徐亚某、梁美英与嘉某房地产公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

徐亚某
梁美英
咸宁市嘉某房地产开发有限公司
徐万军
费冲（湖北佳成律师事务所）

原告徐亚某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
原告梁美英（徐亚某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被告咸宁市嘉某房地产开发有限公司（以下简称嘉某房地产公司）。
住所地:嘉鱼县鱼岳镇迎宾大道。
法定代表人李海洲，系该公司董事长。
委托代理人徐万军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人费冲，湖北佳成律师事务所律师。
原告徐亚某、梁美英与被告嘉某房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁美英、被告嘉某房地产公司的委托代理人徐万军、费冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，一、原、被告签订的商品房买卖合同的效力认定问题。原、被告签订的商品房买卖合同符合合同生效的要件，应当认定为有效合同。二、被告是否构成违约的问题，如构成违约，违约金如何计算的问题。被告是否构成违约涉及如何认定房屋交付的时间的问题。依据合同约定，房屋在验收合格后才能交付，但2014年3月18日原告即实际接管所买房屋，此时原告即对所买房屋具有支配权，装修后即可居住，此后并未给原告造成租金损失，且该房屋在交付时质量实际是合格的，只是未经评定验收而已，故本着实事求是的原则，应自原告实际接管房屋时起视为房屋已经交付。而合同中约定的交房时间是2013年5月31日前，被告构成逾期交房，应承担违约责任。合同中关于出卖人逾期交付房屋按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金的约定，被告以该约定的违约金过高为由请求减少，本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款  规定的‘过分高于造成的损失’”。违约金数额约定过高，容易导致守约方获得不当利益，本案应遵循公平原则，既维护守约方的利益，又兼顾违约方的利益，对违约金适当减少，以维护房地产开发市场的正常交易秩序。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条  第三款  规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本院可依据该规定计算因被告延期交房给原告造成的实际损失。原告的实际损失本院可按原告所购房屋月租金756元计算原告房屋租金损失。逾期交房期间应自合同约定的最后交房时间的第二天起算至房屋交付之日止。从2013年6月1日至2014年3月18日共计287天，原告的租金损失为7232.40元（756元／月÷30天×287天）。为对被告不守诚信的行为以示惩罚，在原告租金损失的基础上上浮15％即为1084.86元，故被告共应支付原告违约金8317.26元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  、第一百一十四条  第二款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条  第三款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
被告嘉某房地产公司支付原告徐亚某、梁美英逾期交房违约金8317.26元，限被告嘉某房地产公司于本判决生效之日起5日内一次性给付给原告徐亚某、梁美英。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，原告徐亚某、梁美英负担450元，被告嘉某房地产公司负担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省咸宁市中级人民法院；开户行:中国农业银行咸宁温泉支行；账号:17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，一、原、被告签订的商品房买卖合同的效力认定问题。原、被告签订的商品房买卖合同符合合同生效的要件，应当认定为有效合同。二、被告是否构成违约的问题，如构成违约，违约金如何计算的问题。被告是否构成违约涉及如何认定房屋交付的时间的问题。依据合同约定，房屋在验收合格后才能交付，但2014年3月18日原告即实际接管所买房屋，此时原告即对所买房屋具有支配权，装修后即可居住，此后并未给原告造成租金损失，且该房屋在交付时质量实际是合格的，只是未经评定验收而已，故本着实事求是的原则，应自原告实际接管房屋时起视为房屋已经交付。而合同中约定的交房时间是2013年5月31日前，被告构成逾期交房，应承担违约责任。合同中关于出卖人逾期交付房屋按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金的约定，被告以该约定的违约金过高为由请求减少，本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款  规定的‘过分高于造成的损失’”。违约金数额约定过高，容易导致守约方获得不当利益，本案应遵循公平原则，既维护守约方的利益，又兼顾违约方的利益，对违约金适当减少，以维护房地产开发市场的正常交易秩序。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条  第三款  规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本院可依据该规定计算因被告延期交房给原告造成的实际损失。原告的实际损失本院可按原告所购房屋月租金756元计算原告房屋租金损失。逾期交房期间应自合同约定的最后交房时间的第二天起算至房屋交付之日止。从2013年6月1日至2014年3月18日共计287天，原告的租金损失为7232.40元（756元／月÷30天×287天）。为对被告不守诚信的行为以示惩罚，在原告租金损失的基础上上浮15％即为1084.86元，故被告共应支付原告违约金8317.26元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  、第一百一十四条  第二款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条  第三款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

被告嘉某房地产公司支付原告徐亚某、梁美英逾期交房违约金8317.26元，限被告嘉某房地产公司于本判决生效之日起5日内一次性给付给原告徐亚某、梁美英。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，原告徐亚某、梁美英负担450元，被告嘉某房地产公司负担450元。

审判长：汪平红
审判员：杨绪文
审判员：王兴朝

书记员：洪锦