，本院不予采信。
关于上诉人认为一审法官循私枉法，行政不作为导致了涉讼房产被恶意转移的问题。因该问题不是本案诉讼争议的范围，亦非二审审理范围，本院不作审理。
综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9250元，由上诉人徐某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　杨红艳 审　判　员　　董菁菁 代理审判员　　李园园

书记员：曾靖