彭某与陈某某、安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：彭某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：赵川，湖北浩法律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭本贵，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市，系原告彭某之父。被告：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市府城办事处凤凰城市。被告：安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司。住所地：安陆市南城办事处石桥村。法定代表人：陈益松，该公司经理。

原告彭某向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈某某返还购房款197640元及利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月24日，被告陈某某向原告销售由陈新强开发建设的房产一套，收取了原告购房款及办证费用197640元，但被告事后并无房屋交付给原告，经原告多次催要，被告一再承诺如无房交付就返还原告购房款及利息，为此，原告提起诉讼，请求法院公正判决。被告陈某某辩称，原告诉被告陈某某偿还购房款理由不成立，此款应由鑫罡公司负责偿还。2012年6月1日鑫罡公司欠被告63.8万元，后经法院调解，鑫罡公司以5套房屋作为抵押。经彭本炎（被告战友）介绍将5号楼5251房（抵押给被告的房屋）出售给彭某（彭本炎侄子），当时由开发商陈新强签订房屋买卖合同，被告陈某某收取购房款，并出具了收条。2017年1月原告准备装修时发现该房已被装修，于是又找陈新强等人协商，另换了一套房，2017年原告发现该房又被出售了，因陈新强无法正常提供房屋给原告，遂向原告出具了一份22万元的借条。被告鑫罡公司辩称，原告给付陈某某购房款197640元属实，后来没有房子给原告，公司已偿还了15000元给彭本贵，剩下的房款公司认账。本院经审理认定事实如下：被告陈某某与其战友彭本炎聊天时谈到有抵押给自己的房子要出售，请彭本炎帮忙联系，后彭本炎联系被告陈某某说其兄彭本贵要给孩子购买房屋。2014年2月24日被告陈某某带彭本贵、彭本炎去查看位于安陆市××毓××小区××楼××房后，彭本贵给付陈某某2万元定金，后又给付17万多元，被告陈某某向彭本贵出具收条，载明：“今收到彭某交来房款壹拾玖万柒仟陆佰肆拾元，（房产证收据及购房收据未开，含水电初装费）收款人：陈某某，2014.2.24”。被告陈某某与彭本贵在安陆市城毓秀阁小区，由被告鑫罡公司与彭本贵签订了购房合同。2017年1月左右原告发现该处房屋已被他人占有，遂找被告陈某某，被告陈某某后联系陈新强（鑫罡公司法定代表人陈益松之子）另调换了一套8栋414房，但时隔一个多月，原告再次发现此房被他人占有，再找被告陈某某，再次换了一套，后再次出现被占情况，陈新强因三次换房无果，给付彭本贵150**元作为损失赔偿。同时查明，原告购买的该处房产系被告鑫罡公司开发建设的。因被告鑫罡公司欠被告陈某某63.8万元的借款，两被告达成还款协议，并经法院制作调解书，明确：1.鑫罡公司欠陈某某借款63.8万元，定于2012年12月30日前一次性付清，逾期承担违约金10万元；2.鑫罡公司以安陆市毓秀阁小区5号楼、6号楼的5251、5152、5351、6152、6151五套房作为借款抵押，如鑫罡公司出售抵押房屋，需得到陈某某同意，并将售房款优先偿还借款，逾期还款将以此五套房屋抵偿借款。另查，被告鑫罡公司开发的此处房产的土地使用性质是集体用地。本案争议的焦点：1.两被告中谁与原告形成房屋买卖关系；2.原告的购房款应由被告鑫罡公司还是被告陈某某退还。
原告彭某与被告陈某某、被告安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司（以下简称鑫罡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年4月10日被告陈某某申请追加鑫罡公司为本案被告，本院予以准许。原告彭某的委托诉讼代理人赵川、彭本贵，被告陈某某、被告鑫罡公司法定代表人陈益松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，一、原告与被告鑫罡公司形成房屋买卖关系。安陆市毓秀阁小区的房屋系被告鑫罡公司开发建设的，被告鑫罡公司认可与原告的房屋买卖关系。现原告认为购房款是被告陈某某收取，陈某某基于抵偿的房屋出售给原告，原告与被告陈某某形成房屋买卖关系。本案中被告陈某某对原告介绍是被告鑫罡公司抵押给自己的房屋要出售，原告在查看位于安陆市××毓××小区××楼××房后后，与被告鑫罡公司签订房屋买卖合同，原告发现该房屋被他人占有后，被告鑫罡公司又为原告调换过房屋二次，且后调换房屋均不是被告鑫罡公司抵押给被告陈某某的房屋，原告收取被告鑫罡公司15000元作为被告鑫罡公司二次调房的损失赔偿。原告在得知自己购买的房屋被被告鑫罡公司再次出售后，二次选择由被告鑫罡公司另外调换房屋，原告应清楚自己购买被告鑫罡公司的房屋。依据签订房屋买卖合同的主体及合同履行过程中的上述事实，本院认定为原告与被告鑫罡公司之间形成的房屋买卖关系。二、被告鑫罡公司应当退还原告购房款并赔偿损失。原告认为被告陈某某收取购房款，现无房交付应当退款。本案中房屋由被告鑫罡公司出售给原告，被告陈某某是基于与被告鑫罡公司债务纠纷及还款协议而收取了出售房屋的购房款，被告鑫罡公司对此事实予以认可，故应由被告鑫罡公司承担退还购房款的责任。被告鑫罡公司开发建设的此处房屋的土地使用权属于集体性质，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”原告不属于该集体土地上的村民，即使原告与被告鑫罡公司之间房屋买卖合同成立，也因违反了法律、法规的强制性规定而是无效合同，因无效合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，被告鑫罡公司应当知道此处房屋的用地性质，原告不宜购买此处房屋反而出售，具有过错，故被告鑫罡公司应当退还原告购房款和占用期间的利息损失，故对原告要求按照银行同期贷款利率计算占用期间的利息的请求，依法予以支持。被告鑫罡公司已经给付15000元赔偿，应从利息中扣减。综上所述，被告鑫罡公司应当退还原告购房款和占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

被告安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告彭某购房款197640元，并赔偿损失（以197640元为本金，自2014年2月24日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至返还之日止，已给付15000元从中扣减）。上列应付款项，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4252元，减半收取2126元，由被告安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判员　　金爱华

书记员：张蕾