彭某某、岳阳市大地置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：彭某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖南省岳阳市云溪区。
委托诉讼代理人：袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何力，湖南金鹗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳市大地置业有限公司，住所地岳阳市云梦路金华楼。
法定代表人：熊艳丽，董事长。
委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方奔龙，湖南岳州律师事务所实习律师。

上诉人彭某某因与被上诉人岳阳市大地置业有限公司（以下简称大地置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初4925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明的事实：2012年12月25日，岳阳市岳纸学校与大地置业签订了《商品房团购协议》，购买大地置业开发的东城雅苑小区第4栋共计64套商品房，岳阳市岳纸学校的代表周石应、毛文化等四人作为团购代表在协议上签字，大地置业作为出卖人在协议上签字。团购协议约定：一、楼盘基本情况；二、商品房户型及面积；三、商品房栋号及套数；四、出卖人承诺；五、商品房及地下停车位销售价格和付款办法；六、商品房交付使用条件和交付时间；七、商品房装饰装修标准；八、公摊面积约定，建筑面积差异的处理方式；九、购买人的知情权；十、双方责权；十一、房屋保修年限及范围；十二、协议解除；十三、争议的解决，团购协议共十五条。其中，第五条“1、”约定：“商品房销售价格以九楼售价3200元㎡作为销售基价，楼层调差每上、下一层，增加、减少40元㎡，详见价格表。”其中表格约定第10层价格为3240元㎡。第五条“3、”约定：“以上价格为出卖人与买受人经协商确定的最终价格，任何一方不再提价或减价。”第六条“2、”约定：“交付日期：出卖人自本协议签订之日起，28个月内将组织队伍进行验收，并将竣工验收合格、综合验收合格的商品房交付买受人。”第十条“2、”约定：“确保工程质量验收合格并如期交付房屋，如延期出卖人须向买受人赔付违约金，违约金按买卖总价款的（含车位费用）万分之六日计算”；第十条“6、”约定：“出卖人办理《商品房预售许可证》后，应与买受人签订《商品买卖合同》并在房地产交易中心监证生效。出卖人通知买受人来签订商品房买卖合同三次后，未来签订合同及交纳相应时期的房款者，视其为放弃团购资格”。
彭某某接受团购协议后，购买东城雅苑小区4栋1004号户型142.89㎡的住宅一套，共支付房款（含车位费用）330000元，其中，首笔购房款100000元于2013年3月1日支付，延期44天（自2013年1月16日起至同年3月1日止）。2017年4月6日，大地置业公司取得了第4栋的《商品房预售许可证》，随后张贴了《4栋签约通知》，2017年12月，有关部门对4栋的工程质量进行了现场验收。大地置业的报建手续按18层申报，按照团购协议约定，交房期限是2015年4月25日。
一审法院认为，双方争议的主要焦点是：1、团购协议是本约合同还是预约合同。仅就本案而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。团购协议预约条款非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，团购协议在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，团购协议明确约定“出卖人办理《商品房预售许可证》后，应与买受人签订《商品房买卖合同》并在房地产交易中心监证生效。”故团购协议应为预约合同，双方当事人应当按照《团购协议》的约定，另行签订《商品房买卖合同》并在房地产交易中心监证生效（即俗称的网签），但团购协议已经约定明确的双方权利义务，在新的《商品房买卖合同》中，非经双方协商一致，不得变更。结合双方当事人在订立团购协议之后的履行事实，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。2、延期交房的违约金如何计算。双方当事人的房屋买卖法律关系合法有效，受法律保护，当事人应切实履行合同义务，大地置业至今未将房屋交给彭某某，已构成违约，应承担相应的违约责任。团购协议约定的“违约金按买卖总价款的（含车位费用）万分之六日计算”的逾期交房的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，考虑到彭某某的实际损失，兼顾合同的履行情况，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，将违约金调整为日万分之二，逾期交房的违约责任截止时间为，大地置业实际交房之日止，按照我国建筑法、城市规划法等法律规定，法定交房条件是建设工程经验收合格，开发商还须向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。对彭某某要求大地置业支付逾期交房违约金超出部分，不予支持。3、楼层差价。团购协议已经明确约定了每层楼的单价，报建手续也是按18层申报，彭某某要求按3200元㎡计算总房款的诉讼请求，与团购协议和报建审批手续不符，不予支持；4、彭某某首笔购房款延期44天支付，应承担逾期付款的违约金，团购协议约定的违约金过高，应将违约金调整为日万分之二，彭某某首笔购房款违约金为880元。大地置业的其他反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定,判决:一、由岳阳市大地置业有限公司于判决生效之日起十五日内一次性支付给彭某某逾期交房违约金；违约金计算方法：以330000元为基数，自2015年4月26日起至实际交房之日止，按每日万分之二计付。二、由彭某某于判决生效之日起十五日内一次性支付岳阳市大地置业有限违约金880元；三、驳回彭某某的其他诉讼请求。四、驳回岳阳市大地置业有限公司的其他反诉请求。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1813元，反诉费25元，由岳阳市大地置业有限公司承担1378元，彭某某承担460元。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。彭某某要求继续履行合同。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点是：一、《团购协议》的性质如何认定；二、一审法院认定的逾期交房违约金计算标准是否正确；三、房屋单价如何确定。
关于焦点一，本案中，《团购协议》虽对所售房屋的基本状况、价款、付款方式、交房时间、违约责任等事项进行了约定，但并未明确特定购房户及其所特指的房屋；另外，协议已约定：“在出卖人取得《商品房预售（销售）许可证》后，应在15天内与买受人签订《商品房买卖合同》及《车位销售协议》；本团购协议作为《商品房预售合同书》附件，以《商品房预售合同书》的内容为准……”故一审法院认定《团购协议》的性质为预约合同正确。
关于焦点二，《团购协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议享有权利并履行义务。大地置业存在逾期交房的违约事实，其应当向彭某某支付违约金，但违约金的主要功能在于对因违约而受到损失的购房户予以补偿，彭某某未提交证据证明其实际所受损失的金额，双方约定的违约金按日万分之六计算过高，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同履行情况酌情认定违约金按日万分之二计算并无不当。
关于焦点三，《团购协议》已明确约定18层每层楼的单价，规划及房产部门实测的总楼层亦为18层，彭某某要求按楼层总层数为16层计算房屋单价无依据，该项上诉请求不能成立。
综上所述，彭某某的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

审判长 陈玉香
审判员 李明霞
审判员 曹维

书记员： 刘叶